2C_176/2016 - 2016-12-08 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_176/2016

Urteil vom 8. Dezember 2016

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Stadelmann,
Gerichtsschreiber Mösching.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Frano Koslar,

gegen

Stadt U.________,
Kommission für die Grundsteuern,

Kantonales Steueramt Zürich.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung,
vom 13. Januar 2016.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG mit Sitz in U.________ verkaufte am 21. Juni 2013 die Siedlung Y.________ (Grundstücke Kat.Nr. yyy und yyy mit 2'515 m 2 bzw. 7'724 m 2 Fläche und den Gebäuden V.________strasse 3, 5a und 5b, 7a und 7b bzw. V.________strasse 1/ W.________strasse 64 und 66) zum Preis von Fr. 32'500'000.-- an die Z.________ AG. Entgegen dem Antrag der X.________ AG auf Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt U.________ der Steuerpflichtigen am 26. Februar 2014 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'982'929.30.

B.
Eine dagegen erhobene Einsprache hiess die Kommission für Grundsteuern der Stadt U.________ am 31. März 2014 teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 2'773'374.95. Sie berücksichtigte dabei die von der X.________ AG geltend gemachten korrigierten Anlagekosten; einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbeschaffung verweigerte sie indessen erneut. Gegen diesen Entscheid erhob die X.________ AG Rekurs, welcher vom Steuerrekursgericht am 31. März 2015 abgewiesen wurde. In der Folge gelangte die X.________ AG an das Verwaltungsgericht, welches die Beschwerde mit Urteil vom 13. Januar 2016 abwies.

C.
Die X.________ AG legt mit Eingabe vom 22. Februar 2016 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die veranlagte Grundstückgewinnsteuer sei infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, subeventualiter an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, zur vollständigen Erhebung des Sachverhalts und Neuentscheidung zurückzuweisen.
Die Stadt U.________ beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das kantonale Steueramt Zürich sowie das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich stellen den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet auf die Stellung eines Antrags. Die X.________ AG nimmt zum Vernehmlassungsergebnis abschliessend Stellung und hält an ihren Rechtsbegehren fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten richtet sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten, oberen kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 und 2 BGG) in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG). Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) enthält in Art. 12 Vorschriften zur Grundstückgewinnsteuer, sodass die Beschwerde auch unter dem Gesichtswinkel von Art. 73 StHG zulässig ist. Der Beschwerdeführer ist durch den Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die form- und fristgerechte eingereichte Beschwerde ist einzutreten (Art. 42 und 100 BGG).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 f. mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen im Wesentlichen auf Willkür, und gelten die erhöhten Rügeanforderungen des Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil
2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich, sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem hat die beschwerdeführende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 140 IV 97 E. 1.4.1 S. 100). Eine Rechtsverletzung im Sinne dieser Bestimmungen liegt auch vor, wenn ein rechtserheblicher Sachverhalt gar nicht festgestellt wurde. Das gilt insbesondere dann, wenn die Vorinstanz bestimmte Aspekte nicht festgestellt hat, die aufgrund ihrer Rechtsauffassung nicht rechtserheblich waren, diese Aspekte aber aufgrund der Rechtsbeurteilung durch das Bundesgericht rechtserheblich werden; diesfalls kann - insbesondere aus verfahrensökonomischen Gründen - das Bundesgericht, wenn es reformatorisch entscheidet, auch die dafür notwendigen Sachverhaltsfeststellungen treffen (BGE 141 II 14 E. 1.6 S. 24 f. mit weiteren Hinweisen). Neue Tatsachen und Beweismittel
dürfen nur so weit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 12 Abs. 4 lit. a i.V.m. Art. 8 Abs. 4 StHG sowie § 216 Abs. 3 lit. g des Steuergesetzes (des Kantons Zürich) vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1). Zudem habe die Vorinstanz den Sachverhalt unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV), des Gebots von Treu und Glauben (Art. 5 BV) und des Willkürverbots (Art. 9 BV) mangelhaft und unvollständig festgestellt. Es liege diesbezüglich eine Verletzung bundesrechtlicher Verfahrensprinzipien i.S.v. Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 lit. a BGG vor.

