2A.254/2002 - 2002-12-03 - Santé & sécurité sociale - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 2A.254/2002 /mks Urteil vom 3. Dezember

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2A.254/2002 /mks

Urteil vom 3. Dezember 2002
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Bundesrichter Wurzburger, Präsident,
Bundesrichter Betschart, Hungerbühler, Müller, Merkli,
Gerichtsschreiber Küng.

A.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang, c/o Suhr Würgler Maag Bisang, Pestalozzistrasse 24, Postfach 234, 8028 Zürich,

gegen

M. und A. B.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Fürsprecher Serge Flury, Kasinostrasse 38, 5000 Aarau,
Bundesamt für Wohnungswesen, Storchengasse 6, 2540 Grenchen,
Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements, 3202 Frauenkappelen.

Wohnbau- und Eigentumsförderung; Überprüfung der Mietzinse (Art. 17a VWEG),

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements vom 17. April 2002.

Sachverhalt:
A.
Die Liegenschaft Claridenweg 16 in Volketswil, enthaltend vier Wohnungen und vier Garagen, wurde 1983 durch die GWS, Genossenschaft für Wohnbau und Stockwerkeigentum, unter Inanspruchnahme von Bundeshilfe gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz erstellt. Eine Wohnung (Nr. 4) wurde als Stockwerkeigentum ausgeschieden. Im Jahre 1988 erwarb A.________ die Liegenschaft. Mit Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen vom 12. Dezember 1988 wurde ihm als neuem Eigentümer die Bundeshilfe zugesichert (Verbürgung der Nachgangshypothek und Grundverbilligung in Form abnehmender Zuschüsse zur Senkung der Anfangsbelastung auf 5,1% der Anlagekosten). Nach dem Erwerb zahlte A.________ auch für die drei restlichen Wohnungen und Garagen die seiner Rechtsvorgängerin gewährten Hilfen (Grundverbilligung) zurück.

Am 12. Februar 1990 schloss A.________ mit M. und A. B.________ einen Mietvertrag über die 5½-Zimmerwohnung (Wohnung Nr. 2) und einen Garagenplatz in seiner Liegenschaft ab, mit Mietbeginn am 1. April 1990.

M. und A. B.________ verlangten am 18. November 1998 eine Herabsetzung des Mietzinses wegen Senkung des Hypothekarzinssatzes. Die beauftragte Hausverwaltung lehnte dies ab mit dem Hinweis auf die Unterstellung der Liegenschaft unter die Wohnbauförderung. Am 20. Dezember 1999 wandten sich die Mieter B.________ an das Bundesamt für Wohnungswesen. Sie verlangten eine Prüfung, ob die Erhöhung des Nettomietzinses von Fr. 1'459.-- im Jahre 1990 auf damals Fr. 1'805.-- korrekt sei. Auf den 31. März 2000 kündigten sie den Mietvertrag.

Mit Schreiben vom 28. Februar 2000 an die beauftragte Hausverwaltung stellte das Bundesamt für Wohnungswesen (im Folgenden: Bundesamt) fest, die Entwicklung der Garagenmietzinse entspreche bis 1997 den vorgegebenen Anpassungsschritten, danach habe sie diese sogar unterschritten, da keine Erhöhung mehr vorgenommen worden sei. Die Entwicklung der Wohnungsmietzinse habe zwar den vorgegebenen Prozentsätzen entsprochen. Hingegen sei in Abweichung von der Mietzinsliste von einem zu hohen Basismietzins ausgegangen worden. Der als Stockwerkzuschlag bezeichnete überhöhte Mietzins habe bis Juni 1999 den zulässigen Umfang von monatlich Fr. 100.-- bis Fr. 150.-- überschritten und sei zudem nicht vollständig durch Mietzinsreduktionen bei den anderen Wohnungen im gleichen Objekt kompensiert worden. Die genehmigten Mietzinse der Wohnung Nr. 2 seien vom 1. April 1990 bis 30. Juni 1999 um Fr. 8'655.-- überschritten worden. Das Bundesamt forderte die Verwaltung deshalb auf, den Mietern B.________ diesen Betrag zuzüglich 4½ % Verzugszins seit 1. April 1995 (mittleres Verfalldatum), insgesamt Fr. 10'602.--, zurückzuerstatten.
B.
Am 29. März 2000 wandte sich A.________ gegen dieses Schreiben mit Beschwerde an die Rekurskommission EVD. Er beantragte, die darin verfügte Zahlungsverpflichtung aufzuheben.

Die Rekurskommission EVD lud die Mieter B.________ zur Stellungnahme ein und nahm deren Vernehmlassung ebenfalls als Beschwerde entgegen. Mit Urteil vom 17. April 2002 hob sie in Gutheissung der Beschwerden die Verfügung des Bundesamtes auf und stellte fest, dass die Mieter B.________ vom 1. April 1990 bis 31. März 2000 bezogen auf den Mietzinsplan Fr. 24'996.-- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet hätten; bei den Garagenmieten sei der Mietzinsplan eingehalten bzw. unterschritten worden. Soweit weitergehend wies sie die Beschwerde von A.________ ab.
C.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 21. Mai 2002 beantragt A.________ dem Bundesgericht, den Entscheid der Rekurskommission EVD insoweit aufzuheben, als darin festgestellt wurde, die Mieter B.________ hätten in der fraglichen Periode Fr. 24'996.-- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet.

Das Bundesamt für Wohnungswesen beantragt, die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheissen, als im angefochtenen Urteil festgestellt worden sei, die Mieter B.________ hätten einen Fr. 8'655.-- übersteigenden Betrag zu viel bezahlt; soweit weitergehend sei die Beschwerde abzuweisen.

Die Rekurskommission EVD hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

M. und A. B.________ beantragen, die Beschwerde abzuweisen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Urteil der Rekurskommission EVD unterliegt der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e OG). Ein Ausschlussgrund im Sinne der Art. 99 ff . OG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer und Vermieter durch die im angefochtenen Entscheid getroffene Feststellung, die Mieter B.________ hätten zu hohe Mietzinszahlungen geleistet, berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (vgl. Art. 103 lit. b OG). Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
2.1 Das Bundesamt hat vor der Vorinstanz den Standpunkt vertreten, sein Schreiben vom 28. Februar 2000 stelle keine Verfügung dar, da das Bundesamt mit dem Beschwerdeführer in einem öffentlichrechtlichen Vertragsverhältnis stehe. Ein hoheitliches Handeln sei somit gar nicht mehr möglich. Es habe auf Antrag (der Mieter) überprüft, ob die bisherige Mietzinsgestaltung des Beschwerdeführers in Bezug auf das Mietverhältnis B.________ dem vorgegebenen Mietzinsplan entspreche. Da dies nicht der Fall gewesen sei, habe es den Beschwerdeführer als seinen Vertragspartner aufgefordert, dem Mietzinsplan Nachachtung zu verschaffen und bis zum 31. Mai 2000 seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Erfolge innert drei Monaten keine Rückzahlung, werde es den Klageweg beschreiten. Zuständige Instanz sei in diesem Fall gemäss den Art. 17 Abs. 3 und 75a der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 30. November 1981 (VWEG; SR 843.1) die Rekurskommission EVD als Schiedskommission. Die Zahlungsaufforderung stelle somit keine Anordnung dar, welche eine Sanktionsmöglichkeit nach sich ziehe, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten sei.
2.2 Die Vorinstanz ist dieser Auffassung nicht vollumfänglich gefolgt und hat das Schreiben des Bundesamtes vom 28. Februar 2000 als (anfechtbare) Verfügung betrachtet, soweit darin festgestellt wurde, der genehmigte Mietzins der Wohnung Nr. 2 sei unzulässigerweise überschritten worden (Urteil Ziff. 1.2.1). Nur soweit der Beschwerdeführer zugleich aufgefordert worden sei, den Mietern B.________ einen Betrag von Fr. 10'602.-- zurückzuerstatten, liege keine anfechtbare Verfügung vor. Entsprechende Ansprüche seien gemäss Art. 75a VWEG auf dem Klageweg bei ihr als Schiedskommission geltend zu machen (Urteil Ziff. 1.2.2).
2.3 Der Beschwerdeführer betrachtet beide Auffassungen als unhaltbar. Sowohl die Höhe des beanstandeten Mietzinses als auch der Umfang der Rückzahlungspflicht könne nur im Klageverfahren durch die Rekurskommission EVD als Schiedskommission verbindlich festgelegt werden.
2.4 Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern (Art. 1 WEG). Insbesondere unterstützt der Bund durch gezielte Massnahmen den Bau von Wohnungen zu besonders günstigen Mietzinsen. Solche Massnahmen sind die Grundverbilligung, die eine möglichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter den Eigentümerlasten ermöglicht, und die Zusatzverbilligung für Mieter mit beschränktem Einkommen (Art. 35 WEG). Die Grundverbilligung erfolgt durch rückzahlbare, verzinsliche und grundpfandrechtlich sicherzustellende Vorschüsse zur Deckung des Unterschiedes zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins. Der grundverbilligte Mietzins wird so berechnet, dass er unter Einrechnung einer jährlichen Mietzinserhöhung während 25 Jahren die Eigentümerlasten (Zinsen des investierten Fremd- und Eigenkapitals, die Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Leistungen, die die Tilgung der Hypothekarschulden auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren ermöglichen) deckt (Art. 37 WEG). Die Wohnungen können
an jedermann vermietet werden. Empfänger der Bundeshilfe ist der Eigentümer. Erhält er eine Grundverbilligung, so wird ein Mietzins- und Finanzierungsplan für 25 Jahre erstellt; dieser ist so abzustimmen, dass während dieser Zeit alle Lasten des Eigentümers gedeckt, die Vorschüsse samt Zins zurückerstattet und höchstens 30% der Anlagekosten getilgt werden können. Dabei ist der verbilligte Anfangsmietzins so anzusetzen, dass bei einer jährlichen Erhöhung der jeweiligen Mietzinse diese Bedingungen in der Regel nach 25 Jahren erfüllt werden (Art. 21 Abs. 1 und 2 VWEG). Derart grundverbilligte Mietobjekte dürfen mindestens während 25 Jahren nur für Wohnzwecke verwendet werden (Art. 46 Abs. 1 WEG).
2.5
2.5.1 Übernimmt der Gesuchsteller, der die Gewährung von Beiträgen nach dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz verlangt, mit der Annahme der Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen, so wird dadurch ein inhaltlich durch die Verfügung des Bundesamtes für Wohnungswesen umschriebenes öffentlichrechtliches Vertragsverhältnis begründet (Art. 57 Abs. 3 WEG; vgl. auch Art. 56 Abs. 2 WEG).

