2C_662/2013 - 2013-12-02 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_662/2013

Urteil vom 2. Dezember 2013

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
X.________ Immobilien AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Jean-Pierre Moerlen, Advokat,

gegen

Steueramt des Kantons Solothurn.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 27. Mai 2013.

Sachverhalt:

A.

Die X.________ Immobilien AG mit Sitz in A.________/BS bezweckt zur Hauptsache den Erwerb, das Halten, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien. Am 30. Mai 2012 verurkundete Dr. S.________, Öffentlicher Notar des Kantons Solothurn, einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags. Beteiligt waren die Y.________ AG, B.________/SO, als Verkäuferin und die X.________ Immobilien AG als Käuferin, diese handelnd "gemäss Vollmacht durch T.________". Vertragsgemäss verpflichteten sich die Parteien je gegenseitig zum Abschluss eines Kaufvertrags um das Grundstück GB-Solothurn Nr. .... (Ziff. 1). Die Parteien verständigten sich auf einen Kaufpreis von Fr. ..., wovon ein Teilbetrag von Fr. 50'000.-- innerhalb von 14 Tagen zahlbar war (Ziff. 2). Nutzen und Gefahr am Kaufobjekt sollten mit obligatorischer Wirkung per 1. Juli 2012 übergehen (Ziff. 3 lit. a). Zu den "im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft anfallenden" Handänderungssteuern sah der Vertrag eine hälftige Übernahme unter solidarischer Haftbarkeit vor (Ziff. 3 lit. j). Der Notar wurde unwiderruflich beauftragt und bevollmächtigt, die zuständige Amtsschreiberei mit der Erstellung des Hauptvertrags zu beauftragen, diesen zu unterzeichnen und alle Vorkehrungen zum
Eigentumsübertrag zu treffen (Ziff. 4). Für den Fall des Nichtzustandekommens des Hauptvertrags kamen die Parteien überein, dass eine sofort fällige Konventionalstrafe von Fr. 50'000.-- geschuldet sein soll (Ziff. 5). Der Notar reichte den Vorvertrag am 4. Juni 2012 bei der Amtsschreiberei ein und erteilte ihr den Auftrag zur Erstellung des Hauptvertrags.

B.

Am 3. Juli 2012 verurkundete Dr. S.________ einen im Wesentlichen gleichlautenden zweiten Vorvertrag um das Grundstück GB-Solothurn Nr. ..... In Abweichung vom ersten Vorvertrag trat nunmehr die Z.________ Immobilien AG in Gründung, C.________/SO, als Käuferin auf und belief sich der Kaufpreis auf Fr. .... Die Käufergesellschaft wurde kurz darauf, am 5. Juli 2012, ins Handelsregister eingetragen. In Vollziehung des Vorvertrags vom 3. Juli 2012 unterzeichneten die Parteien, beide vertreten durch Dr. S.________, am 19. Juli 2012 den Kaufvertrag um das Grundstück GB-Solothurn Nr. ..... Der Vertrag wurde gleichentags ins Grundbuch eingetragen.

C.

Gestützt auf den Vorvertrag vom 30. Mai 2012 veranlagte das Finanzdepartement des Kantons Solothurn die Handänderungssteuer und stellte der X.________ Immobilien AG am 24. August 2012 den Betrag von Fr. ... (2,20 Prozent, bezogen auf den Kaufpreis) in Rechnung. Diese erhob am 11. September 2012 Einsprache beim Steueramt des Kantons Solothurn. Sie trug vor, der Vorvertrag vom 30. Mai 2012 sei auf die Z.________ Immobilien AG "übertragen" worden, und die Handänderungssteuer sei demzufolge bei dieser zu erheben. Der streitbetroffene Vorvertrag vom 30. Mai 2012 sei "nie rechtsgültig zu Stande gekommen". Am 11. Januar 2013 ergänzte die X.________ Immobilien AG ihre Einsprache dahingehend, dass es nicht zum Abschluss des Vorvertrags gekommen sei, weil "die Finanzierung nicht bewerkstelligt werden konnte". Tatsächlich sei der Hauptvertrag "von der uns unbekannten und vom Verkäufer beigebrachten Z.________ Immobilien AG unterzeichnet" worden. Diese schulde die Handänderungssteuer. Das Steueramt des Kantons Solothurn wies die Einsprache mit Verfügung vom 24. Januar 2013 ab. Der dagegen gerichtete Rekurs der X.________ Immobilien AG an das Steuergericht des Kantons Solothurn blieb erfolglos (Entscheid vom 27. Mai 2013).

