4C.85/2002
Ie COUR CIVILE
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10 juin 2002
Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz et
Favre, juges. Greffière: Mme de Montmollin.
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Dans la cause civile pendante
entre
X.________ SA, Société immobilière, défenderesse et recourante, représentée par Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat à Lausanne,
et
A.________ et B.________, demanderesses et intimées, représentées par Me Jean-Claude Perroud, avocat à Lausanne;
(art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les faits suivants:
A.- Par contrat du 27 juin 1963, la SI X.________ SA a remis à bail à A.________ un appartement dans un immeuble à Lausanne, dont elle est propriétaire.
Par contrat du 8 juillet 1980, la SI X.________ SA a remis à bail à C.________ un autre appartement dans le même immeuble. Selon un avenant du 7 juin 1988, B.________ a repris tous les droits et obligations découlant de ce bail.
Les parties sont en litige sur le montant du loyer.
B.- Par jugement du 6 mars 2001, le Tribunal des baux du canton de Vaud a diminué le montant du loyer dû par chacune de ces deux locataires. Il a fixé à 951 fr.
le loyer mensuel dû par A.________ dès le 1er juillet 2001, à 890 fr. le loyer mensuel dû par B.________ dès le 1er avril 1999 et à 865 fr. le loyer mensuel dû par cette dernière dès le 1er avril 2001. Il a condamné la bailleresse à restituer les loyers perçus en trop.
Par arrêt du 9 janvier 2002, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours formé contre cette décision par la SI X.________ SA et a confirmé le jugement attaqué.
C.- La SI X.________ SA recourt en réforme au Tribunal fédéral. Parallèlement, elle a déposé un recours de droit public qui contient pratiquement la même argumentation.
Dans son recours en réforme, elle conclut à ce que les loyers soient "valablement augmentés"; elle prend par ailleurs diverses conclusions en constatation de droit et en indemnisation.
Les intimées proposent le rejet du recours.
L'autorité cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.
D.- Par arrêt de ce jour, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de droit public.
Considérant en droit :
1.- a) Comme l'argumentation présentée dans les deux recours est quasiment identique, l'arrêt sur le recours de droit public, examiné en premier lieu conformément à l'art. 57 al. 5
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
b) Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
En l'espèce, la recourante a présenté un long état de fait parsemé de critiques diverses, qui s'écarte sensiblement de celui contenu dans la décision attaquée.
Dès lors que l'intéressée n'invoque pas avec précision l'un des motifs qui permettraient exceptionnellement de s'écarter des constatations cantonales, il n'y a pas lieu de tenir compte de cet état de fait divergent et le raisonnement doit être conduit sur la seule base des faits retenus dans l'arrêt attaqué.
c) Dans un recours en réforme, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Savoir si l'une des locataires a déposé une opposition dans un bureau de poste et à quelle date cet événement se serait produit sont des questions de fait. Dans la mesure où la recourante (p. 37s) voudrait critiquer l'appréciation des preuves et la conviction acquise par l'autorité cantonale, ce grief n'est pas recevable dans un recours en réforme. Sous réserve de l'art. 43a al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
d) Le recours en réforme n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 189 consid. 2a, 370 consid. 5; 125 III 305 consid. 3e).
Les critiques de la recourante en relation avec l'organisation judiciaire cantonale, le pouvoir d'examen des tribunaux cantonaux et la procédure qu'ils doivent suivre sont donc irrecevables dans un recours en réforme.
e) Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de la violation directe d'un droit constitutionnel, pour laquelle la voie du recours de droit public est réservée (art. 43 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Les griefs de cette nature ont donc été examinés dans le cadre du recours de droit public déposé parallèlement.