In der Botschaft des Bundesrates an die Bundesversammlung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz wurde in diesem Zusammenhang ausgeführt, Bundeshilfe erhalte nur der Eigentümer, der sich verpflichte, die Bundesdarlehen gemäss Finanzierungsplan zurückzuerstatten und die grundverbilligten Mietzinse nicht zu überschreiten. Halte sich der Eigentümer nicht an die eingegangenen Verpflichtungen, so habe das Bundesgericht als einzige Instanz zu entscheiden (Art. 62 des Entwurfes); es könnte den Eigentümer beispielsweise verpflichten, bei Überschreitung der im Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse die zu viel erhobenen Mietzinse dem Mieter zurückzuerstatten (BBl 1973 I 749).
Die Verfügung über die Zusicherung von Bundeshilfe vom 12. Dezember 1988 an den Beschwerdeführer verweist deshalb für Streitigkeiten aus diesem Vertrag auf die Möglichkeit der verwaltungsrechtlichen Klage ans Bundesgericht gemäss Art. 116 lit. k aOG. Seit dem 1. Januar 1994 ist nunmehr für entsprechende Klagen die Rekurskommission EVD als Schiedskommission zuständig (Ziff. 1 Abs. 3 lit. b Schlussbestimmungen der Änderung des OG vom 4. Oktober 1991; Art. 75a VWEG). Gemäss Ziff. 3 der Zusicherungsverfügung bilden unter anderem die Lasten- und Mietzinspläne Bestandteil derselben.
2.5.2 Unter dem Marginale "Mietzinsüberwachung" bestimmt Art. 45 WEG, dass die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse mindestens während 25 Jahren einer amtlichen Mietzinsüberwachung unterliegen.

Gestützt auf die ihm durch Art. 67 WEG eingeräumte Kompetenz, die zum Vollzug des Gesetzes erforderlichen Ausführungsbestimmungen zu erlassen, hat der Bundesrat in Art. 17 VWEG die Durchführung der Mietzinsüberwachung geregelt. Danach ist das Bundesamt zuständig, im Sinne von Art. 45 WEG die Mietzinse der verbilligten Wohnungen zu überwachen (Abs. 1). Der Eigentümer hat dem jeweiligen Mieter die vom Bundesamt nach Massgabe des Finanzierungsplanes genehmigten Mietzinse schriftlich mitzuteilen (Abs. 2). Bei Überschreitung der genehmigten Mietzinse ist dem Eigentümer eine Frist von drei Monaten zur Rückzahlung der zu viel bezogenen Leistungen an die Mieter zu setzen; das Bundesamt fordert die zu viel bezogenen Beträge samt Zins zum Satz der zweiten Hypotheken zuhanden der Mieter zurück (Abs. 3).
2.5.3 Unter diesen Umständen verletzt der angefochtene Entscheid kein Bundesrecht, wenn er - bei festgestellter Überschreitung der genehmigten Mietzinse (oder Zweckentfremdung) - für die nach Ablauf einer Frist von drei Monaten zwingend vorgeschriebene Rückforderung der zu viel bezogenen Leistungen nicht auf den Verfügungsweg verweist. Die Rückforderung durch das Bundesamt (zuhanden der Mieter) ist ausschliesslich auf dem Weg der verwaltungsrechtlichen Klage an die Rekurskommission EVD als Schiedskommission geltend zu machen (vgl. Urteil der Rekurskommission EVD vom 30. August 1995 i.S. Genossenschaftsgruppe H. gegen F.,C.,M. und B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen, publ. in: VPB 60/1996 Nr. 51 S. 446, E. 1.1); in diesem Verfahren ist der Mieter nicht Partei (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts A.253/1984 vom 6. März 1985, E. 3). Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten.
2.6
2.6.1 Die auf Grund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen während mindestens 25 Jahren einer amtlichen Mietzinsüberwachung. Die von den zuständigen Behörden genehmigten Mietzinse dürfen in diesem Zeitraum nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden (Art. 45 WEG). Daraus ergibt sich, dass sich die Mietzinsüberwachung in erster Linie auf die Einhaltung der zuvor nach Massgabe des Finanzierungsplanes behördlich genehmigten Mietzinse (gemäss den Mietzinslisten, die integrierende Bestandteile des öffentlichrechtlichen Vertrages bilden) beschränkt (vgl. auch VPB 60/1995 Nr. 51 S. 451, E. 3.3). Bei einer allfälligen Zwangsversteigerung der mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft ist der Erwerber denn auch verpflichtet, den bestehenden Finanzierungsplan und die Mietzinsliste zu übernehmen (BGE 125 III 295 E. 3b).
2.6.2 Bei der Revision der Bestimmungen über die Miete und Pacht vom 15. Dezember 1989 wurde in Art. 253b Abs. 3 OR (in Kraft seit 1. Juli 1990) festgelegt, dass die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume gelten, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden. Damit sollen eine doppelte Kontrolle der Mietzinse - einschliesslich der Nebenkosten - vermieden und widersprüchliche richterliche Entscheide verhindert werden (BGE 124 III 463 E. 4b/dd).

