5A_698/2017 - 2018-03-07 - Diritti reali - Löschung einer Dienstbarkeit

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 698/2017

Urteil vom 7. März 2018

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Herrmann, Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Monn.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Richard Kälin,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
5. F.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,
Beschwerdegegnerinnen.

Gegenstand
Löschung einer Dienstbarkeit,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 31. Juli 2017 (ZK1 2016 39).

Sachverhalt:

A.

A.a. Im Grundbuch U.________ (SZ) ist auf dem Grundstück KTN vvv (Grundbuch Nr. www) zu Gunsten des Grundstücks KTN xxx (Grundbuch Nr. yyy) ein beschränktes Benutzungsrecht des Parkplatzes eingetragen. Auf der berechtigten Liegenschaft befand sich ursprünglich das Hotel "G.________". Das Benutzungsrecht wurde als Grunddienstbarkeit im Kaufvertrag vom 14. Oktober 1971 begründet, mit dem H.________ sel. die Liegenschaft KTN xxx an I.________ sel. veräusserte. Mit Vertrag vom 8. Juli 1977 änderten die beiden die Dienstbarkeit ab.

A.b. Am 16. September 2008 wurde mit Blick auf die Realisierung des Mehrfamilienhauses "J.________", das an der Stelle des ehemaligen Hotels gebaut werden sollte, vom berechtigten Grundstück KTN xxx die 2'029 m2 grosse Liegenschaft KTN zzz abparzelliert. Das Stammgrundstück KTN xxx verkleinerte sich auf eine Fläche von 461 m2. Die Dienstbarkeit (Bst. A.a) wurde nicht auf die abparzellierte grössere Liegenschaft KTN zzz übertragen.

A.c. Kurz zuvor, am 1. September 2008, wurde auf dem Stammgrundstück KTN xxx im Grundbuch eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt, die sich auf zwei Gemeinderatsbeschlüsse vom 17. Januar und 28. August 2008 stützt. Demnach ist die zulässige Ausnützung mit dem Bauvorhaben auf dem Grundstück KTN zzz vollständig konsumiert und hat die verbleibende Freifläche auf dem Grundstück KTN xxx als Erholungs- und Kinderspielfläche für das geplante Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück KTN zzz zu dienen. Zudem müssen für das Mehrfamilienhaus stets mindestens acht Besucherparkplätze auf dem bestehenden Parkplatz auf dem Grundstück KTN vvv zur Verfügung stehen.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 18. März 2015 verklagten B.________, C.________, D.________, E.________ und F.________, die Mitglieder der Erbengemeinschaft H.________ sel., die A.________ AG, Rechtsnachfolgerin von I.________ sel., vor dem Bezirksgericht Höfe auf Löschung des Parkplatzbenutzungsrechts. Das Bezirksgericht hiess die Klage gut und ordnete das Grundbuchamt Höfe an, die Dienstbarkeit zu löschen (Urteil vom 30. September 2016).

B.b. Die A.________ AG legte beim Kantonsgericht Schwyz Berufung ein. Sie beantragte, die Klage abzuweisen; eventualiter sei das Benutzungsrecht am Parkplatz gegen eine richterlich festzulegende Entschädigung abzulösen. Das Kantonsgericht wies die Berufung ab, "soweit darauf überhaupt einzutreten ist". Das Urteil datiert vom 31. Juli 2017 und wurde am 4. August 2017 versandt.

C.
Mit Eingabe vom 13. September 2017 (Postaufgabe) wendet sich die A.________ AG (Beschwerdeführerin) an das Bundesgericht. Sie beantragt, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben, und hält an ihren Berufungsanträgen (Bst. B.b) fest. Das Bundesgericht hat sich die kantonalen Akten überweisen lassen, jedoch keinen Schriftenwechsel angeordnet.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht überprüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob eine Beschwerde zulässig ist (BGE 141 II 113 E. 1 S. 116; 141 III 395 E. 2.1 S. 397).

