4A_651/2012 - 2013-02-07 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_651/2012

Urteil vom 7. Februar 2013
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.

Verfahrensbeteiligte
X.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Flurin Turnes,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________ AG,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag, Prozessrecht,

Beschwerde gegen den Entscheid des
Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer,
vom 27. September 2012.

Sachverhalt:

A.
Zwischen der X.________ GmbH (Beschwerdeführerin) als Mieterin und den Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) als Vermieterin bestand ein Mietverhältnis über die Geschäftsflächen des ehemaligen Restaurants B.________ in C.________. Mit Schreiben bzw. amtlichem Formular vom 7. März 2011 kündigte die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis per 31. Januar 2013.
Die Beschwerdeführerin erhob am 10. August 2011 beim Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland Klage gegen die Beschwerdegegnerin mit den Anträgen, es sei die Kündigung aufzuheben, eventuell festzustellen, dass der Mietvertrag bis 30. Juni 2017 unkündbar sei, subeventuell das Mietverhältnis bis zu diesem Zeitpunkt zu erstrecken. Die Einzelrichterin des Kreisgerichts stellte mit Entscheid vom 4. November 2011 die Gültigkeit der Kündigung fest und wies die Klage im weiteren Umfang ab.
Am 27. September 2012 wies das Kantonsgericht St. Gallen eine von der Beschwerdeführerin gegen diesen Entscheid erhobene Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Es trat dabei namentlich auf das Eventualbegehren um Mieterstreckung nicht ein.

B.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben, soweit darin ein Nichteintretensentscheid erfolgt sei. Ferner sei das Mietverhältnis "mindestens um die Zeitdauer zu erstrecken, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist gemäss ursprünglichem Mietvertrag (30.6.2017)", bzw. die Sache sei eventuell in dahingehendem Sinne an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Die Parteien haben Replik und Duplik eingereicht.
Mit Präsidialverfügung vom 22. November 2012 wurde ein Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der aufschiebenden Wirkung und mit Präsidialverfügung vom 30. Januar 2013 ein Gesuch derselben um Anordnung einer vorsorglichen Massnahme abgewiesen.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Der Streitwert übersteigt die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die gegen das genannte Urteil gerichtete Beschwerde - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.
Die Erstinstanz stellte fest, dass die von der Beschwerdegegnerin am 7. März 2011 auf den 31. Januar 2013 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses gültig sei. Sodann prüfte sie, ob die Voraussetzungen für eine Erstreckung des Mietverhältnisses gegeben seien. Sie verneinte dies mit einlässlicher Begründung und wies das Begehren um Erstreckung ab.
In der gegen diesen Entscheid erhobenen Berufung wiederholte die Beschwerdeführerin ihren vor Kreisgericht gestellten Eventualantrag, "das Mietverhältnis sei um mindestens die Zeitdauer zu erstrecken, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist gemäss ursprünglichem Mietvertrag (30.06.2017)". Nach den grundsätzlich verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG) befasste sie sich jedoch überhaupt nicht mit dem Eventualbegehren und setzte sich in keiner Weise mit den diesbezüglichen Erwägungen im angefochtenen Urteil der Erstinstanz auseinander. Die Vorinstanz trat deshalb auf das Eventualbegehren um Mieterstreckung nicht ein, weil es an der Prozessvoraussetzung einer Begründung des Berufungsantrags fehle.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich einzig gegen diesen Nichteintretensentscheid, wogegen der Entscheid betreffend Wirksamkeit der Kündigung nicht angefochten wird. Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens ist damit einzig die Frage, ob die Vorinstanz auf den Erstreckungsantrag zu Recht nicht eingetreten ist. Nicht zu beurteilen ist dagegen die von der Vorinstanz nicht behandelte materiellrechtliche Frage, ob die Voraussetzungen für eine Erstreckung vorliegend gegeben sind. Bei einer Gutheissung der Beschwerde käme nur eine Rückweisung zur Beurteilung dieser Frage in Betracht.