D.

Mit Eingabe vom 25. Juli 2013 ersucht die X.________ Immobilien AG das Bundesgericht um Aufhebung des Entscheids vom 27. Mai 2013 und Zurückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz.

Während das Steueramt des Kantons Solothurn und die Vorinstanz beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, verzichtet die Eidgenössische Steuerverwaltung auf eine Vernehmlassung. Die X.________ Immobilien AG (hiernach: die Käuferin) nimmt zum Vernehmlassungsergebnis abschliessend Stellung.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133; 139 V 42 E. 1 S. 44).

1.2. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig gegen einen (End-) Entscheid einer letzten oberen kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, soweit kein Ausschlussgrund vorliegt (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG).

1.3. Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine nicht harmonisierte (Art. 129 Abs. 1 BV; Art. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] e contrario) und damit rein kantonalrechtliche Steuerart. Praxisgemäss erfüllt das Steuergericht des Kantons Solothurn die Anforderungen an ein "oberes Gericht" im Sinne von Art. 86 Abs. 2 BGG (Urteile 2C_1175/2012 /2C_1176/2012 vom 29. Juli 2013 E. 1.2; 2C_28/2011 vom 15. November 2011 E. 1.1; zum Ganzen Urteile 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.3; 2C_1158/2012 vom 27. August 2013 E. 1.2.2, in: StR 68/2013 S. 786). Der streitbetroffene Entscheid kann damit unmittelbar beim Bundesgericht angefochten werden. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf das Rechtsmittel ist einzutreten.

1.4.

1.4.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 138 III 537 E. 2.2 S. 540; 137 III 385 E. 3 S. 386; 133 II 249 E. 2.2 S. 550).

1.4.2. Abgesehen von Art. 95 lit. c (kantonale verfassungsmässige Rechte) und lit. d BGG (kantonale Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht) kann das Bundesgericht die Verletzung von kantonalem Recht als solche nicht überprüfen (BGE 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250). Wird die Anwendung kantonalen (Gesetzes-) Rechts gerügt, kann lediglich geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Darunter sind namentlich die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze zu verstehen (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351; Urteil 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 1.5), im Wesentlichen mithin die Verletzung des Willkürverbots (BGE 138 I 225 E. 3.1 S. 227 f.; 136 I 241 E. 2.4 S. 249; Urteil 2C_485/2010 vom 3. Juli 2012 E. 2.1, nicht publ. in: BGE 138 I 378).

1.4.3. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.)

1.4.4. Fragen des Bundesrechts klärt das Bundesgericht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; Urteile 2C_941/2012 / 2C_942/2012 vom 9. November 2013 E. 1.5; 2C_518/2013 vom 1. November 2013 E. 1.4). Trotz der Rechtsanwendung von Amtes wegen prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 134 III 102 E. 1.1 S. 104; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254).

Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7 -34 BV, nebst den übrigen verfassungsmässigen Rechten der BV [BGE 134 I 23 E. 6.1 S. 31; 133 III 638 E. 2 S. 640] und den Rechtsansprüchen der EMRK [BGE 138 I 97 E. 4.3 S. 106]) untersucht das Bundesgericht in jedem Fall nur, soweit eine Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche Rügen sind klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen. Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144; 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 137 IV 1 E. 4.2.3 S. 5; 137 V 57 E. 1.3 S. 60; Urteil 2C_170/2013 vom 20. Juni 2013 E. 1.2).