Die sich aus dieser Regelung ergebende Konsequenz, dass der Mieter von subventionierten Wohnungen - ausser einer allfälligen Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde (vgl. VPB 60/1995, Nr. 51 S. 452, E. 5) - keine gesetzliche Möglichkeit hatte, sich gegen eine fehlerhafte amtliche Überwachung des Mietzinses zu wehren bzw. den Mietzins überprüfen zu lassen, wurde zum Teil begrüsst (Richard Permann/Marc Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zürich 1999, N. 9 zu Art. 253b OR). Mehrheitlich wurde sie indessen als stossend empfunden (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, S. 252, Ziff. 3.2.2 Anm. 23; Felix Schöbi, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in: mp 1997 S. 84; Barbara Truog, Die Auswirkungen verwaltungsrechtlicher Normen zum sozialen Wohnungsbau auf die Miete, in: Mietrechtspraxis 1992, S. 105; Charles-André Junod, Les incidences du droit administratif du logement social sur le droit privé du bail à loyer, in: RDS 108/1989 I S. 411 f.). Es kommt hinzu, dass eine effektive Kontrolle darüber fehlte, ob die Vermieter die Grundverbilligung (und allfällige Zusatzverbilligungen) auch tatsächlich (vollständig) an die Mieter weitergaben (Christian Hanser/Jürg Kuster/Peter
Farago, Die Bundeshilfen für den Mietwohnungsbau, Schriften Wohnungswesen, Hrsg. Bundesamt für Wohnungswesen, Bd. 59, Bern 1995, S. 6 und 63). Mangels einer institutionalisierten Kontrolle über die Einhaltung der Mietzinspläne erstaunt es nicht, dass praktisch keine Fälle von Nichteinhalten derselben durch das Bundesamt festgestellt worden sind (Jean-Marc Siegrist, Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés, 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, S. 14).
2.6.3 Unter dem Marginale "Rechtsschutz der Mieterschaft" bestimmt der mit der Änderung der Verordnung vom 25. März 1998 neu eingefügte Art. 17a VWEG (in Kraft getreten am 1. Juli 1998) - offensichtlich, um der geübten Kritik Rechnung zu tragen -, dass der Mieter den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen beim Bundesamt auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen kann. Die Prüfung erfolgt in einem einfachen und kostenlosen Verfahren.
2.6.4 Der bei Zusicherung der Grundverbilligung erstellte Mietzinsplan unterliegt nach dem oben Ausgeführten nicht der Anfechtung durch den Mieter. Auch kritische Autoren, die dem Mieter trotzdem ein solches Recht zugestehen wollen, gehen zumindest davon aus, dass der mangels Anfechtung in Rechtskraft erwachsene Mietzinsplan für beide Vertragsparteien verbindlich ist und demzufolge auch nicht mehr durch einen neuen Eigentümer oder den Mieter angefochten werden kann (Schöbi, a.a.O., S. 84).

Die dem Bundesamt obliegende Mietzinsüberwachung im Sinne von Art. 45 WEG kann sich allein auf die Einhaltung der von ihm im Mietzinsplan festgelegten Mietzinse beziehen (Jean-Marc Siegrist, a.a.O., S. 21). Denn zu Art. 45 WEG hat schon der Bundesrat in seiner Botschaft zum Gesetzesentwurf ausdrücklich festgehalten, Bundeshilfe erhalte nur der Eigentümer, der sich verpflichte, die grundverbilligten Mietzinse nicht zu überschreiten. Der Eigentümer, der sich nicht daran halte und die im Mietzinsplan festgesetzten Mietzinse überschreite, könne verpflichtet werden, die zu viel erhobenen Mietzinse dem Mieter zurückzuerstatten (BBl 1973 I 749).

Es entspricht somit dem Sinn und Zweck von Art. 45 WEG, wenn Art. 17a VWEG den Anspruch des Mieters darauf beschränkt, den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen auf ihre Rechtmässigkeit, d.h. auf ihre Übereinstimmung mit dem sich aus dem Mietzinsplan ergebenden Mietzins bzw. mit den sich daraus ergebenden Mietzinserhöhungen, zu überprüfen. Es geht also klarerweise um die Überprüfung der Übereinstimmung von tatsächlich bezahltem Mietzins und Mietzins gemäss Mietzinsliste und nicht darum, die Mietzinsliste selber auf ihre Rechtmässigkeit hin zu untersuchen (Jean-Marc Siegrist, a.a.O., S. 21).

Ein "Rechtsschutz der Mieterschaft" (Marginale zu Art. 17a VWEG) ist allerdings nur gewährleistet, wenn das nach dieser Bestimmung durch das Bundesamt zu führende einfache und kostenlose Verfahren - unter Gewährung des rechtlichen Gehörs - mit einer Feststellungsverfügung abgeschlossen wird. Der Vorinstanz ist deshalb darin zuzustimmen, dass der Mieter gestützt auf diese Bestimmung einen Anspruch auf Erlass einer Verfügung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. b VwVG hat, welche die Rechtmässigkeit des von ihm verlangten Mietzinses bzw. dessen Anpassung feststellt. Der entsprechende Rechtsakt ist denn auch keine Entscheidung gestützt auf den öffentlichrechtlichen Vertrag zwischen dem Bundesamt und dem Eigentümer, sondern eine in Anwendung von öffentlichem Recht ergehende individuell-konkrete, einseitige Feststellung durch das Bundesamt in seiner hoheitlichen Funktion als zuständige Behörde für die amtliche Mietzinsüberwachung.
3.
3.1 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz hätte die Vernehmlassung der Beschwerdegegner nicht als Beschwerde entgegennehmen dürfen. Die Beschwerdefrist von 30 Tagen gemäss Art. 50 VwVG sei nicht eingehalten, und das Verwaltungsverfahrensgesetz kenne keine Anschlussbeschwerde. Es komme hinzu, dass er nicht über die beabsichtigte reformatio in peius in Kenntnis gesetzt worden sei. Der angefochtene Entscheid sei schon deshalb aufzuheben, weil damit ein höherer Betrag angeblich zu viel bezahlter Mietzinse festgestellt werde, als im Schreiben des Bundesamtes festgehalten worden sei.
3.2 Die Rekurskommission hat hierzu festgestellt, das Bundesamt hätte ein förmliches Verfahren eröffnen und den Beteiligten Mitwirkungsrechte einräumen müssen; dies sei nicht geschehen, weshalb deren Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt worden sei. Sie hat die Vernehmlassung der Mieter B.________ zur Beschwerde des Beschwerdeführers vom 29. Mai 2000, in der die Mieter nicht nur die Abweisung der Beschwerde, sondern auch die Feststellung zu hoher Mietzinsleistungen im Betrag von Fr. 24'468.-- beantragt hatten, als selbständige Beschwerde entgegengenommen und die Mieter ebenfalls als Beschwerdeführer bezeichnet. Dies mit der Begründung, den Mietern hätte ebenfalls die Beschwerde offen stehen müssen. Da im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels eine nachvollziehbare Berechnung vorgelegt worden sei und sich die Beteiligten hätten vernehmen lassen können, könne die Gehörsverletzung geheilt werden. Ein solches Vorgehen rechtfertige sich aus Gründen der Prozessökonomie. Damit entfalle auch die Notwendigkeit, den Beschwerdeführer auf die nach Art. 62 Abs. 3 VwVG drohende reformatio in peius hinzuweisen (Urteil Ziff. 9).
3.3 Gemäss Art. 35 Abs. 1 VwVG sind Verfügungen als solche zu bezeichnen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen. Das in Frage stehende Schreiben des Bundesamtes war - nach dem oben Ausgeführten zu Unrecht - weder als Verfügung bezeichnet, noch enthielt es eine Rechtsmittelbelehrung. Es wurde den bereits damals durch einen Rechtsanwalt vertretenen Beschwerdegegnern nur, aber immerhin, in Kopie zugestellt. Auch der Empfänger einer nicht als solchen bezeichneten Verfügung ohne Rechtsmittelbelehrung kann diese nicht einfach ignorieren; er ist vielmehr gehalten, sie innert der gewöhnlichen Rechtsmittelfrist anzufechten oder sich innert nützlicher Frist nach den in Frage kommenden Rechtsmitteln zu erkundigen, wenn er den Verfügungscharakter erkennen kann und sie nicht gegen sich gelten lassen will (BGE 119 IV 330 E. 1c S. 334). Gemäss einem aus dem Prinzip von Treu und Glauben fliessenden und in Art. 107 Abs. 3 OG ausdrücklich verankerten Grundsatz des öffentlichen Prozessrechts darf den Parteien aus einer fehlerhaften behördlichen Rechtsmittelbelehrung zwar kein Nachteil erwachsen. Wer aber die Unrichtigkeit der Rechtsmittelbelehrung erkannte oder bei zumutbarer Sorgfalt hätte erkennen müssen, kann sich nicht auf den genannten
Grundsatz berufen. Rechtsuchende geniessen keinen Vertrauensschutz, wenn sie bzw. ihr Rechtsvertreter den Mangel allein schon durch Konsultierung der massgeblichen Verfahrensbestimmung hätten erkennen können. Allerdings vermag nur eine grobe prozessuale Unsorgfalt der betroffenen Partei oder ihres Anwaltes eine falsche Rechtsmittelbelehrung aufzuwiegen (BGE 124 I 255 E. 1a/aa). Sinngemäss das Gleiche muss gelten, wenn umstritten ist, ob der Verfügungscharakter eines Schreibens erkennbar war.
3.4 Weil der Verordnungstext in diesem Punkt unklar ist und auch das Schreiben des Bundesamtes keine eindeutigen Hinweise enthielt (das Bundesamt selber war der falschen Meinung, sein Schreiben stelle keine Verfügung dar), kann den Beschwerdegegnern nicht entgegengehalten werden, sie hätten den Verfügungscharakter des ihrem Rechtsvertreter lediglich in Kopie "zur Kenntnisnahme" zugestellten Schreibens erkennen und innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen (Art. 50 VwVG) Beschwerde erheben müssen. Die Rekurskommission EVD hat zudem ihren Entscheid vom 11. Februar 2000 i.S. B., in dem sie erstmals entschieden hat, dass die gestützt auf Art. 17a VWEG durch das Bundesamt zu treffende Feststellung über das Einhalten bzw. Nichteinhalten der behördlich genehmigten Mietzinse in Form einer beschwerdefähigen Verfügung zu geschehen hat, nicht publiziert (vgl. auch angefochtenes Urteil E. 1.2.1). Da den Beschwerdegegnern durch die fehlerhafte Eröffnung der Verfügung kein Nachteil erwachsen durfte (Art. 38 VwVG), konnten sie diese auch noch anfechten, nachdem sie erkannt hatten oder erkennen mussten, dass es sich um eine anfechtbare Verfügung handelte. Das Vorgehen der Vorinstanz, unter diesen Umständen aus Gründen der Prozessökonomie von
einer Rückweisung der Sache zur formrichtigen Eröffnung der Verfügung an die Mieter abzusehen und deren Vernehmlassung als selbständige Beschwerde entgegenzunehmen (angefochtenes Urteil E. 9), verletzt daher kein Bundesrecht. Im Weiteren ist das Einräumen einer Gelegenheit, der drohenden Schlechterstellung durch Rückzug der Beschwerde zu entgehen (Art. 62 Abs. 3 VwVG), nur dann erforderlich, wenn der Beschwerdeführer über den Streitgegenstand verfügen und das Beschwerdeverfahren einseitig beenden kann (vgl. Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 690 am Ende). Nachdem auch den Mietern eine Beschwerdemöglichkeit zu eröffnen war und sie eine Änderung zu Ungunsten des Beschwerdeführers beantragt hatten, konnte dieser einer Schlechterstellung - jedenfalls im Ergebnis - nicht mehr durch Rückzug seiner Beschwerde entgehen, da über das Begehren der Mieter zu entscheiden blieb. Die Vorinstanz hat deshalb auch zulässigerweise von einem Hinweis auf die mögliche Schlechterstellung abgesehen und über beide Beschwerden in einem Urteil entschieden.
4.
4.1 Der Beschwerdeführer bringt vor, die Überprüfung gemäss Art. 17a VWEG könne nur den aktuellen bzw. einen neu angezeigten Mietzins betreffen; eine rückwirkende Überprüfung der vor dem Gesuch bezahlten Mietzinse sei ausgeschlossen. Die Rückforderung von Mietzinsen, die vor dem Überprüfungsgesuch bezahlt worden seien, sei mangels gesetzlicher Grundlage ausgeschlossen. Dies ergebe sich unter anderem in Analogie zu Art. 270 bzw. 270a OR, die "Vorbild" für Art. 17a VWEG gewesen seien. Einer Rückforderung stehe zudem die Verjährung entgegen.
4.2 Der Vergleich des Beschwerdeführers mit Art. 270 bzw. 270a OR (Marginale "Anfechtung des Mietzinses") scheitert bereits daran, dass gerade die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse ausdrücklich nicht für mit Hilfe der Wohnbauförderung erstellte Bauten gelten (Art. 253b Abs. 3 OR; Art. 2 Abs. 2 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 [VMWG; SR 221.213.11]). Die Mietzinsüberwachung gemäss Art. 45 WEG schliesst sodann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers klarerweise auch die rückwirkende Überprüfung der vom Eigentümer erhobenen Mietzinse mit ein. Denn sie soll nach der Botschaft des Bundesrates ermöglichen, die Einhaltung der behördlich festgesetzten Mietzinse zu kontrollieren und den Eigentümer zu veranlassen, dem Mieter die zu viel erhobenen Mietzinse zurückzuerstatten (BBl 1973 I 749). Die dazu erforderliche Überprüfung, ob der Vermieter die vertraglich gegenüber dem Bundesamt für Wohnungswesen eingegangenen Verpflichtungen eingehalten hat, setzt zwingend eine rückwirkende Untersuchung der bisher erhobenen Mietzinse voraus.