1.1. Der Streit dreht sich um die Frage, ob die auf dem Grundstück KTN vvv lastende Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück KTN xxx noch von Interesse ist. Das ist eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) vermögensrechtlicher Natur (BGE 54 II 51 f.). Den vorinstanzlichen Feststellungen zufolge beträgt der Streitwert Fr. 30'000.--. Der gesetzliche Mindestbetrag ist damit erreicht (Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG). Das Kantonsgericht hat als letzte kantonale Instanz auf Rechtsmittel hin einen Endentscheid gefällt (Art. 75 und 90 BGG). Von daher ist die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 Bst. b BGG) eingereichte Beschwerde in Zivilsachen gegeben.

1.2. Die Vorinstanz thematisiert zunächst die Anforderungen an die Begründung der Berufung. Sie analysiert, was die Beschwerdeführerin zur Verteidigung ihres Standpunktes vorbringt, und findet, die Berufung genüge den gesetzlichen Begründungsanforderungen nicht, weshalb darauf nicht einzutreten sei. Trotzdem setzt sich das Kantonsgericht in der Folge mit der Streitsache auseinander. Es pflichtet dem Bezirksgericht darin bei, dass die Beschwerdeführerin nach der Abparzellierung des Grundstücks KTN zzz auf dem verbleibenden Grundstück KTN xxx alles Interesse daran verloren habe, die Dienstbarkeit zum ursprünglichen Zweck auszuüben. Im Ergebnis weist das Kantonsgericht die Berufung ab, soweit es "überhaupt" darauf eintritt (s. Sachverhalt Bst. B.b).
Die Beschwerdeführerin legt zunächst dar, weshalb das Kantonsgericht die Begründung ihrer Berufung zu Unrecht nicht gelten lasse. In der Folge erläutert sie, weshalb die vorinstanzlichen Erwägungen auch im Streit um die Löschung der Dienstbarkeit nicht überzeugen. Angesichts dessen trifft die Beschwerdeführerin mit Blick auf die Begründungsanforderungen im hiesigen Verfahren (Art. 42 Abs. 2 BGG) gewiss nicht der Vorwurf, sich nur lückenhaft mit verschiedenen Argumentationslinien der Vorinstanz auseinander zu setzen. Allein vom Ausgang des vorinstanzlichen Verfahrens her gesehen bleibt es indessen dabei, dass das Kantonsgericht mit dem zitierten Urteilsspruch einen Sachentscheid gefällt und mit den Erwägungen zum Wegfall des Interesses der Beschwerdeführerin auch eine dazugehörige Begründung vorgelegt hat. Dem angefochtenen Entscheid ist nicht zu entnehmen, dass das Kantonsgericht die Begründung der Berufung bloss mit Bezug auf einen bestimmten Teil des Streitgegenstandes beanstandet, die Berufung also nur teilweise als unzulässig angesehen und sie im Übrigen abgewiesen hätte. In dieser Situation hat die Beschwerdeführerin kein im Sinne von Art. 76 Abs. 1 Bst. b BGG schutzwürdiges Interesse daran, dass das Bundesgericht den
angefochtenen Entscheid auch insofern überprüft, als die Vorinstanz meint, zugleich darauf nicht eintreten zu können. Entsprechend erübrigt es sich, auf die diesbezüglichen Erörterungen der Beschwerdeführerin einzugehen. Im Folgenden ist einzig zu prüfen, ob die Vorinstanz die in erster Instanz erfolgte Gutheissung der Klage zu Recht schützt.