1.4.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Feststellungen können nur berichtigt werden, sofern sie entweder offensichtlich unrichtig, d. h. willkürlich ermittelt worden sind (Art. 9 BV; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem hat die beschwerdeführende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234).

2.

2.1. Gemäss § 1 Abs. 2 des Gesetzes [des Kantons Solothurn] vom 1. Dezember 1985 über die Staats- und Gemeindesteuern (StG/SO; BGS 614.11) erhebt der Staat eine Handänderungssteuer. Der Steuer unterliegen die Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG/SO). Unter dem Titel "Steuerbare Handänderungen" hält § 206 StG/SO fest:

1 Die Steuerpflicht wird durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht, insbesondere:
a. durch Kauf, Tausch oder Schenkung eines Grundstückes;
b. durch Übertragung eines Kaufs- oder Rückkaufsrechtes an einem Grundstück sowie durch Verzicht auf die Ausübung eines solchen Rechtes zu Gunsten eines Dritten;
c. durch Eintritt eines Dritten in einen Kaufvertrag über ein Grundstück;
d. durch Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften.

2 Die Steuerpflicht wird ferner begründet durch die Änderung im Personenbestand von Gesamthandverhältnissen, durch die Veränderung der Anteilsrechte sowie die Aufhebung des Gesamteigentums an einem Grundstück.

Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer wird im Kanton Solothurn "rein wirtschaftlich" umschrieben (Urteile 2P.200/2004 vom 1. März 2005 E. 2.1, in: StR 60/2005 S. 506; 2P.300/2002 vom 15. April 2003 E. 3.2; 2P.243/1996 vom 28. Oktober 1998 E. 3a). Steuerbegründend ist jedes Rechtsgeschäft, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Im Unterschied dazu besteht das Steuerobjekt in den meisten übrigen Kantonen in der zivilrechtlichen Handänderung. Um Umgehungen zu begegnen, wird in diesen Kantonen das Hauptsteuerobjekt ("zivilrechtliche Handänderung") indes regelmässig um wirtschaftliche Ersatztatbestände (zivilrechtlich umschriebene "wirtschaftliche Handänderungen") erweitert (vgl. Urteil 2C_20/2012 vom 24. April 2012 E. 3.1, in: StR 67/2012 S. 517; BGE 86 I 18 S. 22; Peter Ruf, Kommentar zum Gesetz [des Kantons Bern] betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, 1985, N. 272 und 276 zu Art. 5 aHPAG/BE; Gabriella Rüegg-Peduzzi, Die Handänderungssteuer in der Schweiz, 1989, S. 79 f.; allgemein dazu Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 200 ff.).

2.2. Gemeinsames Kriterium der steuerbegründenden Tatbestände bildet im Kanton Solothurn das Erfordernis, dass wesentliche Teile der Eigentümerbefugnisse vom einen auf das andere Rechtssubjekt übertragen werden (Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Regierungsrat des Kantons Solothurn [Hrsg.], Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 439 ff., insb. S. 441). Steht damit die Übertragung der umfassenden oder teilweisen Eigentümerbefugnisse im Zentrum, handelt es sich auch bei der Handänderungssteuer des Kantons Solothurn um eine Rechtsübertragungssteuer (Müller, a.a.O., S. 440). Nach der Praxis des Steuergerichts des Kantons Solothurn tritt die objektive Handänderungssteuerpflicht aber bereits mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (im Regelfall: Kaufvertrag; Art. 216 Abs. 1 OR) ein, während es auf das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag; Art. 656 Abs. 1 i.V.m. Art. 971 Abs. 1 ZGB) oder den Übergang von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR) nicht ankommt (Müller, a.a.O., S. 443 f., unter Bezugnahme auf Victor Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 324).