Da die amtliche Mietzinsüberwachung mindestens 25 Jahre dauert, kann auch die Feststellung allfälliger Mietzinsüberschreitungen - unbesehen einer allfälligen Verjährung von Rückforderungsansprüchen, die erst im Klageverfahren zu prüfen ist - grundsätzlich diesen ganzen Zeitraum umfassen. Im Übrigen ist nicht von vornherein auszuschliessen, dass nicht die fünf-, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist zur Anwendung gelangt (Art. 127 OR in Verbindung mit Art. 60 WEG; vgl. aber auch Art. 32 des Subventionsgesetzes [SR 616.1]), weil das öffentlichrechtliche Vertragsverhältnis zwischen dem Bundesamt für Wohnungswesen und dem Eigentümer Grundlage für die Rückforderung ist. Das privatrechtliche Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter, auf das sich Art. 128 Ziff. 1 OR bezieht, ist nur mittelbar betroffen.
5.
5.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, für die Feststellung einer Überschreitung der festgelegten Mietzinse seien die Mieten aller Wohnungen und der Garagen zusammenzurechnen. Bei Letzteren habe er auf die zulässigen Mietzinserhöhungen zum Teil verzichtet. Massgebend sei, ob der gemäss Mietzinsplan für die ganze Liegenschaft zulässige Gesamtertrag überschritten worden sei. Grundsätzlich würden bei der Zusicherung der Bundeshilfe vorerst der Anlagewert und der zulässige Nettomietzins für die gesamte Liegenschaft ermittelt und erst danach auf die Mietobjekte (Wohnungen) verteilt. Da es sich um eine reine Kostenmiete handle, sei für den Vermieter entscheidend, dass das gesamte Mietaufkommen einer Liegenschaft die Eigentümerlasten decke. Dieses sich aus Art. 37 WEG ergebende Prinzip habe Vorrang vor der Aufteilung des Gesamtmietzinses auf die einzelnen Mietobjekte. Gestützt darauf habe er auf der besser vermietbaren Wohnung der Beschwerdegegner seit Beginn des Mietverhältnisses gegenüber dem Mietzinsplan einen Stockwerkzuschlag von Fr. 201.-- vorgenommen; andererseits habe er für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 den Mietzinsplan unterschritten, weil diese Wohnungen zu den festgelegten Mietzinsen nicht zu vermieten gewesen seien. Für die
vom Bundesamt vorgenommene Beschränkung eines solchen Stockwerkzuschlages auf maximal Fr. 150.-- bestehe keine gesetzliche Grundlage. Entscheidend sei, dass das Total der Nettomietzinsen das Total gemäss Mietzinsplan nicht überschreite. Es sei zu berücksichtigen, dass das Bundesamt durch seine gefestigte und publizierte Praxis bei den Vermietern eine Vertrauenslage geschaffen habe, wonach es sich als gerechtfertigt erweise, bei Verhältnissen, wie sie hier gegeben seien, von einer förmlichen Abänderung des Mietzinsplanes abzusehen.
5.2 Das Bundesamt hat bereits in der angefochtenen Verfügung einen solchen Stockwerkzuschlag als grundsätzlich zulässig erachtet, soweit er Fr. 150.-- nicht überstieg und durch Mietzinsreduktionen bei anderen Wohnungen in der gleichen Liegenschaft vollständig kompensiert wurde. In seiner Vernehmlassung hat es erklärt, nach seiner gefestigten Praxis könne derart ein Lageausgleich zwischen einzelnen Wohnungen erfolgen. Die Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden entspreche einem praktischen Bedürfnis und erlaube im Einzelfall einen Ausgleich, ohne dass dafür ein unverhältnismässiger Aufwand betrieben werden müsse. Dabei dürften allerdings die Mietzinse aller Wohnungen zusammengezählt nicht höher sein als der im Lastenplan festgelegte Betrag. Sei dies der Fall und werde der in der Praxis geduldete Betrag von Fr. 100.-- bis 150.-- eingehalten, sei die Erhebung des Stockwerkzuschlages mit den im Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz enthaltenen Vorgaben vereinbar. Insbesondere würden damit die durch Art. 21 Abs. 1 VWEG für den Mietzins- und Finanzierungsplan aufgestellten Anforderungen erfüllt.
5.3 Die Vorinstanz hat demgegenüber erkannt, die durch das Bundesamt als zulässig erachteten Stockwerkzuschläge von maximal Fr. 150.-- entbehrten einer rechtlichen Grundlage. Der Vermieter könne nicht selber einseitig vom Mietzinsplan abweichen, sondern habe sich dafür an das Bundesamt zu wenden. Zudem habe das Bundesamt in einem anderen Fall erklärt, der zulässige Stockwerkzuschlag betrage maximal Fr. 100.--.
5.4 Nach Art. 45 WEG können die von den zuständigen Behörden festgelegten Mietzinse während mindestens 25 Jahren nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden. Die Botschaft führt dazu aus, die zu Beginn festgelegten Mietzinse könnten im Laufe der Zeit an nicht vorausgesehene Änderungen der Kostenstruktur der Eigentümerlasten (beispielsweise bei Erhöhungen oder Senkungen des Hypothekarzinsfusses) angepasst werden. Dabei war man sich bewusst, dass Marktstörungen zu leeren Wohnungen führen und systematische Mietzinserhöhungen unter Umständen nicht mehr durchgeführt werden könnten; man nahm aber an, es handle sich dabei nur um vorübergehende Schwierigkeiten, die innerhalb der Laufzeit der Bundeshilfe wieder ausgeglichen werden könnten (vgl. Art. 40 WEG; dazu BBl 1973 I 748 sowie BBl 1999 III 3352). Offenbar rechnete der Gesetzgeber nicht damit, dass auch einzelfallbezogene, von der generellen Marktsituation unabhängige Änderungsbedürfnisse entstehen können, oder er erachtete die sich aus der Auslegung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes ergebenden Korrekturmöglichkeiten als ausreichend und eine Sondernorm als überflüssig.