2.
Was den Streit in der Sache angeht, erklärt das Kantonsgericht, der ursprüngliche Zweck der Dienstbarkeit werde durch den Ersatz des ehemaligen Hotels durch ein Mehrfamilienhaus grundsätzlich nicht tangiert. Inzwischen diene das Grundstück KTN xxx jedoch nur noch dem Grundstück KTN zzz als Erholungs- und Kinderspielfläche, weshalb der Parkplatz auf KTN vvv der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Eigentumsrechte an KTN xxx nichts mehr nütze. Der Wegfall des ursprünglichen Interesses an Parkierungsmöglichkeiten zum Betrieb einer Liegenschaft, die dienstbarkeitsrechtlich mit dem belasteten Grundstück verknüpft ist, kann nach der Meinung des Kantonsgerichts nicht durch ein neues Interesse an der Vermietung der Parkplätze an Dritte ersetzt werden. Selbst wenn die Mieter in einer sachenrechtlichen Beziehung zur abparzellierten Liegenschaft stünden, würde dies am Interessensverlust der Beschwerdeführerin nichts ändern, da diese Parzelle mangels Übertragung der Dienstbarkeit eine Drittliegenschaft sei, auf welche die Grunddienstbarkeit nicht bezogen werden dürfe. Das Kantonsgericht stellt klar, dass die von der Beschwerdeführerin angerufenen wirtschaftlichen Vorteile aus der aktuellen Bewirtschaftung durch Überlassung bzw. Vermietung der
Parkplätze an Besucher oder Bewohner der Liegenschaft KTN zzz nicht aus ihrem Eigentumsrecht an KTN xxx flössen und daher vom Bezirksgericht zutreffend als nicht relevant betrachtet worden seien.
Soweit die Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren geltend mache, sie bedürfe zum Unterhalt und zur Pflege des Grundstücks KTN xxx des Parkplatzes auf dem Grundstück KTN vvv, sei dieser Einwand als nicht weiter begründetes neues tatsächliches Vorbringen im Berufungsverfahren unzulässig. Infolgedessen fehle es der Berufung mangels erheblicher Interessen der Beschwerdeführerin am Parkplatz auch an der hinreichenden Begründung des Vorwurfs, das Bezirksgericht habe das Eventualbegehren betreffend die entschädigungspflichtige Ablösung der Grunddienstbarkeit nicht beurteilt. Andere, namentlich gegenwärtig nicht ausgeübte Interessen macht die Beschwerdeführerin bezogen auf ihr Grundstück laut Vorinstanz nicht geltend. Dass die Gemeinde U.________ davon ausgegangen sei, für das neu erstellte Mehrfamilienhaus auf KTN zzz würden acht Besucherparkplätze auf KTN vvv zur Verfügung stehen, und auf KTN xxx eine entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anmerken liess, sei - wie schon das Bezirksgericht festgestellt und die Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren nicht konkret bestritten habe - "hier privatrechtlich unerheblich".

