4A_103/2015 - 2015-07-03 - Diritto contrattuale - Miete; Kündigung; Erstreckung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 103/2015

Urteil vom 3. Juli 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Andreas Béguin,
Beschwerdeführerin,

gegen

Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:

1. C.C.________,
2. D.C.________,
3. E.C.________,
4. F.C.________,
alle vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Miete; Kündigung; Erstreckung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 22. Dezember 2014.

Sachverhalt:

A.
C.C.________, D.C.________, E.C.________ und F.C.________ (Erben der " B.________; Vermieter, Beschwerdegegner) vermieteten A.________ (Mieterin, Beschwerdeführerin) mit Vertrag vom 18. Oktober 2002 eine 5-Zimmerwohnung an der Strasse U.________ in Basel. Die Vermieter kündigten dieses Mietverhältnis am 6. November 2012 per 28. Februar 2013 wegen Eigenbedarfs für die drei Kinder von F.C.________.

B.
Die Mieterin focht die Kündigung am 5. Dezember 2012 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt als missbräuchlich an. An der Schlichtungsverhandlung erliess die Schlichtungsstelle einen Urteilsvorschlag (Aufhebung der Kündigung), den die Vermieter ablehnten, worauf ihnen die Klagebewilligung ausgestellt wurde.
Am 29. April 2013 erhoben die Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt Klage mit den Begehren, die Anträge der Mieterin in deren Kündigungsanfechtung abzuweisen und die Gültigkeit der Kündigung vom 6. November 2012 festzustellen. Mit Entscheid vom 16. Januar 2014 hob der ausserordentliche Zivilgerichtspräsident die Kündigung als missbräuchlich auf.
Dagegen gelangten die Vermieter mit Berufung an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt und beantragten die Gutheissung ihrer Klage, mithin die Abweisung der Anträge der Mieterin und die Feststellung der Gültigkeit der Kündigung vom 6. November 2012. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Die Mieterin trug auf Abweisung der Berufung an, eventualiter auf angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses, erstmals mindestens um drei Jahre bis Ende Februar 2016. Mit Entscheid vom 22. Dezember 2014 hiess das Appellationsgericht die Berufung gut und hob den Entscheid des Zivilgerichts vom 16. Januar 2014 auf. Gleichzeitig erstreckte es das Mietverhältnis einmalig bis zum 31. Januar 2016.

C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Appellationsgerichts sei mit Bezug auf die als gültig erachtete Kündigung aufzuheben. Demgemäss sei die am 6. November 2012 per 28. Februar 2013 ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Massgabe, die Sache unter Neuregelung der kantonalen Kosten zur Beurteilung der Erstreckung an das Zivilgericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen, es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, sofern und soweit darauf eingetreten werden kann. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung und beantragt gestützt auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde.
Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Appellationsgerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG. Sodann übersteigt der Streitwert bei einem Monatsmietzins von Fr. 1'270.-- die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach zulässig.

2.
Streitig ist, ob die Kündigung vom 6. November 2012 missbräuchlich ist, weil ihr die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR entgegensteht, die durch eine angebliche (aussergerichtliche) Einigung über ein Mietzinsherabsetzungsbegehren der Beschwerdeführerin ausgelöst worden sein soll.

2.1. Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere missbräuchlich und anfechtbar, wenn sie innert drei Jahren nach einer aussergerichtlichen Einigung der Parteien über eine Forderung aus dem Mietverhältnis ausgesprochen wird (Art. 271a Abs. 1 lit. e in Verbindung mit Abs. 2 OR). Diese gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit wird durchbrochen und die dreijährige Sperrfrist kommt nicht zur Anwendung bei Kündigungen wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Der Vermieter muss den dringenden Eigenbedarf nachweisen. Bei der Beurteilung, ob aufgrund der Umstände des Einzelfalls ein dringender Eigenbedarf anzunehmen ist, kommt dem kantonalen Gericht ein weitgehender Ermessensspielraum zu, den das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung überprüft (BGE 118 II 50 E. 4 S. 55 f.; Urteil 4A 52/2015 vom 9. Juni 2015 E. 2.3).

2.2. Die Vorinstanz verneinte die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Nach eingehender Würdigung der Vorbringen vermochte sie im Zusammenhang mit dem Herabsetzungsbegehren der Beschwerdeführerin keinen eigentlichen Streit zwischen den Parteien auszumachen, der durch eine einvernehmliche Regelung beigelegt worden wäre. Sie verneinte mithin eine aussergerichtliche Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR.
Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen diese Beurteilung und rügt eine Verletzung von Art. 271a Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 lit. e OR. Sie ist der Meinung, es müsse von einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR ausgegangen werden, so dass die Kündigung vom 6. November 2012 in die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR falle und daher missbräuchlich sei.

2.3. Auf die diesbezüglichen Ausführungen braucht nicht eingegangen zu werden. Die Beschwerdeführerin übersieht und lässt unangefochten, dass die Vorinstanz an anderer Stelle, in ihren Erwägungen zur Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses, überdies festhielt, die Vermieter hätten einen dringenden Eigenbedarf nachgewiesen. Dagegen formuliert die Beschwerdeführerin keinerlei Rüge. Für das Bundesgericht besteht daher kein Anlass, in den diesbezüglichen Ermessensentscheid der Vorinstanz einzugreifen. Ist aber von einem nachgewiesenen dringenden Eigenbedarf des Vermieters auszugehen, gelangt die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR von vornherein nicht zur Anwendung (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) und es braucht nicht geprüft zu werden, ob die Vorinstanz zu Recht eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR verneinte.