2.1. Vorab ist die Rüge betreffend der Sachverhaltsfeststellung zu prüfen. Nur wenn sämtliche rechtserheblichen Aspekte festgehalten sind, kann die zutreffende Anwendung des materiellen Rechts sichergestellt werden.

2.2. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Nach Art. 12 Abs. 4 StHG können die Kantone die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen (sog. monistisches System der Grundstückgewinnbesteuerung). Dabei haben sie aber Art. 8 Abs. 4 StHG über die Ersatzbeschaffung zu beachten. Danach können beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven innert angemessener Frist auf die neu erworbenen Anlagegüter übertragen werden, wenn diese ebenfalls betriebsnotwendig sind (Urteil 2C_142/2012 vom 12. Dezember 2013 E. 3.6). Ein monistisches System der Grundstückgewinnsteuer kennt auch der Kanton Zürich. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. g StG/ZH wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen
Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös innert angemessenen Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundstück im Kanton verwendet wird. Das entspricht den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben (Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.1).

2.3. Es muss sich somit sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand um betriebsnotwendiges Anlagevermögen handeln. Es sind kumulative Voraussetzungen, sodass eine Ersatzbeschaffung nicht möglich ist, wenn das veräusserte Anlagevermögen nicht betriebsnotwendig ist. In einem solchen Fall kann offen bleiben, ob das wiederbeschaffte Anlagevermögen ebenfalls betriebsnotwendig ist. Es würde sich nicht um einen rechtserheblichen Aspekt handeln und die Vorinstanz hätte ohne Verletzung von Bundesrecht die Qualifikation der neu erworbenen Liegenschaften nicht beantwortet. Mit anderen Worten: Trifft die Einschätzung der Vorinstanz zu, dass die fraglichen Grundstücke kein betriebsnotwendiges Anlagevermögen darstellen, musste sie die neu erworbenen Siedlungen, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin, nicht mehr zuordnen.

3.
Die Vorinstanz liess es ebenfalls offen, ob die Beschwerdeführerin als Immobilienverwaltungsgesellschaft, als reine Betriebsgesellschaft oder als gemischter Betrieb zu qualifizieren ist. In jedem Fall zählten die veräusserten Liegenschaften nicht zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen der Beschwerdeführerin. Es erübrige sich deshalb, die von der Beschwerdeführerin verlangten zusätzlichen Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen oder die angebotenen Zeugen einzuvernehmen.

3.1. Betriebsnotwendige Vermögenswerte dienen nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs und können ohne Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden. Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Ausgeschlossen ist somit die Ersatzbeschaffung von Vermögenswerten, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (Urteil 2A.122/2005 vom 16. September 2005 E. 2.2.2 mit Hinweisen). Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des steuerpflichtigen Unternehmens (MARKUS REICH, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2. Aufl. 2002, N. 71 zu Art. 8 StHG).