3.
Die Beschwerdeführerin bestreitet, am Fortbestand der Grunddienstbarkeit kein in ihrem Eigentumsrecht am Grundstück KTN xxx begründetes rechtlich geschütztes Interesse mehr zu haben. Sie argumentiert mit den "Konsequenzen der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung" respektive den Folgen einer Ablösung der Dienstbarkeit und erklärt, dass sie wegen des baurechtswidrigen Zustandes vom Gemeinderat U.________ zur Verantwortung gezogen werden könne und im Falle einer Ablösung auch würde. Könne sie als Eigentümerin des Grundstücks KTN xxx die Bewilligungsauflagen nicht erfüllen, so drohe als "empfindlicher Nachteil" eine Ersatzabgabe. Ausserdem werde sie ihre Verpflichtung aus den Mietverträgen nicht mehr erfüllen und auch keine Mieteinnahmen mehr generieren können, woraus sich ein "ausgewiesenes und berechtigtes Interesse an der Aufrechterhaltung der Dienstbarkeit" ergebe, das es unabhängig vom zur Diskussion stehenden Rechtsgebiet und von angerufenen Rechtsnormen zu berücksichtigen gelte. Dass sie die Dienstbarkeit im Zuge der Abparzellierung nicht auf das Grundstück KTN zzz übertragen habe, erklärt die Beschwerdeführerin mit ihren "Eigeninteressen" Selbstnutzung und Mieteinnahmen, die weiterhin Geltung hätten. Was die
Selbstnutzung der Dienstbarkeit zum Zweck von Unterhalt und Pflege des Grundstücks KTN xxx angeht, widerspricht die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf ihre Klageantwort der vorinstanzlichen Einschätzung, wonach es sich um ein nicht weiter begründetes neues tatsächliches Vorbringen handle, das im Berufungsverfahren unzulässig sei.
Schliesslich will die Beschwerdeführerin "richtigstellen", dass das ehemalige Hotel "G.________" nicht durch das Mehrfamilienhaus "J.________" ersetzt, sondern der Hotelbetrieb bereits in den Jahren 1972/1973 eingestellt worden sei. Bis ins Jahr 2008 habe ein Bar- und Dancingbetrieb existiert, während die oberen Räumlichkeiten seit 1990 als Wohnungen genutzt worden seien. Die Beschwerdeführerin erklärt, dass die Parkplätze schon damals den Anwohnern zusammen mit den Wohnungen zur Mitbenützung vermietet worden seien, und wirft dem Kantonsgericht vor, mit seinen Ausführungen den falschen Eindruck zu erwecken, dass das Parkplatzbenutzungsrecht an den Betrieb eines Hotels gebunden sei und sich an der ursprünglichen Ausübung der Dienstbarkeit etwas geändert hätte. Die Beschwerdeführerin verweist auf den Wortlaut des Grundbucheintrags und folgert daraus, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit nicht an einen Zweck gebunden und die künftige Entwicklung im Dienstbarkeitsvertrag nicht ausgeschlossen worden sei. Seit über vierzig Jahren hätten die Parteien die Ausübung der Dienstbarkeit den jeweiligen Bedürfnissen des grunddienstbarkeitsberechtigten Grundstücks KTN xxx angepasst. Deshalb sei ihr ursprüngliches Interesse nicht durch ein
neues Interesse an der Vermietung der Parkplätze an Dritte ersetzt worden. Das Interesse sei immer noch gleich und bestehe in der Parkplatzbenutzung, so die Folgerung der Beschwerdeführerin. Die Literaturhinweise im angefochtenen Entscheid will die Beschwerdeführerin nicht gelten lassen, da sich diese auf das Wegrecht bezögen. Hier gehe es um ein Benutzungsrecht, das viel eher mit einer Nutzniessung vergleichbar sei. Dieser "besonderen Natur des konkreten Dienstbarkeitsrechts" werde der angefochtene Entscheid nicht gerecht.

4.
Nach Art. 736 ZGB kann der Belastete die Löschung einer Dienstbarkeit verlangen, wenn diese für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren hat (Abs. 1). Ist ein Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden (Abs. 2). Unter dem Interesse für das berechtigte Grundstück bzw. dem Interesse des Berechtigten versteht die Rechtsprechung das Interesse des Eigentümers des berechtigten Grundstücks an der Ausübung der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang. Dabei ist vom Grundsatz der Identität der Dienstbarkeit auszugehen, der besagt, dass eine Dienstbarkeit nicht zu einem andern Zweck aufrechterhalten werden darf als jenem, zu dem sie errichtet worden ist. Zu prüfen ist somit in erster Linie, ob der Eigentümer des berechtigten Grundstücks noch ein Interesse daran hat, die Dienstbarkeit zum ursprünglichen Zweck auszuüben, und wie sich dieses Interesse zu jenem verhält, das anlässlich der Begründung der Dienstbarkeit bestand (BGE 130 III 554 E. 2 S. 556; 121 III 52 E. 2a S. 54; 114 II 426 E. 2a S. 428; 107 II 331 E. 3 S. 334 f. mit weiteren Hinweisen). Dabei bestimmt
sich die Interessenlage des Eigentümers des berechtigten Grundstücks nach objektiven Kriterien (BGE 121 III 52 E. 3a S. 55; 100 II 105 E. 3c S. 118).
Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 130 III 554 E. 3.1 S. 556 f.; 128 III 169 E. 3a S. 172 mit Hinweis).