2.4. Die Vorinstanz beurteilte demnach die Kündigung vom 6. November 2012 zutreffend für gültig.

3.
In der Folge prüfte die Vorinstanz eine Erstreckung des Mietverhältnisses und gewährte eine solche einmalig bis zum 31. Januar 2016.

3.1. Die Beschwerdeführerin beanstandet weder die Gewährung einer bloss einmaligen Erstreckung noch die Dauer der zugesprochenen Erstreckung. Sie wendet sich einzig dagegen, dass die Vorinstanz selbst über die Erstreckung entschieden hat, anstatt die Sache - wie vermieterseits im Eventualbegehren beantragt - zur Beurteilung der Erstreckung an die erste Instanz zurückzuweisen. Die Frage der Erstreckung sei vom Zivilgericht nicht beurteilt worden, weshalb nach Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO der Rückweisungsantrag zu Recht gestellt worden sei. Mit ihrem Vorgehen habe die Vorinstanz den Instanzenzug nicht gewahrt. Da zudem betreffend Erstreckung keine Parteiverhandlung durchgeführt und keine Beweise abgenommen worden seien, komme dies einer Verletzung des rechtlichen Gehörs gleich.

3.2. Die Rüge ist unbegründet. Die Rechtsmittelinstanz kann im Berufungsverfahren neu entscheiden (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) oder die Sache an die erste Instanz zurückweisen, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde, oder der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO).
Die Bestimmung ist als Kann-Vorschrift formuliert und überlässt demnach den Entscheid dem pflichtgemässen Ermessen der Rechtsmittelinstanz (Urteil 4A 615/2013 vom 4. April 2014 E. 6.1; siehe dazu auch die zutreffende Erwägung 3.1 der Vorinstanz, auf die verwiesen werden kann, Art. 109 Abs. 3 BGG). Davon hat die Vorinstanz unter den vorliegenden Umständen (insb. dringender Eigenbedarf) mit überzeugenden Gründen der Verfahrensbeschleunigung und der Prozessökonomie korrekten Gebrauch gemacht, indem sie selbst über das von der Beschwerdeführerin schon vor erster Instanz gestellte Eventualbegehren um Erstreckung entschied. Die Beschwerdegegner haben im Übrigen im Berufungsverfahren in erster Linie die Abweisung der Anträge der Beschwerdeführerin verlangt. Diese beruft sich daher zu Unrecht darauf, dass vermieterseits bloss die Rückweisung verlangt worden wäre. Ohnehin stellte laut dem angefochtenen Urteil jedenfalls die Beschwerdeführerin mit der Berufungsantwort das Eventualbegehren um angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses.
Die Vorinstanz verstiess demnach weder gegen Art. 318 ZPO noch verletzte sie durch ihren Erstreckungsentscheid den Gehörsanspruch der Parteien, zumal die Beschwerdeführerin schon vor dem Zivilgericht (eventualiter) angemessene Erstreckung beantragt und zur Begründung die aus ihrer Sicht wesentlichen Umstände dargelegt hatte. Beide Parteien konnten sich sowohl im erstinstanzlichen als auch im Berufungsverfahren zur Erstreckung äussern. Die Beschwerdeführerin führt sodann nicht näher aus, zu welchen konkreten Behauptungen sie welche Beweise beantragt hätte, die in Verletzung ihres Beweisführungsanspruchs nicht abgenommen worden wären. Ihr allzu allgemeiner Hinweis auf "Beweise wie Parteikonfrontation und Zeugenbefragung" genügt nicht, um eine Gehörsverletzung aufzuzeigen (Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren insgesamt mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Juli 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 318 Decisione - 1 L'autorità giudiziaria superiore può:
¹	L'autorità giudiziaria superiore può:
^a	confermare il giudizio impugnato;
^b	statuire essa stessa; oppure
^c	rinviare la causa alla giurisdizione inferiore, se:
^c1	non è stata giudicata una parte essenziale dell'azione, oppure
^c2	i fatti devono essere completati in punti essenziali.
²	L'autorità giudiziaria superiore notifica e motiva la sua decisione in applicazione analogica dell'articolo 239.250
³	Se statuisce essa stessa, l'autorità giudiziaria superiore pronuncia anche sulle spese giudiziarie della procedura di prima istanza.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 109 Corti trimembri - 1 Le corti giudicano nella composizione di tre giudici circa la non entrata nel merito su ricorsi che non sollevano una questione di diritto di importanza fondamentale o non riguardano un caso particolarmente importante, se il ricorso è ammissibile soltanto a una condizione siffatta (art. 74 e 83-85). L'articolo 58 capoverso 1 lettera b non è applicabile.
¹	Le corti giudicano nella composizione di tre giudici circa la non entrata nel merito su ricorsi che non sollevano una questione di diritto di importanza fondamentale o non riguardano un caso particolarmente importante, se il ricorso è ammissibile soltanto a una condizione siffatta (art. 74 e 83-85). L'articolo 58 capoverso 1 lettera b non è applicabile.
²	Le corti decidono nella stessa composizione, con voto unanime, su:
^a	la reiezione di ricorsi manifestamente infondati;
^b	l'accoglimento di ricorsi manifestamente fondati, segnatamente se l'atto impugnato diverge dalla giurisprudenza del Tribunale federale e non vi è motivo di riesaminare tale giurisprudenza.
³	La decisione è motivata sommariamente. Può rimandare in tutto od in parte alla decisione impugnata.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.