3.2. Die Beschwerdeführerin betrachtet sich selbst als "genuine" Betriebsgesellschaft. Damit meint sie offenbar, dass ihr Zweck in der Führung eines bestimmten Produktions- oder Dienstleistungsbetriebs besteht, indem sie ihre Immobilien dem gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellt. Dadurch seien die veräusserten Liegenschaften als betriebsnotwendige Vermögenswerte zu betrachten. Diese rechtliche Würdigung des Sachverhalts ist nicht zutreffend. Der statutarische Zweck der Beschwerdeführerin deckt sich weitgehend mit den Anforderungen, die an eine Immobiliengesellschaft gestellt werden, d.h. sie widmet sich dem An- und eventuellen Verkauf, der Überbauung und der Verwaltung von Liegenschaften (vgl. BGE 111 Ia 220 E. 2c S. 225). Bloss weil die Beschwerdeführerin die Immobilien in der Verfolgung eines öffentlichen resp. gemeinnützigen Zwecks vermietet, welcher steuerrechtlich übrigens nicht vorliegt (vgl. E. 4.1), entsteht aufgrund der besonderen Widmung der Immobilien keine Betriebsgesellschaft, selbst wenn sie eine professionelle Immobilienbewirtschaftung betreiben und die Anforderungen an einen Betrieb gemäss Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.3 erfüllen würde. Innerhalb der Immobiliengesellschaften ist die
Beschwerdeführerin wiederum als Immobilienverwaltungsgesellschaft und nicht als Immobilienhandelsgesellschaft einzustufen. Es bestehen keine Hinweise darauf, dass sie ihre Liegenschaften in erheblichem Ausmass als Handelsware verwendet (vgl. zur Begrifflichkeit RICHNER UND ANDERE, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 97 zu §§ 216 StG/ZH; JULIA VON AH, Ersatzbeschaffung bei Immobiliengesellschaften - unmöglich?, in: Steuern und Recht - Steuerrecht!, Liber amicorum für Martin Zweifel, 2013, S. 101 ff., S. 106).

3.3. Die Zuweisung der Beschwerdeführerin zu einem bestimmten Gesellschaftstypen ist vorliegend jedoch unerheblich. Unabhängig von der Qualifikation der Beschwerdeführerin als Betriebs-, Immobilienverwaltungsgesellschaft oder gemischte Gesellschaft stellen die veräusserten Liegenschaften selbst dann keine betriebsnotwendigen Vermögenswerte dar, wenn die Beschwerdeführerin tatsächlich einen Betrieb gemäss dem Kreisschreiben Nr. 5 der ESTV vom 1. Juni 2004 betreffend Umstrukturierungen führen sollte. Dieses Kreisschreiben, welches für die Gerichte nicht verbindlich ist, wurde im Rahmen des am 1. Juli 2004 in Kraft gesetzten Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (FusG) geschaffen und dessen Kriterien sind daher nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im Grundsteuerrecht anwendbar. Die steuerneutrale Übertragung eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen. Demgegenüber wird im steuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht diese Verknüpfung gerade aufgelöst und werden die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt übertragen. An die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für die Anerkennung einer steuerneutralen
Ersatzbeschaffung ist ein strenger Massstab anzulegen (Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.3 und 5.1).

3.4. Die Vorinstanz hat in Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erörtert, dass die fraglichen Liegenschaften zwar in einem landläufigen Sinn "betriebsnotwendig" für die Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführerin sind, indem sie ihren statutarischen Zweck (Wohnungen zur Verfügung stellen) gänzlich ohne Immobilien nicht erfüllen könnte. Das bedeutet aber nicht, dass die Liegenschaften auch im Sinne des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig sind. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei echt betriebsnotwendigen Liegenschaften im Anlagevermögen besteht hier nicht. Die Beschwerdeführerin muss den Erlös nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften investieren. Sie kann die flüssigen Mittel auch anderweitig investieren oder den Erlös durch Kapitalentnahme überhaupt abziehen. Insofern ist das Band zwischen dem Ersatz- und dem zu ersetzenden Objekt offensichtlich weniger eng als bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand (vgl. Urteile 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 5.1; 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 E. 2.5).