5.

5.1. Wie den kantonalen Akten ohne Weiteres zu entnehmen ist, wurde das streitige Recht unter dem Titel "Dienstbarkeiten und Grundlasten" wie folgt zu Lasten des Grundstücks KTN vvv im Grundbuch eingetragen: "Last: Benutzungsrecht des Parkplatzes (beschränktes) z.G. GBNr. yyy. 1977, Juli 8". Nachdem die Dienstbarkeit zu Gunsten eines herrschenden Grundstücks eingetragen ist, muss es sich um eine Grunddienstbarkeit im Sinne von Art. 730 ff . ZGB handeln. Dies wird von der Beschwerdeführerin auch nicht in Frage gestellt. Was den Inhalt des beschränkten dinglichen Rechts angeht, ergibt sich aus den aktenkundigen Vertragsabreden über die Begründung und Änderung der Grunddienstbarkeit vom 14. Oktober 1971 und 8. Juli 1977, dass ein "unentgeltliches Benützungsrecht" des Parkplatzes vereinbart wurde. Angesichts dieser Formulierungen ist dem Kantonsgericht darin beizupflichten, dass der ursprünglich vereinbarte Zweck der Grunddienstbarkeit schlicht und einfach darin besteht, dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks KTN xxx eine unentgeltliche "Parkierungsmöglichkeit" zu verschaffen, ihm also zu erlauben, auf dem Parkplatz des belasteten Grundstücks KTN vvv (Motor-) Fahrzeuge abzustellen, ohne dafür eine Gegenleistung erbringen zu
müssen.

5.2. Die Beschwerdeführerin täuscht sich, wenn sie meint, die streitige Grunddienstbarkeit verschaffe ihr über diese Parkierungsmöglichkeit hinaus auch das (beschränkte dingliche) Recht, die auf dem Grundstück KTN vvv gelegenen Parkplätze gegen ein Entgelt Drittpersonen zur Verfügung zu stellen, die mit dem berechtigten Grundstück nichts zu tun haben, hier den Besuchern und/oder Bewohnern der Liegenschaft KTN zzz. Ein solches Interesse an der Vermietung der Parkplätze an Dritte geht über die blosse Be nutzung hinaus und kommt einer Nutzung, das heisst einer eigentlichen Bewirtschaftung der Parkplätze gleich. Die Beschwerdeführerin beruft sich denn auch ausdrücklich auf "ein wirtschaftliches Interesse" und will die Grunddienstbarkeit - wie sie selbst schreibt - nach Art einer Nutzniessung ausüben. Gewiss verschafft die Nutzniessung dem Berechtigten nicht nur das Recht, die Sache zu gebrauchen, sondern auch dasjenige auf den Besitz und die Nutzung der Sache (Art. 755 Abs. 1 ZGB), mithin auf den vollen Genuss des Gegenstandes (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Indessen verkennt die Beschwerdeführerin, dass das Sachenrecht des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom Grundsatz der geschlossenen Zahl der dinglichen Rechte beherrscht und die
einheitliche Ausgestaltung der einzelnen Rechte zwingend ist (Prinzipien der Typengebundenheit und der Typenfixierung; BGE 116 II 275 E. 3b S. 277; 103 II 176 E. 2 S. 181). Daraus folgt, dass eine Dienstbarkeit, die ihrem Inhalt nach eine Nutzniessung darstellt, nicht Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann (BGE 88 II 331 E. 6 S. 339 mit Hinweis). Aufgrund dieser gesetzlich vorgegebenen inhaltlichen Festlegung der beschränkten dinglichen Rechte ist die Art und Weise, wie sich die Beschwerdeführerin die Ausübung der streitigen Grunddienstbarkeit vorstellt, ausgeschlossen. Als Grunddienstbarkeit ist das Recht, die Parkplätze auf dem Grundstück KTN vvv zu benutzen, direkt mit dem herrschenden Grundstück KTN xxx verknüpft. Das Parkplatzbenutzungsrecht kann deshalb nur zusammen mit diesem Grundstück - nicht aber für sich allein - auf andere Personen übertragen werden. Darin liegt das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zur Personaldienstbarkeit, wie die Nutzniessung eine ist (s. JÖRG SCHMID/BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 5. Aufl. 2017, Rz. 1257). Allein unter Berufung auf ein Interesse, das mit den zwingenden Vorgaben des Zivilgesetzbuches von vornherein unvereinbar ist, kann die Beschwerdeführerin die Löschung der
streitigen Grunddienstbarkeit im Grundbuch nicht verhindern.