Die Verordnung fasst die Änderungsmöglichkeiten weiter als der Gesetzestext: Einerseits können nach Art. 21 Abs. 3 VWEG die im Rahmen des Mietzins- und Finanzierungsplanes vorgesehenen Erhöhungen (der Mietzinse) durch das Bundesamt auf Grund (irgendwie besonders gelagerter) Marktverhältnisse geändert werden. Andererseits können die Mietzinse mit Genehmigung des Bundesamtes vorübergehend auch gesenkt werden, wenn es die Marktverhältnisse erfordern oder bei einem Objekt ernsthafte Vermietungsschwierigkeiten vorliegen (Art. 21a VWEG).

Dieser weiteren Sicht liegen offensichtlich praktische Bedürfnisse zu Grunde. Es leuchtet ohne weiteres ein, dass sich die Verhältnisse auf einen Zeitraum von 25 Jahren nur schwer zuverlässig voraussagen lassen und in einem grösseren Rahmen als demjenigen der generellen Marktentwicklung Anpassungsbedürfnisse entstehen können. Solche Anpassungen zuzulassen, entspricht durchaus dem Sinn und Zweck des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, soweit sie geeignet sind, zu verhindern, dass mit Bundeshilfe erstellte Wohnungen leer oder nicht mehr dem Zielpublikum zur Verfügung stehen. Art. 45 WEG steht dem nicht entgegen. Sein Wortlaut schliesst Mietzinsanpassungen in einem weiteren Rahmen nicht aus. Er setzt bloss voraus, dass geänderte Mietzinse wiederum "von den zuständigen Behörden festgelegt" bzw. genehmigt werden müssen. Das Wohnbau und Eigentumsförderungsgesetz geht somit davon aus, dass der Eigentümer solche Anpassungen nicht von sich aus, ohne behördliche Neufestlegung des Mietzinsplanes, vornehmen darf (BBl 1973 I 749).
5.5 Das Bundesamt kann danach, wenn sich dies auf Grund nicht vorausgesehener Umstände aufdrängt, dem Vermieter während der Vertragsdauer auf Gesuch hin gestatten, den Mietzinsplan abzuändern und an veränderte Verhältnisse anzupassen. Eine solche Anpassung des ursprünglichen, für die ganze Liegenschaft erstellten Finanzierungsplans soll indessen nach dem Sinn und Zweck der Wohnbauförderung nicht dazu führen, dass dadurch dem Eigentümer eine übermässige Rendite verschafft wird (vgl. BBl 1973 I 719 und 723). Der Gesamtertrag der Wohnungen derselben Liegenschaft - der gestützt auf die Anlagekosten ermittelt wird und die Grundlage des Finanzierungsplanes bildet - darf somit keine Erhöhung erfahren. In diesem Sinn erlaubt denn auch Art. 64 WEG, dass das Bundesamt Eigentümern von auf Grund früherer Erlasse verbilligter Wohnungen auf Gesuch hin gestatten kann, zwischen Wohnungen verschiedener Bauetappen einen angemessenen internen Mietzinsausgleich vorzunehmen, sofern ihnen insgesamt kein zusätzlicher Gewinn erwächst. Insbesondere kann das Bundesamt aber auch beim Erwerb oder der Erneuerung eines Mehrfamilienhauses unter Ausrichtung der Grundverbilligung dem Vermieter auf Gesuch hin bewilligen, die Mietzinse der einzelnen Wohnungen
untereinander auszugleichen; dadurch darf auf die ganze Liegenschaft bezogen kein Mehrertrag resultieren (Art. 60a VWEG).

Auch im Schrifttum werden Änderungen in einem weiten Rahmen als grundsätzlich möglich erachtet. Indessen wird ebenfalls die Auffassung vertreten, der Vermieter müsse für jede Mietzinserhöhung, die über die im Mietzinsplan vorgesehene ordentliche Erhöhung hinausgeht, die Zustimmung des Bundesamtes einholen (Siegrist, a.a.O., S. 14; Truog, a.a.O., S. 104; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1991, S. 168, Ziff. 3.1.1; Lachat, a.a.O., S. 251, Ziff. 3.1.2; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 246 Ziff. 3.1.3).
5.6 In gefestigter Praxis hat das Bundesamt allerdings auch ohne vorgängige Bewilligung innerhalb derselben Liegenschaft einen internen Mietzinsausgleich im Sinne eines sogenannten Stockwerkzuschlages von maximal Fr. 150.-- zugelassen. Hierfür fehlt es zwar an einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (angefochtenes Urteil E. 6). Darauf kann es indessen nicht ausschliesslich ankommen. Denn massgebend für den Vermieter einer mit Bundeshilfe erstellten Liegenschaft ist in erster Linie der mit dem Bundesamt abgeschlossene öffentlichrechtliche Vertrag, so wie er ihn nach Treu und Glauben verstehen musste und durfte. Er darf sich grundsätzlich auf diesen Vertrag verlassen. Für dessen Verständnis sind auch die Auslegungshilfen (Informationen und Merkblätter der Verwaltung) sowie die gefestigte, bekannte Verwaltungspraxis heranzuziehen (vgl. Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel 1983, S. 207 ff., 213, 244, 255 f.; vgl. auch Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, Rz. 532 ff.).

Das Bundesamt hat in seinen "Informationen für Verwaltungen" ("Was Sie bei der Verwaltung ihrer WEG-Liegenschaft wissen müssen"; Ausgabe vom 24. April 1997; Beschwerdebeilage 5) ausdrücklich festgehalten, die Mietzinse würden auf Grund der Anlagekosten in den Mietzinslisten festgesetzt. Die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen könnten die Vermieter auf Grund des Stockwerkes, der Lage, des Innenausbaues usw. unterschiedlich festsetzen. Die Summe der grundverbilligten Mietzinse dürfe jedoch den im Lastenplan festgesetzten Betrag nicht übersteigen. Entsprechend lauten die "Informationen für Mieterinnen und Mieter" ("Was die Bewohnerschaft eines WEG-Objektes wissen muss"; Beschwerdebeilage 4). Dieser Grundsatz findet sich wiederum in der Ausgabe vom 7. Juli 1998 (Beschwerdebeilage 7), wobei hier einschränkend ausgeführt wird, zwar könnten die grundverbilligten Mietzinse der einzelnen Wohnungen innerhalb der einzelnen Wohnungstypen (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung) unterschiedlich festgelegt werden; die monatlichen Mietzinse dürften jedoch höchstens um Fr. 100.-- nach oben oder unten von der Mietzinsliste für den betreffenden Wohnungstyp abweichen. Auch nach dieser Fassung darf pro Wohnungstyp die Summe der
grundverbilligten Mietzinse den im Lastenplan festgelegten Betrag nicht übersteigen. Die Informationen für Mieterinnen und Mieter halten entsprechend fest, der monatliche Mietzins dürfe gegenüber dem Mietzinsplan um maximal Fr. 100.-- nach oben oder nach unten abweichen (Beschwerdebeilage 6).
Die Informationen des Bundesamtes für Verwaltungen und Mieterinnen und Mieter sind als Merkblätter ausgestaltet und als Verwaltungsrichtlinien für die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsförderung zu betrachten. Sie gewährleisten eine einheitliche und rechtsgleiche Praxis der Wohnbauförderung und stellen generelle Auskünfte über das in diesem Bereich geltende Recht dar. Auf solche amtlichen Erläuterungen dürfen sich die Adressaten grundsätzlich verlassen, weshalb das Bundesamt nicht ohne weiteres von seinem darin öffentlich vertretenen Standpunkt abweichen und das dadurch erweckte Vertrauen enttäuschen kann; dasselbe gilt für die damit zusammenhängende gefestigte Verwaltungspraxis.