La recourante soutient que la loi fédérale est elle-même anticonstitutionnelle; cet argument est toutefois impropre à démontrer une violation du droit fédéral, puisque les tribunaux sont tenus d'appliquer les lois fédérales (art. 191
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 191 Accès au Tribunal fédéral - 1 La loi garantit l'accès au Tribunal fédéral. |
|
1 | La loi garantit l'accès au Tribunal fédéral. |
2 | Elle peut prévoir une valeur litigieuse minimale pour les contestations qui ne portent pas sur une question juridique de principe. |
3 | Elle peut exclure l'accès au Tribunal fédéral dans des domaines déterminés. |
4 | Elle peut prévoir une procédure simplifiée pour les recours manifestement infondés. |
2.- a) Dans le corps de son écriture, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Pour les prétentions fondées sur le droit fédéral (ATF 127 III 519 consid. 2a; 123 III 35 consid. 2d), cette disposition répartit le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a).
Selon le texte même de l'art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
L'art. 269a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
|
a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270a - 1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. |
|
1 | Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. |
2 | Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. |
3 | L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
Dès lors que le point est régi de manière spéciale par ces dispositions, il n'est plus question d'une violation de l'art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Par ailleurs, il n'y a pas de violation de l'art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Si un locataire établit qu'une baisse de loyer est justifiée sur la base de l'art. 269a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270a - 1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. |
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1 | Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. |
2 | Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. |
3 | L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
b) La recourante soutient que l'OBLF aurait dû être écartée, parce que cette ordonnance est dépourvue de base légale et/ou qu'elle est anticonstitutionnelle dans sa manière de traiter les grands travaux, la prise en compte du taux hypothécaire et du renchérissement.
Pour les raisons déjà évoquées dans le recours de droit public, ce grief est recevable dans le recours en réforme.
Il n'est pas contesté que le Conseil fédéral soit compétent pour édicter des dispositions d'exécution en matière de droit du bail (cf. art. 253a al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253a - 1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
|
1 | Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux. |
2 | Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins. |
3 | Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution. |
S'agissant des grands travaux, la loi prévoit qu'il y a matière à augmentation du loyer en cas de prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
art. 14
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
|
1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
L'art. 269a let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 13 Taux hypothécaires - (art. 269a, let. b, CO) |
|
1 | Une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de: |
a | 2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %; |
b | 2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %; |
c | 3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %. |
2 | S'il existe des plans de paiement au sens de l'art. 269a, let. d, ou des contrats-cadres au sens de l'art. 269a, let. f, CO, seules ces réglementations sont applicables lors d'une modification du taux hypothécaire. |
3 | Si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, à l'exclusion des critères des loyers usuels dans le quartier et de la compensation du renchérissement, le bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter sur le loyer l'augmentation des charges relatives à l'ensemble du capital investi. |
4 | Lors d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer. |
En ce qui concerne le renchérissement, aucun des principes de rang constitutionnel invoqués par la recourante ne lui garantit le droit à une indexation intégrale des loyers. L'art. 269a let. e
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
Cette dernière réserve montre qu'il ne s'agit pas d'une compensation intégrale. Il est notoire que la plupart des immeubles sont financés au moins partiellement par des emprunts, dont la valeur nominale n'est pas indexée. On ne voit dès lors pas pourquoi le propriétaire devrait bénéficier nécessairement d'une indexation complète de son revenu, alors que celui du prêteur n'est pas indexé. De surcroît, une hausse des coûts, qui peut résulter de la seule inflation, justifie en principe une augmentation de loyer (art. 269a let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 16 Compensation du renchérissement - (art. 269a, let. e, CO) |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
c) Comme le recours apparaît ainsi entièrement infondé, la recourante ne saurait prétendre à une quelconque indemnisation.
3.- Vu l'issue de la cause, les frais et dépens seront mis à la charge de la recourante (art. 156 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: |
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a | se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; |
b | sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; |
c | se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; |
d | ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; |
e | ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; |
f | n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. |
Par ces motifs,
le Tribunal fédéral :
1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;
2. Met un émolument judiciaire de 4 000 fr. à la charge de la recourante;
3. Dit que la recourante versera aux intimées, créancières solidaires, une indemnité de 5 000 fr. à titre de dépens;
4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
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Lausanne, le 10 juin 2002ECH
Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le président, La greff ière,