2.3. Unter Umständen kann auch ein Vorvertrag zu einem Kaufvertrag um ein Grundstück (Art. 22 bzw. 216 Abs. 2 OR) bereits den vom Gesetz verlangten Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt bewirken. Nach der vom Bundesgericht im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde als willkürfrei bezeichneten Praxis des Steuergerichts des Kantons Solothurn setzt dies voraus, dass der Vorvertrag sämtliche Essentialia des Hauptvertrags (Art. 216 ff . OR) enthält, dass er für den Fall der Nichterfüllung eine Konventionalstrafe (Art. 160 ff . OR) sowie die Berechtigung der verletzten Partei, nebst der Konventionalstrafe Realerfüllung des Vorvertrags zu verlangen vorsieht, und dass die Käuferin oder der Käufer mit dem Vorvertrag das Recht erhält, sämtliche oder einzelne Rechte aus dem Vorvertrag an Dritte abzutreten (Urteil 2P.392/1997 vom 14. Dezember 1998 E. 2a). Dies stimmt mit der Praxis des Bundesgerichts zum (Bundes-) Zivilrecht überein, wonach ein Vorvertrag dem Hauptvertrag gleichzusetzen ist, wenn die gleichen Parteien den im Vorvertrag vorgesehen Hauptvertrag zu den gleichen Bedingungen abschliessen sollen (BGE 118 II 32 E. 3b S. 33). Direkt auf Erfüllung geklagt werden kann in einem solchen Fall, sofern der Vorvertrag bereits alle
wesentlichen Elemente des Hauptvertrags enthält (BGE 118 II 32 E. 3c S. 33 f.; vgl. auch Urteil 4C.61/1996 vom 21. August 1996 E. 3a, nicht publ. in: BGE 122 III 321 E. 3a, aber in: JdT 1997 I 256; BGE 129 III 264 E. 3.2.1 S. 267).

2.4. Das Handänderungssteuerrecht des Kantons Solothurn kennt keinen eigenständigen Begriff des Vorvertrags. In § 206 Abs. 1 StG/SO ist zwar vom Kaufvertrag (lit. a) und dem Kaufs- bzw. Rückkaufsrecht (lit. b) die Rede, wogegen der Vorvertrag unangesprochen bleibt. Was Gültigkeitsvoraussetzungen und Bestand des Vorvertrags anbelangt, ist von einer fremdrechtlichen Vorfrage auszugehen. Zur Klärung der Rechtsfrage ist das (Bundes-) Zivilrecht heranzuziehen (Grundsatz der Einheit und Widerspruchsfreiheit des Rechts; Urteil 2C_518/2013 vom 1. November 2013 E. 2.3.3; BGE 137 III 369 E. 4.3 S. 373). Es bildet subsidiäres kantonales Steuerrecht (Art. 6 Abs. 1 ZGB).

3.

3.1. Die Vorinstanz stellt vorab fest, der am 30. Mai 2012 geschlossene Vorvertrag habe alle erforderlichen Essentialia des künftigen Hauptvertrags enthalten. Dem Vertrag könnten namentlich die Vertragsparteien und "ihre Vertreter", das Kaufobjekt, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, die Konventionalstrafe usw. entnommen werden. Sie schliesst daraus, die Käuferin habe mit der Verkäuferschaft einen gerichtlich klagbaren Vorvertrag geschlossen, weswegen die Verfügungsgewalt über das vertragsbetroffene Grundstück im selben Zeitpunkt übergegangen sei (Urteil E. 4.1 a.E.).

3.2.

3.2.1. Die Käuferin bestreitet, eine Drittperson zum Abschluss des Vorvertrags vom 30. Mai 2012 ermächtigt zu haben. Aus diesem Grund habe mit der Verkäuferin nie ein Vertragsverhältnis bestanden. Schon vor Vorinstanz habe sie dies geltend gemacht, ohne dass diese darauf eingegangen sei. Darin sei eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu erblicken (Art. 29 Abs. 2 BV).