3.5. Dies ergibt sich auch aus dem Vergleich mit den betriebsnotwendigen Anlageliegenschaften einer Produktions- oder Dienstleistungsunternehmen, in welchen die Arbeitsleistung der Arbeitnehmer und damit die Leistungserbringung des Betriebs örtlich in den betreffenden Liegenschaften erfolgt. Wie die Stadt U.________ zutreffend ausführt, wird bei der Beschwerdeführerin die fragliche Arbeitsleistung nicht in den veräusserten Liegenschaften, sondern an ihrem Verwaltungssitz erbracht. Nur diese Liegenschaften können als betriebsnotwendig betrachtet werden. Ihre anderen Liegenschaften dienen der Beschwerdeführerin als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag. Die veräusserten Liegenschaften stellen folglich keinen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs der Beschwerdeführerin dar und es findet auch keine substanzielle Veränderung des Betriebs statt, wenn sie nicht ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin kann ihrem Gesellschaftszweck sehr wohl auch ohne die fraglichen Liegenschaften nachkommen, verfügt sie doch weiterhin über mehr als 350 Wohnungen. Mit dem Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaften könnte sie z.B. ihren Aktionären Dividenden ausschütten, Mietzinsreduktionen vornehmen oder Renovationen bei den restlichen Wohnungen
durchführen.

3.6. Die veräusserten Immobilien stellten zu keinem Zeitpunkt betriebsnotwendiges Anlagevermögen dar, welches Gegenstand eines Steueraufschubes sein könnte, ungeachtet davon ob es sich bei der Beschwerdeführerin um eine "genuine" Betriebsgesellschaft oder um eine Immobilienverwaltungsgesellschaft handelt. Ebenfalls unerheblich ist, ob mit der Ausschreibung zum Verkauf die Liegenschaften tatsächlich vom Anlagevermögen ins Umlaufvermögen gewechselt haben. Die Vorinstanz ging zwar unter Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu gemischten Immobilienhandels- und verwaltungsbetrieben (Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 4.3) davon aus. Aber selbst wenn es sich anders verhielte, würde es den Ausgang des Verfahrens nicht beeinflussen, weil die Vermögenswerte gar nie betriebsnotwendig waren.

3.7. Die Vorinstanz hat somit sämtliche rechtserheblichen Aspekte ermittelt, um die Frage eines allfälligen Steueraufschubs der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbeschaffung zu beantworten. Es liegt keine mangelhafte oder willkürliche Sachverhaltsfeststellung vor. Die darauf beruhende rechtliche Würdigung der veräusserten Liegenschaften als nicht betriebsnotwendige Vermögenswerte ist ausreichend begründet. Die Vorinstanz durfte sich dabei auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und braucht sich nicht mit jedem sachverhaltlichen oder rechtlichem Einwand auseinanderzusetzen (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236; 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen). Es war der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich, sowohl den Entscheid der Steuerkommission als auch das Urteil der Vorinstanz sachgerecht anzufechten.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass aufgrund des von ihr verfolgten öffentlichen Zwecks im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung, welche den Aufschubtatbestand restriktiv handhabt, auf ihre veräusserten Liegenschaften nicht zur Anwendung gelange könne. Es handle sich bei ihr weder um eine Vorsorgestiftung wie im Urteil 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 noch um einen privaten Liegenschaftenhändler wie im Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012.

4.1. Trotz der ausführlichen Darstellung ihrer Tätigkeit im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist die Beschwerdeführerin keine juristische Person, die im steuerrechtlichen Sinne öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt. Das ergibt sich schon daraus, dass sie nach eigenen Angaben und der verbindlichen Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht steuerbefreit nach § 61 lit. g StG/ZH resp. Art. 56 lit. g DBG ist. Gemeinnützig im steuerrechtlichen Sinn ist die - statutengemässe und tatsächliche Betätigung zur Förderung der öffentlichen Wohlfahrt, durch die zugunsten einer unbeschränkten Vielzahl Dritter uneigennützig auf Dauer Opfer erbracht werden (RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 65 zu § 61 StG/ZH). Diese Voraussetzungen erfüllt die Beschwerdeführerin offensichtlich nicht, stehen doch ihre Wohnungen nicht allen offen und erfolgen wirtschaftliche Leistungen auch zugunsten ihrer eigenen Aktionären. Es handelt sich bei ihr weiterhin um eine gewinnstrebige Aktiengesellschaft. Ob Exponenten der Stadt U.________ in der Verwaltung der Beschwerdeführerin mitwirken und inwieweit sich diese an die Vorgaben des gemeinnützigen Wohnungsbaus hält, brauchte unter diesen Umständen nicht weiter abgeklärt werden.