Die Vermieter - und damit auch der Beschwerdeführer - durften somit nach Treu und Glauben davon ausgehen, der mit dem Bundesamt geschlossene Vertrag erlaube ihnen die entsprechenden Zuschläge bzw. Umschichtungen auch ohne besondere Bewilligung bzw. die erforderliche Bewilligung gelte in diesem Rahmen als generell erteilt. In diesem Vertrauen sind sie zu schützen. Entsprechende Kompensationen haben somit als Teil der vertraglichen Abmachung zu gelten. Dies umso mehr, als durchaus sachliche und vernünftige Gründe für eine solche Handhabung der Vorschriften sprechen. Die Prüfung auch geringfügiger Zinsumschichtungen im Einzelfall wäre mit erheblichem und wohl unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand verbunden. Solche Umlagerungen beruhen in aller Regel auf konkreten Erfahrungen der Vermieter und sind in kleinem Rahmen mit Blick auf den Gesetzeszweck auch unbedenklich und genehmigungsfähig. Es leuchtet deshalb ein und erscheint nicht von vornherein als gesetzwidrig, dass das Bundesamt geringfügige Umlagerungen in einem bestimmten, allgemein umschriebenen und bekannt gegebenen Rahmen als zulässig bezeichnet und damit gleichsam generell bewilligt. Jedenfalls dürfen die Vermieter davon ausgehen, dass ihnen der Vertrag mit dem Bundesamt
eine entsprechende Handlungsfreiheit einräumt.
Da das Bundesamt in seiner Praxis namentlich vor 1998 auf eine formelle Anpassung der Mietzinsliste verzichtete, wenn - kumulativ - die Abweichung vom Mietzinsplan nicht mehr als Fr. 150.-- nach oben oder unten betrug und der gesamte Mietertrag denjenigen gemäss Finanzierungsplan nicht überstieg, kann dem Vermieter insoweit keine gesetzwidrige Mietzinsgestaltung vorgeworfen werden. Das bedeutet, dass die Mietzinsanpassungen des Beschwerdeführers als zulässig zu betrachten sind, soweit sie sich in diesem Rahmen halten.
6.
6.1 Der Beschwerdeführer hat jedoch Stockwerkzuschläge vorgenommen, die den Maximalbetrag von Fr. 150.-- übersteigen. Zudem sind diese nicht vollständig durch Mietzinssenkungen bei anderen Wohnungen kompensiert worden.

Dass der Beschwerdeführer von der Beschränkung der Stockwerkzuschläge auf maximal Fr. 150.-- keine Kenntnis gehabt haben will, spielt keine Rolle. Denn als Grundsatz gilt, dass die Grundlage des öffentlichrechtlichen Vertrages bildenden Mietzinslisten einzuhalten sind und Änderungen nur mit Bewilligung des Bundesamtes vorgenommen werden können. Der Beschwerdeführer hatte sich daher in erster Linie an den Wortlaut der schriftlichen Abmachung mit dem Bundesamt zu halten und durfte von dieser nach Treu und Glauben nur insofern abweichen, als er sichere Kenntnis von einer entsprechenden Praxis hatte bzw. über eine konkrete Auskunft oder Zusicherung verfügte. Dass ihm weitergehende Mietzinsanpassungen formlos erlaubt worden seien, wird nicht behauptet.
6.2 Der Beschwerdeführer macht jedoch geltend, für die Ermittlung der zulässigen Stockwerkzuschläge sei eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, bei welcher nicht nur die Mietzinse der Wohnungen, sondern auch jene der Garagen einbezogen werden.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Nach dem Wortlaut des zwischen dem Beschwerdeführer und dem Bundesamt abgeschlossenen öffentlichrechtlichen Vertrages sowie von Art. 45 WEG sind die Mietzinse gemäss Mietzinsliste und ist nicht nur der Gesamtertrag der Liegenschaft einzuhalten (vgl. auch Art. 64 WEG). Auch die erwähnten Informationen sind in dieser Hinsicht eindeutig. Es ist darin klarerweise nur von einem Stockwerkzuschlag bei Wohnungen die Rede. So dürfen ausdrücklich die "Mietzinse aller Wohnungen zusammengezählt" nicht höher sein als das Total gemäss Mietzinsliste. Schon die für die Zulässigkeit eines solchen Zuschlages genannten Kriterien (Stockwerk, Lage, Innenausbau, Besonnung) können nur bei Wohnungen eine Rolle spielen. Bei Garagen fallen sie von vornherein ausser Betracht.

Es kommt hinzu, dass Wohnungen sowohl mit als auch ohne Garage vermietet werden können. In aller Regel werden daher für beide Objekte formell selbständige Mietverträge abgeschlossen und auch separate Mietzinse vereinbart. Dieser formellen Selbständigkeit der Verträge ist denn auch im Mietrecht allgemein Rechnung zu tragen, wenn nur der eine Vertrag von einer Änderung betroffen ist (vgl. BGE 125 III 231 E. 3d S. 237). Von selbständigen Mietverhältnissen ist auch im vorliegenden Fall auszugehen, in welchem je ein separater Mietvertrag für die Wohnung (Nettomietzins Fr. 1'459.--) und für die Garage bzw. den Autoeinstellplatz (Nettomietzins Fr. 126.--) abgeschlossen wurde.

Da nicht jeder Mieter zugleich eine Garage mieten muss, und nicht davon ausgegangen werden kann, dass während der ganzen Mindestdauer der Unterstellung unter die Mietzinsüberwachung die Mieter der jeweiligen Wohnung zugleich eine Garage mieten, erstellt das Bundesamt auch separate Mietzinslisten für Wohnungen und Garagen. Dass der genehmigte Mietzins für die Garage der Beschwerdegegner eingehalten (und sogar unterschritten) wurde, ist unbestritten.

Indem die Vorinstanz die Garagenmieten aufgrund der für diese bestehenden Mietzinslisten separat überprüft und festgestellt hat, der Mietzinsplan sei eingehalten bzw. sogar unterschritten worden, hat sie daher kein Bundesrecht verletzt. Andererseits hat sie auch kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Garagenmietzinse nicht in die Berechnung des zulässigen Mietzinses einbezogen hat.
7.
7.1 Die Summe der gemäss Mietzinsliste zulässigen Mietzinse für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 beträgt gemäss Berechnung des Bundesamtes bzw. der Mietzinszusammenstellung des Beschwerdeführers vom 1. April 1990 bis 31. März 2000 Fr. 226'002.--.
Die Summe der gemäss Mietzinsliste zulässigen Mietzinse für die Wohnung der Beschwerdegegner beträgt gemäss Berechnung der Vorinstanz vom 1. April 1990 bis 31. März 2000 insgesamt Fr. 176'352.--.
Total ergibt sich für die interessierende Periode ein zulässiger Mietzins gemäss Mietzinsliste für alle Wohnungen von Fr. 402'354.--.
7.2 Tatsächlich bezahlten die Mieter der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 für die in Frage stehende Periode Fr. 210'669.--.
Die Beschwerdegegner bezahlten in dieser Zeit Mietzinse im Gesamtbetrag von Fr. 201'348.--.
Der tatsächliche Mietzinsertrag für alle Wohnungen belief sich somit auf Fr. 412'017.--. Alle diese Zahlen ergeben sich aus den Akten bzw. sind von der Vorinstanz festgestellt worden oder unbestritten.
7.3 Der zulässige Gesamtmietzins aller drei Wohnungen wurde somit im massgebenden Zeitraum um Fr. 9'663.-- überschritten und ist in diesem Umfang als unrechtmässig zu bezeichnen.
Für die Mietzinszahlungen der Beschwerdegegner allein ergibt sich folgende Berechnung:

Zu den gemäss Mietzinsliste zulässigen Mietzinsen von Fr. 176'352.-- sind die nach dem Ausgeführten zulässigen monatlichen Zuschläge von maximal Fr. 150.-- (120 x Fr. 150.-- = Fr. 18'000.--) zu addieren, was einen zulässigen Gesamtmietertrag für die Wohnung der Beschwerdegegner von Fr. 194'352.-- ergibt. Dieser Betrag ist von den tatsächlich von den Beschwerdegegnern bezahlten Mieten (Fr. 201'348.--) abzuziehen, was zu einem Ergebnis von Fr. 6'996.-- führt.
Die Stockwerkzuschläge von monatlich maximal Fr. 150.-- sind indessen nur zulässig, wenn dadurch aus den Mieten aller Wohnungen nicht ein höherer Gesamtertrag als der gemäss Mietzinsliste erlaubte erwirtschaftet wird. Wie aufgezeigt, überschreitet der tatsächliche Ertrag aus den Wohnungsmieten den zulässigen um Fr. 9'663.--. Somit wurden die an sich zulässigen Stockwerkzuschläge nicht vollständig durch Kompensation bei den zwei anderen Wohnungen ausgeglichen. Unter diesen Umständen ist zu Gunsten der Beschwerdegegner nicht vom maximal möglichen Stockwerkzuschlag auszugehen. Dieser erweist sich nur insoweit als rechtmässig, als er bei den beiden anderen Wohnungen kompensiert wurde. Demnach ist festzustellen, dass der gemäss Mietzinsliste zulässige Gesamtmietzins der Wohnung der Beschwerdegegner im fraglichen Zeitraum um Fr. 9'663.-- unrechtmässig überschritten worden ist.
8.
8.1 Die Beschwerde ist aus diesen Gründen teilweise gutzuheissen und das Urteil der Vorinstanz insoweit aufzuheben, als darin festgestellt wird, die Mieter hätten einen Fr. 9'663.-- übersteigenden Betrag zu viel an Mietzinszahlungen geleistet.
8.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten je zur Hälfte den Parteien aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 3 OG). Die Parteikosten sind dementsprechend wettzuschlagen (Art. 159 Abs. 3 OG). Über die Verteilung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens hat die Rekurskommission EVD neu zu befinden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil der Rekurskommission EVD vom 17. April 2002, Ziff. 1, aufgehoben, soweit es den Wohnungsmietzins betrifft. Es wird festgestellt, dass die Mieter B.________ in der Zeit vom 1. April 1990 bis 31. März 2000 bezogen auf den Mietzinsplan Fr. 9'663.-- zu viel an Mietzinszahlungen geleistet haben. Ebenfalls aufgehoben werden die Ziff. 2 und 3 des Urteils vom 17. April 2002. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird zur je Hälfte dem Beschwerdeführer A.________ und den Beschwerdegegnern M. und A. B.________ auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Über die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens hat die Rekurskommission EVD neu zu entscheiden.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bundesamt für Wohnungswesen und der Rekurskommission EVD schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Dezember 2002
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 17 Surveillance des loyers - 1 En vertu de l'art. 45 de la loi, l'office exerce, si possible avec le concours des cantons, la surveillance des loyers qui ont bénéficié d'un abaissement.
¹	En vertu de l'art. 45 de la loi, l'office exerce, si possible avec le concours des cantons, la surveillance des loyers qui ont bénéficié d'un abaissement.
²	Le propriétaire est tenu de communiquer par écrit au locataire les loyers approuvés par l'office selon le plan de financement.
³	En cas de dépassement des loyers approuvés, ou de changement d'affectation, un délai de trois mois est imparti au propriétaire pour qu'il rembourse aux locataires les montants perçus en trop. L'office exigera, au profit des locataires, le remboursement de ces montants, y compris un intérêt calculé aux taux applicable aux hypothèques de deuxième rang.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 1 But
¹	La loi vise à encourager la construction de logements ainsi que l'équipement de terrains à cet effet, à abaisser le coût du logement, au premier chef des loyers, et à faciliter l'acquisition de la propriété d'appartements et de maisons familiales.
²	Pour l'exécution de ces tâches, la Confédération coopère avec les organisations intéressées.
³	Est réservée la compétence des cantons de compléter les mesures prises par la Confédération.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 35
¹	Conformément aux dispositions ci-après, la Confédération soutient par des mesures spécifiques la construction de logements à loyer particulièrement avantageux.
²	Ces mesures comprennent:
^a	L'abaissement de base qui, en assurant le financement complémentaire, permet, lorsque certaines conditions sont réunies, de fixer les loyers initiaux à un niveau aussi bas que possible, au-dessous des charges du propriétaire;
^b	L'abaissement supplémentaire qui vise à réduire de 30 % au total le loyer initial couvrant le coût de revient de logements destinés à des classes de la population à revenus limités;
^c	L'abaissement supplémentaire qui vise à réduire de 40 % au total le loyer initial couvrant le coût de revient de logements destinés à des personnes âgées, à des invalides et à des personnes ayant besoin de soins, y compris le personnel soignant nécessaire, ainsi que de logements destinés à des personnes qui reçoivent une formation.
³	Le nombre de logements dont les loyers doivent être chaque année abaissés grâce à l'aide fédérale sera proportionné aux besoins du marché ainsi qu'aux fonds disponibles.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 37 Avances
¹	Pour couvrir la différence entre les charges du propriétaire et le loyer faisant l'objet de l'abaissement de base, la Confédération offre des avances remboursables, portant intérêt et garanties par des gages immobiliers.
²	Les charges du propriétaire sont constituées par les intérêts des capitaux propres et étrangers investis, les frais d'entretien et d'administration et les prestations permettant l'amortissement des dettes hypothécaires en vingt-cinq ans à 60 % du coût de revient.
³	L'abaissement de base doit assurer un loyer permettant, compte tenu de l'augmentation annuelle du loyer, de couvrir pendant vingt-cinq ans les charges du propriétaire au sens de l'al. 2. Les charges du propriétaire qui ne sont pas mentionnées à l'al, 2 sont considérées comme frais accessoires.
⁴	Les avances doivent au maximum porter intérêt au taux usuel de l'hypothèque de deuxième rang. En cas de remboursement des avances ou de paiement des intérêts hors délai, des intérêts de retard au taux usuel du marché sont facturés en sus.12

SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 21 Plan des loyers et plan de financement - 1 Le plan des loyers et le plan de financement sont établis pour vingt-cinq ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêt compris, et 30 pour cent au plus des frais d'investissement amortis.
¹	Le plan des loyers et le plan de financement sont établis pour vingt-cinq ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêt compris, et 30 pour cent au plus des frais d'investissement amortis.
²	Le loyer initial abaissé doit être fixé de manière que les conditions prévues à l'al. 1 puissent, en règle générale, être remplies en vingt-cinq ans, compte tenu d'une augmentation annuelle des loyers.
³	Les augmentations prévues dans le cadre du plan des loyers et du plan de financement peuvent être adaptées aux conditions du marché par l'office.27
⁴	Lorsque les circonstances le justifient, le plan des loyers et le plan de financement peuvent être prolongés en règle générale de cinq ans. Par la suite, les avances et les intérêts encore dus sont pris en charge par le propriétaire ou, si nécessaire, par la Confédération. Pour ce faire, on tiendra compte des conditions spécifiques du marché et de la situation particulière du propriétaire.28
^4bis	La Confédération peut, avant l'expiration de la période de 30 ans, remettre tout ou partie des avances et des intérêts encore dus dans les cas suivants:
^a	si, en raison des conditions du marché, le bénéficiaire de l'aide fédérale n'est manifestement pas en mesure de remplir ses obligations financières dans les 30 ans et que, dans l'ensemble, une remise est financièrement avantageuse pour la Confédération. À cet égard, il faut notamment tenir compte:
^a1	des loyers perçus par rapport au plan des loyers,
^a2	du temps restant pour la dette au titre de l'abaissement de base,
^a3	du nombre de logements vacants dans la commune où est situé le logement,
^a4	du besoin de rénovation,
^a5	des loyers comparatifs,
^a6	des éventuelles remises consenties par les partenaires de financement dans le cadre d'accords d'assainissement;
^b	dans le cadre d'une réalisation forcée, à condition que d'autres créanciers parties prenantes prennent des mesures pour réduire les pertes.29
⁵	Les prestations des cantons, des communes et d'autres tiers peuvent contribuer à un abaissement supplémentaire sans entraîner une réduction de l'aide fédérale.30