3.2.2. Unter Art. 29 Abs. 2 BV fällt das Recht der betroffenen Person, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Es handelt sich um ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht (vgl. BGE 138 V 125 E. 2.1 S. 127; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 I 97 E. 2b S. 102) im Sinne einer verfassungsmässigen Mindestgarantie (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 504 f. mit Hinweisen; zum Ganzen Urteil 2C_104/2013 / 2C_105/2013 vom 27. September 2013 E. 1). Eine behauptete Verletzung des Gehörsanspruchs ist, da bundesrechtliche Rechtsfrage, mit freier Kognition zu prüfen (vorne E. 1.4).

3.2.3. Dem Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich indes keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Abnahme aller angebotenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente entnehmen. Die Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zulässig, falls die Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde sich ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür in vorweggenommener, antizipierter Beweiswürdigung annehmen darf, die gewonnene Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht erschüttert (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236; 134 I 140 E. 5.3 S. 148; 131 I 153 E. 3 S. 157; Urteil 2C_545/2012 vom 22. Februar 2013 E. 2.2). Die Beweiswürdigung, selbst wenn sie auf Indizien beruht, und die sich daraus ergebenden tatsächlichen Schlussfolgerungen stellen Tatfragen dar (BGE 133 V 477 E. 6.1 S. 485, 504 E. 3.2 S. 507; 132 V 393 E. 3.3 S. 399; Urteil 2C_353/2013 vom 23. Oktober 2013 E. 3.3). Solche sind unter dem beschränkten Gesichtswinkel der Willkür zu prüfen (vorne E. 1.4).

3.2.4. Die Käuferin bringt im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe gehörsverletzend davon abgesehen, beim Notar die angebliche Vollmacht zur Unterzeichnung des Vorvertrags einzuholen. Nach dem Gesagten handelt es sich dabei um eine Tatfrage, was zur Willkürkognition führt.

3.3. Es stellt sich vorab die Frage nach der Relevanz der fehlenden Bevollmächtigung des Vertreters. Gemäss Bundeszivilrecht gilt folgende Regel: Hat jemand, ohne dazu ermächtigt zu sein, als Stellvertreter einen Vertrag abgeschlossen, so wird der Vertretene nur dann Gläubiger oder Schuldner, wenn er den Vertrag genehmigt (Art. 38 Abs. 1 OR). Die Genehmigung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (Art. 39 Abs. 1 OR). Sie hat zur Folge, dass das Rechtsgeschäft zwischen dem Vertretenen und dem Dritten in gleicher Weise abgeschlossen wird, wie es der Vertreter abgeschlossen hat (Urteil 4A_107/2010 vom 3. Mai 2010 E. 2.3). Die Rechtsfolgen vollmachtloser Vertretung liegen in der Ungültigkeit des Vertrags. Dabei gilt, dass ein ohne Ermächtigung abgeschlossenes Vertretungsgeschäft nicht angefochten zu werden braucht; vielmehr fällt es mangels Genehmigung dahin (Urteile 4A_485/2008 vom 4. Dezember 2008 E. 3.3; 4C.150/1999 vom 3. August 1999 E. 5; BGE 78 II 283 E. 3 S. 285). Fällt der Anlass der wirtschaftlichen Handänderung, hier das zivilrechtliche Rechtsgeschäft, dahin bzw. wird es gar nie wirksam, kann der Steuertatbestand nicht entstehen bzw. entfällt er. Das im Abgaberecht streng herrschende Legalitätsprinzip (Art. 127 Abs.
2 BV; BGE 138 V 32 E. 3.1.1 S. 35; 136 II 337 E. 5.1 S. 348 f.; 132 I 157 E. 2.2 S. 159; 131 II 562 E. 3.1 S. 565) gebietet, eine Steuer zu erheben, wo deren Tatbestand erfüllt ist (Urteil 2C_702/2012 vom 19. März 2013 E. 3.3, in: StR 68/2013 S. 464). Fehlen die gesetzlichen Voraussetzungen, ist die Steuer nicht zu erheben.