4.2. Es rechtfertigt sich nicht, von der restriktiven Handhabung im Bereich des Aufschubtatbestands abzuweichen, nur weil der Gesellschaftszweck der Beschwerdeführerin nicht bloss der Gewinnmaximierung dient. Solches war nicht einmal beim soeben erwähnten Urteil zur Vorsorgestiftung angezeigt, die für sich - im Gegensatz zur Beschwerdeführerin - immerhin die Steuerbefreiung für die Gewinnsteuer beanspruchen konnte. Anders verhielt es sich nur im Urteil 2C_874/2014 vom 18. April 2016, wo eine gemeinnützige Stiftung Wohnungen in einer einzigen Immobilie ausdrücklich bedürftigen Personen zur Verfügung stellte und diese ersetzte. Dort ging das Bundesgericht davon aus, dass sowohl die veräusserte als auch die neu erworbene Liegenschaft notwendig waren, um den Stiftungszweck der aktiven Armenfürsorge zu erfüllen und diese nicht als Vermögensanlage dienten. In einer solchen Situation befindet sich die Beschwerdeführerin offensichtlich nicht, beschränkt sich ihre Tätigkeit doch weitgehend auf eine (allfällige) rein materielle Unterstützung ihrer Wohnungsmieter.

5.
Laut Beschwerdeführerin komme in der Lehre klar zum Ausdruck, dass Immobilien einer Immobilienverwaltungsgesellschaft, welche das Betriebserfordernis erfüllt, betriebsnotwendiges Anlagevermögen bildeten. Bei Veräusserung und Ersatzerwerb einer solchen betrieblichen Immobilie müsse der Ersatzbeschaffungstatbestand geltend gemacht werden können. Würde der betrieblichen Immobilienverwaltung die steuerneutrale Ersatzbeschaffung verweigert, würde sie schlechter gestellt, als andere Unternehmen, welche ihre Erträge mit anderen Produktionsmitteln als Immobilien erzielen (vgl. JULIA VON AH, a.a.O., S. 118).

5.1. Sinn und Zweck der Grundstückgewinnsteuer ist eine Ausgleichsfunktion. Sie soll einen Teil der durch die Leistungen des Gemeinwesens bewirkten Werterhöhungen von Grundstücken wieder der Allgemeinheit zuführen (RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 11 zu Vorbemerkungen zu §§ 216-226a StG/ZH). Immobilien unterscheiden sich in dieser Hinsicht von anderen Gütern, die von den jeweiligen Betrieben durch ihre eigene Arbeitsleistung produziert werden. Eine Benachteiligung von Immobilienverwaltungsgesellschaften gegenüber üblichen Betriebsgesellschaften besteht deshalb nicht. Im Gegenteil, würde man der Meinung der Beschwerdeführerin folgen, wären im Bereich der Immobilienverwaltung sämtliche Liegenschaften betriebsnotwendiges Anlagevermögen und es läge eine Bevorzugung gegenüber Betriebsgesellschaften vor, die eine Ersatzbeschaffung nur geltend machen könnten, wenn sie Immobilien veräussern und neu erwerben, die für ihren Betrieb unmittelbar notwendig wären.

5.2. Die Meinung der Beschwerdeführerin steht auch nicht in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen, welche Vermögensteile, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen, vom betriebsnotwendigen Anlagevermögen ausnimmt. Würde anders entschieden, könnten sich Immobilienverwaltungsgesellschaften der Besteuerung stiller Reserven definitiv entziehen, indem sie den beim Verkauf eines Grundstücks erzielten Mehrwert jeweils sofort wieder in ein neues Grundstück investieren. Dies kann nicht Sinn des Tatbestandes der Ersatzbeschaffung sein (vgl. Urteil 2A.122/2005 vom 16. September 2005 E. 3.2 betreffend einen Liegenschaftenhändler).

