4A_211/2016 - 2016-07-07 - Droit des contrats - bail à loyer; sous-location

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 211/2016

Arrêt du 7 juillet 2016

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Klett et Kolly.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
A.________, représentée par Me Antoine Boesch,
recourante,

contre

X.________, représentée par
Me Jean-François Marti,
intimée.

Objet
bail à loyer; sous-location,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 22 février 2016 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits :

A.
Par contrat du 12 août 1997 transférant un bail conclu en 1977, A.________ est devenue locataire d'un appartement de trois pièces à Genève. Le loyer mensuel dû par la locataire a été fixé en dernier lieu à 586 fr., plus 200 fr. de frais accessoires mensuels. Par contrat du 25 août 2008, la locataire, sans en référer à la bailleresse X.________, a sous-loué l'appartement à une tierce personne moyennant un loyer mensuel de 1'060 fr., plus 140 fr. de frais mensuels. Depuis le 1 er janvier 2011, la locataire est officiellement domiciliée à Nyon (VD).
Par courrier du 28 février 2012, la bailleresse a sommé la locataire de supprimer la domiciliation de la sous-locataire. La locataire a d'abord contesté la sous-location, prétendant faussement cohabiter avec un membre de sa famille. La bailleresse a finalement résilié le bail pour le 30 juin 2012. Les locaux ont été restitués le 1 er juillet 2013, après que les parties se furent entendues sur un départ au 30 juin 2013.
Le 24 juillet 2013, la bailleresse a invité la locataire à lui verser la somme de 27'492 fr. correspondant au bénéfice perçu de la sous-location (474 fr. par mois durant 58 mois). Le 30 octobre 2013, elle a initié une procédure judiciaire tendant au paiement de 28'448 fr. plus intérêts. Par jugement du 16 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a condamné la locataire à payer à la bailleresse 27'493 fr. [sic!] pour les gains illicitement perçus, ainsi que 434 fr. 85 à titre de solde de loyer. Sur appel de la locataire, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a confirmé le jugement de première instance par arrêt du 22 février 2016.

B.
La locataire (ci-après: la recourante) a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile, concluant au rejet de la demande de la bailleresse (ci-après: l'intimée). Il n'a pas été ordonné d'échange d'écritures.

Considérant en droit :

1.
La valeur litigieuse étant supérieure à 15'000 fr., la voie du recours en matière civile est ouverte (art. 74 al. 1 let. a LTF); c'est dès lors inutilement que la recourante se prévaut d'une prétendue importante question de principe non résolue par la jurisprudence. Dans la mesure toutefois où elle conteste sa condamnation à verser un solde de loyer de 434 fr., son recours est irrecevable faute de motivation (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116). La Cour de justice avait au demeurant déjà refusé d'entrer en matière pour la même raison.

2.
La recourante soutient d'abord que le loyer versé par la sous-locataire était parfaitement conforme au marché, que cette dernière ne s'en est jamais plainte et n'a pas demandé à être remboursée. Là n'est toutefois pas la question. La sous-location est illicite si ses conditions sont abusives en comparaison de celles du contrat de bail principal (art. 262 al. 2 let. b CO), à savoir si le loyer de sous-location est nettement supérieur au loyer principal sans que la différence ne soit justifiée par des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire principal (ATF 119 II 353 consid. 6); en revanche, peu importe que le sous-loyer se situe dans les limites des loyers usuels du quartier, respectivement que la sous-locataire ne s'en soit pas plainte. Au demeurant, faute d'avoir contesté le loyer initial dans le délai légal (art. 270 al. 1 CO), la sous-locataire n'avait aucune possibilité d'actionner la recourante. En l'espèce, celle-ci n'a pas prouvé avoir fait des travaux dans l'appartement, si bien que le loyer de la sous-location, de 81% supérieur au loyer principal, était clairement abusif.
La recourante conteste ensuite que l'intimée puisse prétendre à la différence entre le loyer principal et le sous-loyer. Contrairement à ce que soutient la recourante, la jurisprudence a reconnu un tel droit au bailleur. Une sous-location non autorisée est une immixtion du locataire dans les affaires patrimoniales du bailleur. Pour autant que le locataire fût de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il ait su ou dû savoir qu'il sous-louait en violation de ses obligations contractuelles et qu'il retirait de la chose un profit illégitime, le bailleur a le droit d'exiger la restitution de ce profit sur la base de l'art. 423 al. 1 CO; à défaut, il peut le faire sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime (ATF 129 III 422 consid. 4; arrêt 4A 456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4, rés. in JT 2012 II 116; arrêt 4A 518/2014 du 19 novembre 2014 consid. 3). En l'espèce, l'autorité précédente a expressément rappelé cette jurisprudence; en admettant la demande sur la base de l'art. 423 al. 1 CO, elle a admis implicitement la mauvaise foi de la recourante, que celle-ci ne conteste d'ailleurs pas dans son recours et qui découle au demeurant de ses dénégations après la découverte de la sous-location par l'intimée; au surplus, la recourante ne
saurait, d'une manière générale, se prévaloir d'une éventuelle méconnaissance des dispositions légales en matière de sous-location (cf. HOFER, in Commentaire bernois, 2012, n° 126 ad art. 3 CC; STEINAUER/BIERI, in Commentaire romand, 2010, n° 41 ad art. 3 CC; ATF 132 III 242 consid. 4.2 e contrario), ce d'autant moins que le contrat de bail de 1977 qu'elle a repris interdisait expressément toute sous-location.

3.
Le recours est infondé. La recourante supporte ainsi les frais de la présente procédure (art. 66 al. 1 LTF). L'intimée n'ayant pas été invitée à se déterminer, il ne lui est pas alloué de dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 7 juillet 2016

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Kiss

La Greffière: Monti

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
¹	Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
²	Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
^a	si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
^b	si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
^c	si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
³	Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 423 - 1 Lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans l'intérêt du maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en résultent.
¹	Lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans l'intérêt du maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en résultent.
²	Il n'est tenu d'indemniser le gérant ou de lui donner décharge que jusqu'à concurrence de son enrichissement.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit.
¹	La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit.
²	Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.