3.4. Im Vorvertrag, der bei den Akten liegt und vom Bundesgericht beigezogen werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG) ist die Rede davon, die Käuferin handle "gemäss Vollmacht durch T.________". Der Vorvertrag wurde öffentlich beurkundet (Art. 216 Abs. 1 und 2 OR; Art. 55 SchlTZGB). Gemäss Art. 9 Abs. 1 ZGB gilt, dass öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch die bezeugten Tatsachen vollen Beweis erbringen, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhaltes nachgewiesen ist. Der Nachweis ist, so Art. 9 Abs. 2 ZGB, an keine besondere Form gebunden. Unter die verstärkte Beweiskraft von Art. 9 Abs. 1 ZGB fallen insbesondere die vom Bundesprivatrecht zwingend vorgeschriebenen öffentlichen Urkunden (z.B. Art. 184 ZGB und Art. 216 Abs. 1 OR; Stephan Wolf, in: Heinz Hausheer/Hans Peter Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Band I/1, Einleitung, 2012, N. 8 f. zu Art. 9 ZGB). Erforderlich für die Anwendung von Art. 9 ZGB ist ein - jedenfalls grundsätzlich - mängelfrei durchgeführtes Beurkundungsverfahren (Wolf, a.a.O., N. 36). Zu den einzelnen Gültigkeitsvoraussetzungen zählt die vorschriftsgemäss erteilte Zustimmung durch die Urkundsparteien (Wolf, a.a.O., N. 38). Die gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit der Urkunde ist nicht
unumstösslich (Art. 9 Abs. 1 f . ZGB). Denkbar ist insbesondere die gerichtliche Aufhebung der öffentlichen Urkunde infolge gefälschter Vollmacht des Vertreters (Wolf, a.a.O., N. 53).

3.5. Aufgrund von Art. 9 ZGB bleibt es mithin solange bei der gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit der Urkunde, als nicht der Beweis des Gegenteils erbracht ist. Die Käuferin hat sich im bundesgerichtlichen Verfahren im Wesentlichen auf den Standpunkt beschränkt, der angebliche Vertreter sei zur Vertretung nicht bevollmächtigt gewesen. Dem steht gegenüber, dass die öffentliche Urkunde vom 30. Mai 2012 ausdrücklich davon spricht, die Käuferin handle "gemäss Vollmacht durch T.________". Es kann nachvollzogen werden, dass die Käuferin rügt, die Vorinstanz habe die Vollmacht nicht edieren lassen. Im Ergebnis ist dies aber verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. So wäre es an der Käuferin gelegen, im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht aktiv den Beweis des Gegenteils anzutreten. Ihr geäussertes Verhalten spricht indessen eine andere Sprache. Wiederum gemäss öffentlicher Urkunde haben die Parteien je ein beglaubigtes Exemplar des Vertrags erhalten. Trägt die Käuferin in ihrer Beschwerde nunmehr vor, sie habe "bis zum Zeitpunkt des Erhalts der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vor der Vorinstanz nicht einmal Kenntnis" gehabt, dass der im Vorvertrag bezeichnete Vertreter "in ihrem Namen einen Vorvertrag unterzeichnet hatte", hiesse
dies, sie habe nie eine Orientierungskopie erhalten. Diese Behauptung lässt sich in den Akten nirgends finden. Spätestens mit Erhalt der Orientierungskopie musste die Käuferin damit wissen, dass in ihrem Namen ein Vertrag geschlossen worden war. Es wäre zu erwarten gewesen, dass sie sich sofort dagegen zur Wehr setzt. Dafür fehlen Hinweise.