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 46 Maintien du but
¹	Les logements construits ou rénovés grâce aux mesures spéciales d'abaissement des loyers ne doivent être utilisés que pour l'habitation jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et des intérêts y afférents, mais au minimum pendant vingt-cinq ans, ou jusqu'à la remise desdites avances et intérêts (art. 40). L'aide fédérale et l'obligation du maintien de l'affectation peuvent prendre fin avant terme par un contrat d'annulation de droit public au plus tôt après une période de 15 ans. La condition en est que, à cette date, plus aucun ménage n'ait droit à l'abaissement supplémentaire II en vertu de l'ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements17, que les avances et les intérêts soient remboursés et que la Confédération soit libérée en tant que caution.18
²	Pour empêcher que ces logements ne soient utilisés à d'autres fins, la Confédération jouit, jusqu'au remboursement complet de ses avances et des intérêts, mais au moins pendant vingt-cinq ans, ou jusqu'à la remise des avances et intérêts (art. 40), d'un droit légal d'emption et de préemption au prix de revient.
³	L'interdiction de changement d'affectation ainsi que le droit d'emption et de préemption qui lui sont liés doivent être mentionnés au registre foncier comme restrictions de droit public à la propriété.
⁴	Les droits d'emption et de préemption peuvent être cédés aux cantons, aux communes ainsi qu'à des organisations et maîtres d'ouvrage s'occupant de la construction de logements d'utilité publique. L'office fédéral compétent peut renoncer au droit d'emption aux conditions fixées par les dispositions d'exécution.
⁵	Au surplus, le Conseil fédéral règle le détail.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 57 Compétence et procédure pour les demandes de subvention fédérale
¹	Les demandes de subvention doivent être présentées à l'office fédéral. Celui-ci décide après avoir déterminé si les conditions sont remplies et examiné les possibilités financières.
²	Le requérant doit faire savoir à l'office fédéral par écrit et dans les trente jours dès l'entrée en force de l'assurance de subventionnement s'il accepte les obligations liées à cette assurance. L'acceptation ne peut être assortie d'aucune réserve.
³	Lorsque le requérant accepte les obligations liées à l'assurance de subventionnement, il naît un rapport contractuel de droit public conforme à la décision de l'office fédéral.
⁴	La décision de l'office fédéral tombe si le requérant n'accepte pas en temps voulu les obligations liées à l'assurance de subventionnement. L'office fédéral peut toutefois prolonger au besoin le délai fixé à l'al. 2.
⁵	Au surplus, le Conseil fédéral règle le détail.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 56 Compétence et procédure pour les demandes de crédit
¹	Les demandes d'aide sous forme de crédit doivent être présentées à l'office fédéral. Celui-ci décide après avoir déterminé si les conditions sont remplies et examiné les possibilités financières.
²	Pour l'octroi d'un crédit, les rapports de droit à créer entre la Confédération et les requérants ainsi que d'éventuels tiers, tels que prêts, cautionnements, constitutions de gages, promesses de garantie et autres promesses de paiement, sont établis par contrat de droit public en la forme écrite.
³	Le Conseil fédéral règle les conditions auxquelles des compétences peuvent être déléguées à des tiers.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 45 Surveillance des loyers
¹	Les loyers abaissés en vertu de la présente loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans. Cette surveillance officielle peut prendre fin avant terme, à la remise des avances et des intérêts (art. 40) ou à la conclusion d'un contrat d'annulation de droit public.
²	Pendant la durée de la surveillance officielle, les loyers initiaux fixés par les autorités compétentes ne peuvent être modifiés que dans les limites des adaptations autorisées par le Conseil fédéral.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253^b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
²	Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
³	Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 5
¹	Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
^a	de créer, de modifier ou d'annuler des droits ou des obligations;
^b	de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits ou d'obligations;
^c	de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits ou obligations.
²	Sont aussi considérées comme des décisions les mesures en matière d'exécution (art. 41, al. 1, let. a et b), les décisions incidentes (art. 45 et 46), les décisions sur opposition (art. 30, al. 2, let. b, et 74), les décisions sur recours (art. 61), les décisions prises en matière de révision (art. 68) et d'interprétation (art. 69).25
³	Lorsqu'une autorité rejette ou invoque des prétentions à faire valoir par voie d'action, sa déclaration n'est pas considérée comme décision.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 50
¹	Le recours doit être déposé dans les 30 jours qui suivent la notification de la décision.
²	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 62
¹	L'autorité de recours peut modifier la décision attaquée à l'avantage d'une partie.
²	Elle peut modifier au détriment d'une partie la décision attaquée, lorsque celle-ci viole le droit fédéral ou repose sur une constatation inexacte ou incomplète des faits: pour inopportunité, la décision attaquée ne peut être modifiée au détriment d'une partie, sauf si la modification profite à la partie adverse.
³	Si l'autorité de recours envisage de modifier, au détriment d'une partie, la décision attaquée, elle l'informe de son intention et lui donne l'occasion de s'exprimer.
⁴	Les motifs invoqués à l'appui du recours ne lient en aucun cas l'autorité de recours.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 35
¹	Même si l'autorité les notifie sous forme de lettre, les décisions écrites sont désignées comme telles, motivées, et indiquent les voies de droit.
²	L'indication des voies de droit mentionne le moyen de droit ordinaire qui est ouvert, l'autorité à laquelle il doit être adressé et le délai pour l'utiliser.
³	L'autorité peut renoncer à motiver la décision et à indiquer les moyens de droit, si elle fait entièrement droit aux conclusions des parties et si aucune partie ne réclame une motivation.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270^a - 1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
¹	Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
²	Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
³	L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 2 Exceptions - (art. 253a, al. 2, 253b, al. 2 et 3, CO)
¹	Le chapitre II, titre huitième du CO (art. 269 à 270e) n'est pas applicable aux appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non comprise.
²	Seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de la présente ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.2

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 128 - Se prescrivent par cinq ans:
¹	les loyers et fermages, les intérêts de capitaux et toutes autres redevances périodiques;
²	les actions pour fournitures de vivres, pension alimentaire et dépenses d'auberge;
³	les actions des artisans, pour leur travail; des marchands en détail, pour leurs fournitures; des médecins et autres gens de l'art, pour leurs soins; des avocats, procureurs, agents de droit et notaires, pour leurs services professionnels; ainsi que celles des travailleurs, pour leurs services.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 40 Pertes de loyers, modification du plan des loyers
¹	Si des circonstances spéciales entraînent des pertes de loyer, ou si le plan des loyers est modifié au détriment du propriétaire, la Confédération peut lui accorder des avances supplémentaires ou, lorsque les circonstances le justifient, des versements supplémentaires à fonds perdu afin de lui permettre de remplir les obligations découlant du plan de financement et d'amortissement. Le remboursement des avances peut, au besoin, être différé.
²	Les avances et les intérêts encore dus après 30 ans sont remis par la Confédération:
^a	si, jusqu'à ce terme, ils ne sont pas devenus exigibles selon le plan de financement et d'amortissement, et
^b	à condition que les tranches exigibles d'avances et d'intérêts soient remboursées.13
^2bis	Une remise avant l'expiration de la période de 30 ans est possible si les conditions du marché l'exigent et que des pertes au titre des cautionnements ou des engagements peuvent être réduites ou évitées, ou en cas de réalisation forcée de biens immobiliers.14
^2ter	...15
³	Le Conseil fédéral règle le détail.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 64 Fixation du loyer des logements dont les prix ont été précédemment abaissés
¹	Les autorités compétentes en matière de subventions peuvent, sur requête, autoriser des propriétaires de logements rendus moins coûteux en vertu de dispositions antérieures à procéder à une péréquation équitable des loyers entre logements construits à des étapes différentes. Il ne doit en résulter dans l'ensemble aucun gain supplémentaire pour les propriétaires.
²	Les propriétaires de logements dont les prix ont été abaissés en vertu de dispositions antérieures peuvent être autorisés par les autorités qui ont accordé les subventions à procéder à des augmentations limitées de loyers en vue de constituer un capital. Ces fonds supplémentaires doivent être utilisés exclusivement pour le financement de nouveaux logements à prix réduit ou pour la rénovation de logements. Le Conseil fédéral règle en détail l'affectation de ces fonds à leur but.