5.3. An alledem ändert auch der Umstand nichts, dass im Grundbuch zu Lasten des (dienstbarkeitsberechtigten) Grundstücks KTN xxx eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt ist, aufgrund derer für das Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück KTN zzz stets mindestens acht Besucherparkplätze auf dem Parkplatz des (dienstbarkeitsbelasteten) Grundstück KTN vvv zur Verfügung stehen müssen (s. Sachverhalt Bst. A.c). Eine derartige öffentlich-rechtliche Beschränkung des Eigentums vermag die beschriebene zivilrechtliche Typenfixierung nicht in dem Sinne aus den Angeln zu heben, dass die Beschwerdeführerin die Ausübung des Parkplatzbenutzungsrechts, das als Grunddienstbarkeit zu Lasten des Grundstücks KTN vvv begründet wurde und ihr allein als Eigentümerin des herrschenden Grundstücks KTN xxx zusteht, unter Berufung auf die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung aufs Mal Drittpersonen übertragen kann, wie wenn es sich um eine Nutzniessung handeln würde. Dass die Anmerkung im Grundbuch, die ihr zugrunde liegenden Gemeinderatsbeschlüsse oder die einschlägigen kantonalen und kommunalen Rechtsgrundlagen irgendwelche Vorgaben darüber enthielten, wie die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung privatrechtlich zu
bewerkstelligen ist, behauptet die Beschwerdeführerin nicht und ist auch nicht ersichtlich. Im Übrigen hat die Anmerkung im Grundbuch in Bezug auf die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung lediglich deklaratorische Bedeutung; die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung gilt gestützt auf die Baubewilligung auch ohne Grundbucheintrag (Art. 680 ZGB; BGE 111 Ia 182 E. 4 S. 183). Ihre Durchsetzung ist ungeachtet allfälliger bestehender dinglicher oder obligatorischer Sicherungen Sache der Baupolizeibehörden (s. Urteil 1C 32/2007 vom 18. Oktober 2007 E. 2.4). Im Ergebnis ist der Vorinstanz deshalb darin beizupflichten, dass die Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch für den Streit um die Löschung der Grunddienstbarkeit unerheblich ist.