3.6. Nicht zu übersehen ist zudem, dass die Verkäuferin im Laufe des Verfahrens zunächst geltend machte, der Vorvertrag vom 30. Mai 2012 sei auf die nachmalige Käuferin "übertragen" worden (Einsprache vom 11. September 2012), um später zu ergänzen, zum Vollzug des Vorvertrags sei es nicht gekommen, weil "die Finanzierung nicht bewerkstelligt werden konnte" (Nachtrag vom 11. Januar 2013). An der völligen Unkenntnis, welche die Käuferin heute für sich beansprucht, bestehen zumindest erhebliche Zweifel. Gegenteils könnte dies alles zumindest als Genehmigung im Sinne von Art. 39 Abs. 1 OR aufgefasst werden, sollte - entgegen der gesetzlichen Vermutung - keine rechtsgültige Vollmacht vorgelegen haben. Von Bundesrechts wegen hätte die Käuferin indessen sowohl die fehlende Bevollmächtigung als auch die fehlende Genehmigung nachzuweisen gehabt, um die gesetzliche Vermutung umzustossen. Beides ist ihr nicht gelungen, sodass die Vorinstanz willkürfrei zum Ergebnis kommen konnte, der Vorvertrag vom 30. Mai 2012 sei rechtsgültig zustande gekommen. Bei diesem Ergebnis unterlag die Vorinstanz auch von Bundesrechts wegen keiner Pflicht, weiter nach der Existenz oder Nichtexistenz einer Vollmacht zu forschen. Die Rüge des gehörsverletzenden
Vorgehens zielt damit am Kern vorbei.

4.

4.1. Der unter dem beschränkten Gesichtswinkel der Willkür zu prüfende vorinstanzliche Entscheid erweist sich damit als haltbar. Die Beschwerde ist unbegründet und abzuweisen.

4.2. Bei diesem Ausgang sind der Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 i.V.m. Art. 65 BGG).

4.3. Dem Kanton Solothurn steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Steuergericht des Kantons Solothurn und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Dezember 2013

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 129 Armonizzazione fiscale - 1 La Confederazione emana principi per armonizzare le imposte dirette federali, cantonali e comunali; prende in considerazione gli sforzi d'armonizzazione dei Cantoni.
¹	La Confederazione emana principi per armonizzare le imposte dirette federali, cantonali e comunali; prende in considerazione gli sforzi d'armonizzazione dei Cantoni.
²	L'armonizzazione si estende all'assoggettamento, all'oggetto e al periodo di calcolo delle imposte, alla procedura e alle disposizioni penali. Rimangono escluse dall'armonizzazione in particolare le tariffe e aliquote fiscali e gli importi esenti da imposta.
³	La Confederazione può emanare prescrizioni contro il conferimento di agevolazioni fiscali ingiustificate.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 1 Scopo e campo d'applicazione - 1 La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
¹	La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
²	La presente legge si applica anche ai Comuni in quanto il diritto cantonale accorda loro la sovranità fiscale per le imposte cantonali prescritte dall'articolo 2 capoverso 1.
³	Ove la presente legge non prevede alcuna norma, i Cantoni e i Comuni disciplinano le loro imposte conformemente al diritto cantonale. Spetta in particolare ai Cantoni stabilire le tariffe, le aliquote e gli importi esenti da imposta.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 2 Imposte dirette prescritte - 1 I Cantoni riscuotono le seguenti imposte:
¹	I Cantoni riscuotono le seguenti imposte:
^a	un'imposta sul reddito e un'imposta sulla sostanza delle persone fisiche;
^b	un'imposta sull'utile e un'imposta sul capitale delle persone giuridiche;
^c	un'imposta alla fonte sul reddito di determinate persone fisiche e giuridiche;
^d	un'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
²	I Cantoni possono stabilire che l'imposta sugli utili immobiliari è riscossa soltanto dai Comuni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 34 Diritti politici - 1 I diritti politici sono garantiti.
¹	I diritti politici sono garantiti.
²	La garanzia dei diritti politici protegge la libera formazione della volontà e l'espressione fedele del voto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 216 - 1 I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
¹	I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
²	I contratti preliminari, nonché i patti di prelazione, le promesse di vendita e quelle di ricupera richiedono per la loro validità l'atto pubblico.78
³	I patti di prelazione che non fissano il prezzo sono validi nella forma scritta.79