6.
Unerheblich ist, ob die veräusserten Immobilien im Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr optimal der Zweckverfolgung der Beschwerdeführerin gedient haben. Der Beschwerdeführerin ist zwar zuzustimmen, dass dieses Argument der Vorinstanz grundsätzlich gegen jede Ersatzbeschaffung vorgebracht werden kann. Vermögenswerte, die verkauft werden, erfüllen nicht mehr sämtliche Bedürfnisse einer Steuerpflichtigen, andernfalls würden sie behalten werden. Verkaufsabsichten alleine bewirken nicht, dass die Vermögenswerte nicht mehr als betriebsnotwendig gelten. Da die veräusserten Liegenschaften der Beschwerdeführerin jedoch gar nie betriebsnotwendig waren (E. 3.6), konnten sie diese Eigenschaften im Laufe der Zeit auch nicht verlieren.

7.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Stadt U.________ ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 19'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Dezember 2016

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Mösching

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 56 - Sono esenti dall'imposta:
^a	la Confederazione e i suoi stabilimenti;
^b	i Cantoni e i loro stabilimenti;
^c	i Comuni, le parrocchie e le altre collettività territoriali cantonali nonché i loro stabilimenti;
^d	le imprese di trasporto e d'infrastruttura, titolari di una concessione federale, che ricevono un'indennità per la loro attività o, in base alla concessione, devono mantenere un'impresa annuale di importanza nazionale; sono altresì esenti gli utili liberamente disponibili provenienti dall'attività concessionaria; sono tuttavia eccettuati dall'esenzione dall'imposta le aziende accessorie e gli immobili che non hanno una relazione necessaria con l'attività concessionaria;
^e	le istituzioni di previdenza professionale di imprese con domicilio, sede o stabilimento d'impresa in Svizzera o di imprese loro vicine, a condizione che le risorse di tali istituzioni siano durevolmente ed esclusivamente devolute alla previdenza del personale;
^f	le casse svizzere d'assicurazioni sociali e di compensazione, segnatamente le casse d'assicurazione contro la disoccupazione, le casse malattia, quelle di vecchiaia, invalidità e superstiti, eccettuate le società d'assicurazione concessionarie;
^g	le persone giuridiche, che perseguono uno scopo pubblico o di utilità pubblica, per quanto concerne l'utile esclusivamente e irrevocabilmente destinato a tali fini.129 Scopi imprenditoriali non sono di norma considerati d'interesse pubblico. L'acquisizione e l'amministrazione di partecipazioni in capitale importanti a imprese sono di utilità pubblica quando l'interesse al mantenimento dell'impresa occupa una posizione subalterna rispetto allo scopo di utilità pubblica e quando non sono esercitate attività dirigenziali;
^h	le persone giuridiche che perseguono, sul piano nazionale, fini di culto, per quanto riguarda l'utile esclusivamente e irrevocabilmente destinato a tali fini;
ⁱ	gli Stati esteri per quanto concerne i loro immobili situati in Svizzera e destinati esclusivamente all'uso diretto da parte delle loro rappresentanze diplomatiche e consolari, nonché i beneficiari istituzionali di esenzioni fiscali di cui all'articolo 2 capoverso 1 della legge del 22 giugno 2007132 sullo Stato ospite per gli immobili di cui sono proprietari e che sono occupati dai loro servizi;
^j	gli investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto sempreché i loro investitori siano esclusivamente istituzioni di previdenza professionale esentate dall'imposta conformemente alla lettera e o casse svizzere d'assicurazioni sociali e di compensazione esentate dall'imposta conformemente alla lettera f.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.