3.
Die Beschwerdeführerin erhebt eine Rüge "gemäss Art. 105 BGG", mit der sie sich sinngemäss gegen die vorinstanzliche Feststellung wendet, wonach sie sich überhaupt nicht mit dem Eventualbegehren befasst und sich in keiner Weise mit den diesbezüglichen Erwägungen im angefochtenen Urteil der Erstinstanz auseinandergesetzt habe. Sie macht geltend, der Sachverhalt betreffend den Kündigungs- und Erstreckungsaspekt sei von Anfang an immer klar gewesen, es gebe keine Sachverhaltsfeststellung, die festhalte, von Erstreckung könne nicht die Rede sein. Aus den für die Beschwerdeführerin gemachten Ausführungen ergehe mit aller genügenden Deutlichkeit, dass eine Erstreckung zwingend greifen müsste, wenn die Kündigung nicht aufgehoben werde.
Mit diesen vagen Vorbringen und dem allgemein gehaltenen Verweis auf die "für die Beschwerdeführerin gemachten Ausführungen" begründet die Beschwerdeführerin ihre Sachverhaltsrüge nicht hinreichend. Sie zeigt nicht einmal ansatzweise mit dazu erforderlichen, präzisen Aktenhinweisen auf, dass die kritisierte Feststellung der Vorinstanz offensichtlich unrichtig wäre (vgl. dazu BGE 136 II 508 E. 1.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4 S. 466; betreffend die Anforderungen an Aktenhinweise s. die Urteile 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570; 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 1.2). Darauf kann nicht eingetreten werden und es ist im Folgenden von der verbindlichen Feststellung der Vorinstanz auszugehen.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt eine unrichtige bzw. willkürliche Anwendung der Bestimmungen von Art. 272 , 272a , 273 Abs. 4 (gemeint wohl: Abs. 5) i.V.m. Art. 263 und insbesondere Art. 273c OR. Der Mieter könne auf die Rechte im Zusammenhang mit der Erstreckung des Mietverhältnisses nicht verzichten. Wenn daher die Vorinstanz trotz erdrückendem Tatbestand und trotz eindeutiger Sachverhaltsschilderung den formalistischen Standpunkt einnehme, der Antrag auf Erstreckung sei nicht begründet worden, so verfalle sie in Willkür.

4.1 Das Bundesgericht kann die Anwendung von Bundesrecht im Rahmen der vorliegenden Beschwerde in Zivilsachen frei prüfen (vgl. Art. 95 lit. a BGG). Der erhobenen Willkürrüge kommt neben der Rügen der Verletzung von Bundeszivilrecht keine selbständige Bedeutung zu.

4.2 Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Begründen im Sinne der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt der Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; Urteil 4A_659/2011 vom 7. Dezember 2011 E. 3, in: SJ 2012 I S. 232). Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie, so tritt das obere kantonale Gericht auf die Berufung nicht ein (Urteile 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2; 4A_659/2011 vom 7. Dezember 2011 E. 3, in: SJ 2012 I S. 232).
Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Erwägung 3) fehlte in der Berufung offensichtlich eine hinreichende Begründung des gestellten Erstreckungsbegehrens; wenn die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang unter Ergänzung des vorinstanzlichen Sachverhalts die Behauptung aufstellt, in den Rechtsschriften, auch in der Berufung, sei der Sachverhalt betreffend Erstreckung laufend ausgedeutscht worden, ist sie damit nicht zu hören. Die Vorinstanz trat mithin in diesem Punkt zu Recht nicht auf die Berufung ein.