6.
Neben ihren wirtschaftlichen Interessen führt die Beschwerdeführerin gegen die Löschung der Grunddienstbarkeit sinngemäss ins Feld, dass sie selbst auf die Grunddienstbarkeit angewiesen sei, um ihr Eigentum am herrschenden Grundstück KTN xxx auszuüben. Sie argumentiert, dass sie die Dienstbarkeit als Eigentümerin des Grundstücks KTN xxx benötige, um die Baubewilligungsauflagen zu erfüllen bzw. die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzuhalten, und beklagt sich darüber, dass ihr andernfalls in Gestalt von Ersatzabgaben empfindliche Nachteile drohen. Diesbezüglich kann auf die vorigen Erwägungen verwiesen werden. Wie die Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Grundstücks KTN xxx den öffentlich-rechtlichen Vorgaben nachzukommen gedenkt, ohne die Ausübung des Parkplatzbenutzungsrechts auf die beabsichtigte, aber unmögliche (E. 5.2) Art und Weise auf die Bewohner und/oder Besucher des Grundstücks KTN zzz zu übertragen, ist ihrem Schriftsatz nicht zu entnehmen.
Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin darauf, dass sie als Eigentümerin für den Unterhalt und die Pflege des Grundstücks KTN xxx verantwortlich sei, wozu sie die Parkplätze "selbstverständlich ebenfalls" nutze. Die vorinstanzliche Erkenntnis, wonach es sich dabei um ein im Berufungsverfahren unzulässiges, nicht weiter begründetes neues tatsächliches Vorbringen handle (vgl. E. 2), tadelt sie als "nicht sachgerecht". In ihrer Klageantwort vom 17. November 2015 habe sie "einlässlich begründet", dass sie die übrigen neun Parkplätze selbst nutzt oder vermietet hat. Allein damit vermag die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche (Sachverhalts-) Feststellung (s. BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.), wonach sie im Berufungsverfahren nicht geltend gemacht habe, den Parkplatz zum Unterhalt und zur Pflege des Grundstücks KTN xxx zu benötigen, nicht als offensichtlich unrichtig im Sinn von Art. 97 Abs. 1 BGG, das heisst als willkürlich im Sinn von Art. 9 BV (vgl. BGE 140 III 115 E. 2 S. 117 mit Hinweis) auszuweisen. In ihrer Klageantwort erklärt die Beschwerdeführerin an der von ihr angegebenen Stelle bloss, die "übrigen neun Parkplätze" würden von ihr weiterhin selbst genutzt bzw. vermietet, wobei zwei von diesen neun Parkplätzen
jeweils auch zur Verfügung der Beschwerdegegnerinnen stünden. Von einer "einlässlichen" Begründung, weshalb die Grunddienstbarkeit für den Unterhalt und die Pflege des Grundstücks KTN xxx unabdingbar wäre, kann angesichts dessen nicht die Rede sein.
Im Übrigen behauptet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht, dass die Vorinstanz einschlägige Normen der Zivilprozessordnung falsch anwendet, wenn sie die erst im Berufungsverfahren vorgetragenen Elemente zur Begründung des angeblichen Interesses am Fortbestand der Grunddienstbarkeit nicht zulässt. Neu im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO ist eine Tatsache nämlich nicht nur dann, wenn sie der Geltendmachung eines gänzlich neuen Standpunkts in tatsächlicher Hinsicht dient, sondern auch dann, wenn die novenwillige Partei damit eine bereits vor erster Instanz vorgetragene Behauptung nachträglich substantiiert bzw. substantiiert behauptet (Urteil 5A 111/2016 vom 6. September 2016 E. 6.2.3 mit Hinweis). Damit erübrigen sich auch Erörterungen zum Eventualbegehren, die Grunddienstbarkeit nach Massgabe von Art. 736 Abs. 2 ZGB gegen eine richterlich zu bestimmende Entschädigung abzulösen. Denn dass sie diese Ablösung auch beanspruchen kann, wenn es bei der novenrechtlichen Beurteilung der Vorinstanz sein Bewenden hat, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend.

7.
Die Beschwerde erweist sich also als unbegründet. Sie ist abzuweisen. Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin für die Gerichtskosten aufzukommen (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Den Beschwerdegegnerinnen ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. März 2018