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 656 - 1 Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	Per l'acquisto della proprietà fondiaria occorre l'iscrizione nel registro fondiario.
²	Nei casi di occupazione, successione, espropriazione, esecuzione forzata o sentenza, l'acquirente diventa proprietario già prima dell'iscrizione, ma può disporre del fondo nel registro fondiario solo dopo che l'iscrizione fu eseguita.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 971 - 1 Ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù della iscrizione medesima.
¹	Ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù della iscrizione medesima.
²	L'estensione del diritto può essere dimostrata coi documenti od in altro modo entro i limiti dell'iscrizione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 160 - 1 Allorché fu pattuita una pena per l'inadempimento o l'imperfetto adempimento del contratto, il creditore non può pretendere, salvo patto contrario, che l'adempimento o la pena.
¹	Allorché fu pattuita una pena per l'inadempimento o l'imperfetto adempimento del contratto, il creditore non può pretendere, salvo patto contrario, che l'adempimento o la pena.
²	Se la pena fu pattuita per l'inosservanza del tempo o del luogo dell'adempimento potrà essere richiesta oltre l'adempimento, finché il creditore non vi abbia espressamente rinunciato o abbia accettato l'adempimento senza riserva.
³	È riservata al debitore la prova che fosse in sua facoltà di recedere dal contratto dietro pagamento della pena.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 38 - 1 Ove il contratto sia stato conchiuso in qualità di rappresentante da chi non vi era autorizzato, il rappresentato diventa creditore o debitore solo quando ratifichi il contratto.
¹	Ove il contratto sia stato conchiuso in qualità di rappresentante da chi non vi era autorizzato, il rappresentato diventa creditore o debitore solo quando ratifichi il contratto.
²	L'altra parte può pretendere che il rappresentato si dichiari sulla ratifica entro un congruo termine, e non è più tenuta al contratto se entro questo termine non segua la ratifica.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 22 - 1 Mediante contratto si può assumere la obbligazione di stipulare un contratto futuro.
¹	Mediante contratto si può assumere la obbligazione di stipulare un contratto futuro.
²	Se nell'interesse delle parti contraenti la legge sottopone la validità del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 6 - 1 Il diritto civile federale non limita le competenze di diritto pubblico dei Cantoni.
¹	Il diritto civile federale non limita le competenze di diritto pubblico dei Cantoni.
²	I Cantoni possono, nei limiti della loro sovranità, interdire o limitare il commercio di determinate cose o dichiarare nulli i rapporti contrattuali relativi alle medesime.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 39 - 1 Chi ha contrattato quale rappresentante, ove la ratifica sia espressamente o tacitamente negata, sarà tenuto al risarcimento del danno derivante all'altra parte per il mancato contratto, in quanto non provi che questa conoscesse o dovesse conoscere tale difetto di facoltà.
¹	Chi ha contrattato quale rappresentante, ove la ratifica sia espressamente o tacitamente negata, sarà tenuto al risarcimento del danno derivante all'altra parte per il mancato contratto, in quanto non provi che questa conoscesse o dovesse conoscere tale difetto di facoltà.
²	Se il rappresentante è in colpa, il giudice può, ove l'equità lo richieda, condannarlo ad un maggiore risarcimento.
³	È salva in ogni caso l'azione per indebito arricchimento.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 9 - 1 I registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto.
¹	I registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto.
²	Questa prova non è soggetta ad alcuna forma speciale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.