4.3 Die Beschwerdeführerin vertritt nun allerdings sinngemäss die Ansicht, die Vorinstanz hätte die Erstreckungsbegehren materiell prüfen müssen, weil es sich bei den Ansprüchen auf Erstreckung um Rechte handle, auf die der Mieter nicht verzichten könne.
Dem kann nicht gefolgt werden. Die vorstehend umschriebenen Begründungsanforderungen sind von Rechtsmittelklägern auch in Verfahren zu beachten, in denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375), geht es doch im Rechtsmittelverfahren allemal um die Überprüfung des vom Erstgericht getroffenen Entscheids aufgrund von erhobenen Beanstandungen und nicht darum, dass die Rechtsmittelinstanz von Grund auf eine eigene Prüfung sich stellender Rechtsfragen vornimmt, als wäre dem Rechtsmittelverfahren noch keine gerichtliche Beurteilung vorangegangen. Nichts anderes kann in Fällen gelten, in denen wie vorliegend unverzichtbare Rechte des Rechtsmittelklägers strittig sind. Befreite dieser Umstand die Beschwerdeführerin somit nicht von ihrer Begründungspflicht, trat die Vorinstanz auch unter diesem Aspekt zu Recht nicht auf das Erstreckungsbegehren ein und verletzte sie damit die von der Beschwerdeführerin angerufenen Bestimmungen nicht.

5.
Die Beschwerdeführerin macht schliesslich eine Verletzung ihrer Ansprüche auf gleiche und gerechte Behandlung und auf rechtliches Gehör nach Art. 29 BV geltend; dass bei Voraussetzungen wie den vorliegenden die Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses nicht formalistisch abgewandelt (recte wohl: abgehandelt) werden dürfe, ergehe aus den Intentionen des Gesetzgebers bezüglich des Mietvertragsrechts, konkretisiert insbesondere auch mit den Stichworten "Kündigungsschutz" und "Behörden und Verfahren" in den Abschnittstiteln des OR.
Mit diesen Vorbringen genügt die Beschwerdeführerin den Anforderungen an die Begründung der erhobenen Verfassungsrügen nicht, weshalb auf diese nicht eingetreten werden kann (vgl. dazu Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4; 134 II 244 E. 2.1 und 2.2 S. 245 f.; je mit Hinweisen). Ohnehin gehen die Rügen fehl. Denn die angerufenen allgemeinen Verfahrensgarantien entbinden eine Prozesspartei nicht davon, die verfahrensrechtlichen Regeln zu befolgen, die der Gesetzgeber im legitimen Interesse an einer effizienten Verfahrensführung und im wohlverstandenen Interesse der anderen Parteien aufgestellt hat (BGE 132 I 134 E. 2.1 S. 137; 131 II 169 E. 2.2.3 S. 173; 124 I 322 E. 4d S. 325; Urteil 4A_659/2011 vom 7. Dezember 2011 E. 6).

6.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 133 III 439 E. 4 S. 446).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. Februar 2013

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Widmer

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta:
¹	La protrazione è esclusa se è stata data disdetta:
^a	per mora del conduttore (art. 257d);
^b	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^c	per fallimento del conduttore (art. 266h);
^d	di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza.
²	Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 263 - 1 Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore.
¹	Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore.
²	Il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi.
³	Se il locatore ha consentito, il terzo è surrogato al conduttore.
⁴	Il conduttore è liberato dai suoi obblighi verso il locatore. È tuttavia solidalmente responsabile con il terzo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta, ma al massimo per due anni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273^c - 1 Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
¹	Il conduttore può rinunciare ai diritti conferitigli dal presente capo soltanto se previsto espressamente da quest'ultimo.
²	Le convenzioni contrarie sono nulle.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 311 Proposizione dell'appello - 1 L'appello, scritto e motivato, dev'essere proposto all'autorità giudiziaria superiore entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata motivata o dalla notificazione a posteriori della motivazione (art. 239).
¹	L'appello, scritto e motivato, dev'essere proposto all'autorità giudiziaria superiore entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata motivata o dalla notificazione a posteriori della motivazione (art. 239).
²	Dev'essergli allegata la decisione impugnata.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.