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Monn

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.18

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 736 - 1 Quando una servitù abbia perduto ogni interesse per il fondo dominante, il proprietario del fondo serviente ne può chiedere la cancellazione.
¹	Quando una servitù abbia perduto ogni interesse per il fondo dominante, il proprietario del fondo serviente ne può chiedere la cancellazione.
²	Se pel fondo dominante vi è ancora un interesse, ma di lieve importanza in confronto alla gravità dell'onere, la servitù può essere riscattata o ridotta mediante indennità.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 738 - 1 L'iscrizione fa fede circa l'estensione della servitù in quanto determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano.
¹	L'iscrizione fa fede circa l'estensione della servitù in quanto determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano.
²	Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione della servitù può risultare dal titolo di acquisto o dal modo con cui fu esercitata per molto tempo, pacificamente ed in buona fede.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 948 - 1 Le notificazioni per l'iscrizione nel registro fondiario sono registrate senza indugio in un giornale nell'ordine cronologico della loro presentazione, con l'indicazione del richiedente e della relativa domanda.
¹	Le notificazioni per l'iscrizione nel registro fondiario sono registrate senza indugio in un giornale nell'ordine cronologico della loro presentazione, con l'indicazione del richiedente e della relativa domanda.
²	I documenti all'appoggio dei quali sono fatte le iscrizioni devono essere debitamente allegati e conservati.
³	Nei Cantoni che avranno incaricato l'ufficiale del registro della celebrazione degli atti pubblici, i documenti potranno essere sostituiti da un protocollo avente i caratteri del documento pubblico.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 942 - 1 È istituito un registro dei diritti sui fondi.
¹	È istituito un registro dei diritti sui fondi.
²	Il registro fondiario consiste nel libro mastro cogli atti che lo completano, mappa catastale, sommarione, documenti giustificativi, descrizioni degli immobili, e nel libro giornale.
³	Il registro fondiario può essere tenuto su carta o su supporti informatici.665
⁴	In caso di tenuta informatizzata del registro fondiario, i dati iscritti sono giuridicamente efficaci se sono correttamente registrati nel sistema e se gli apparecchi dell'ufficio del registro fondiario ne permettono la lettura sotto forma di cifre e di lettere mediante procedimenti tecnici o la loro presentazione sotto forma di piani.666

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 730 - 1 I fondi possono essere gravati da servitù l'uno a favore dell'altro nel senso che il proprietario del fondo serviente debba sopportare determinati atti del proprietario del fondo dominante, od astenersi a favore del medesimo dall'usare di qualche diritto inerente alla sua proprietà immobiliare.
¹	I fondi possono essere gravati da servitù l'uno a favore dell'altro nel senso che il proprietario del fondo serviente debba sopportare determinati atti del proprietario del fondo dominante, od astenersi a favore del medesimo dall'usare di qualche diritto inerente alla sua proprietà immobiliare.
²	Un obbligo di fare può essere connesso a una servitù prediale soltanto a titolo accessorio. Vincola l'acquirente del fondo dominante o del fondo serviente soltanto se risulta dall'iscrizione nel registro fondiario.602

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 755 - 1 L'usufruttuario ha diritto al possesso, all'uso ed al godimento della cosa.
¹	L'usufruttuario ha diritto al possesso, all'uso ed al godimento della cosa.
²	Egli ne cura l'amministrazione.
³	Nell'esercizio di questi diritti egli deve attenersi alle norme di una diligente amministrazione.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 745 - 1 L'usufrutto può essere costituito sopra beni mobili, fondi, diritti o un'intera sostanza.
¹	L'usufrutto può essere costituito sopra beni mobili, fondi, diritti o un'intera sostanza.
²	Esso attribuisce all'usufruttuario il pieno godimento della cosa, salvo contraria disposizione.
³	L'esercizio dell'usufrutto su un fondo può anche essere limitato a una determinata parte di un edificio o del fondo.610

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 680 - 1 Le restrizioni legali del diritto di proprietà sussistono senza iscrizione nel registro fondiario.
¹	Le restrizioni legali del diritto di proprietà sussistono senza iscrizione nel registro fondiario.
²	La loro soppressione o modificazione per negozio giuridico richiede per la sua validità l'atto pubblico e l'inscrizione nel registro fondiario.
³	Le restrizioni della proprietà aventi carattere di interesse pubblico non possono essere soppresse né modificate.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87