Tribunal federal
{T 0/2}
4C.377/2004 /ech
Arrêt du 2 décembre 2004
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.
Parties
X.________ S.A.,
demanderesse et recourante, représentée
par Me Nicolas Stucki,
contre
A.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Yves Grandjean.
Objet
contrat de bail; réduction de loyer; défaut
(recours en réforme contre l'arrêt de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois du 13 septembre 2004).
Faits:
A.
Le 8 janvier 1990, X.________ SA et A.________ ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pièces sis à Neuchâtel. Le loyer mensuel initial était de 1'800 fr. plus 150 fr. de charges; il a été augmenté de 70 fr. dès le 1er février 1991. A.________ désirant utiliser l'appartement en tant que cabinet d'ophtalmologie, la bailleresse a accepté divers travaux d'aménagement, les frais de transformation étant à la charge du locataire, qui s'est engagé à remettre les locaux en état à la fin du bail.
Par lettre du 7 septembre 2000, A.________ s'est plaint auprès de la gérance de nuisances qu'il subissait. Il évoquait notamment le bruit causé depuis deux ans par deux chantiers proches de son appartement, l'un concernant la démolition et la reconstruction de l'immeuble voisin et l'autre la construction de Y.________. Il a sollicité une réduction de son loyer de l'ordre de 40% depuis le début des chantiers. Par courrier du 11 septembre 2000, la gérance a répondu qu'elle ne disposait pas encore de tous les éléments lui permettant de statuer sur sa requête. Par lettre du 27 septembre 2000, A.________ a résilié le contrat de bail pour le 31 mars 2001. Il a offert de quitter les locaux à la fin de l'année 2000, alléguant ne plus pouvoir travailler dans ces conditions et avoir trouvé de nouveaux locaux; il a proposé d'être libéré du paiement du loyer dès le 1er octobre 2000 en compensation partielle de la réduction de loyer sollicitée. X.________ SA n'a pas accepté cette proposition.
Par requête du 20 octobre 2000, A.________ a saisi l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel, sollicitant qu'il lui soit accordé une réduction de loyer de 40% depuis le début des chantiers, soit dès l'automne 1998 pour le chantier de l'immeuble voisin et dès le 15 mars 1999 pour celui de Y.________. Par réponse du 13 novembre 2000, X.________ SA a conclu au rejet de cette requête. Dans le même temps, elle a dénoncé le litige à la ville de Neuchâtel et à la société propriétaire de l'immeuble voisin en cause, qui s'y sont toutes deux opposées.
A.________ a quitté les locaux à la fin du mois de décembre 2000, sans proposer de locataire de remplacement.
A.________ ne s'étant plus acquitté du loyer depuis le mois d'octobre 2000, X.________ SA lui a adressé trois commandements de payer pour des montants de 2'020 fr. (loyer d'octobre 2000), 4'040 fr. (loyers de novembre et décembre 2000) et 6'060 fr. (loyers de janvier, février et mars 2001).
Le 17 juillet 2001, X.________ SA a déposé devant l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel une requête reconventionnelle en paiement dans le cadre de la procédure déjà en cours. Elle y revendiquait un montant de 12'120 fr. pour les loyers impayés d'octobre 2000 à mars 2001, plus intérêt à 5% et 210 fr. de frais de poursuite, ainsi qu'un montant de 11'992 fr. 55 à titre d'indemnité pour les frais de remise en état de l'appartement, dans la mesure où A.________ avait quitté les locaux sans procéder à leur rétablissement dans leur état d'origine, tel que prévu dans le contrat de bail.
La procédure de conciliation devant l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel n'a pas abouti.
B.
X.________ SA a saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel d'une demande en paiement portant sur la somme de 12'120 fr. (loyers d'octobre 2000 à mars 2001), plus intérêt et frais de poursuite, tels que requis antérieurement. Elle a au surplus demandé la mainlevée définitive des oppositions formées aux commandements de payer susmentionnés. Elle a également réclamé le remboursement de 4'463 fr. 10 à titre de frais de remise en état de l'appartement. Au total, sa demande se montait à 16'793 fr. 10, plus intérêt.
A.________ a reconnu ne pas s'être acquitté des loyers revendiqués par X.________ SA, ni des frais de remise en état des locaux, admettant quant à ces derniers devoirs une participation à concurrence de 460 fr. Il a toutefois conclu au rejet de la demande en invoquant la compensation, dans la mesure où il considère avoir droit à une réduction de loyer dans une proportion de 40% pour toute la durée des travaux (vingt-sept mois), soit une somme totale supérieure à 20'000 fr.
Par jugement du 29 décembre 2003, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a rejeté la demande. En substance, le premier juge a retenu qu'au vu des témoignages recueillis et de l'ensemble du dossier, les chantiers de Y.________ et du bâtiment contigu, qui se sont déroulés en parallèle, ont suscité des nuisances d'une ampleur importante, justifiant une réduction de loyer. Il a estimé que A.________ avait droit à une réduction de loyer de 80% pour la période de mi-avril 1999 à mi-juin 1999 et de quinze jours durant le mois de septembre 1999, de 45% durant treize mois au total, de 30% de janvier à mi-mars 1999 et de 15% de juillet 2000 à mars 2001, ce qui correspondait à une réduction de loyer de 37% calculée sur une période de vingt-sept mois. Il a ainsi calculé que la réduction de loyer globale se montait à 18'606 fr. 50 et que A.________ était en droit de compenser ce montant avec la somme en capital requise par X.________ SA.
Par arrêt du 13 septembre 2004, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois a rejeté le recours déposé par X.________ SA à l'encontre du jugement du 29 décembre 2003.
C.
X.________ SA (la demanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt du 13 septembre 2004, principalement à la réforme de celui-ci en ce sens que son recours du 28 janvier 2004 et sa demande du 6 septembre 2001 sont admis, que la réduction de loyer compensable sollicitée par A.________ est admise à concurrence de 30% pendant deux mois et demi et donc arrêtée à 1'515 fr., toutes autres conclusions de celui-ci étant rejetées, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants, sous suite de frais et dépens des trois instances.
A.________ (le défendeur) conclut au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 130 II 65 consid. 1, 321 consid. 1).
1.1 Interjeté par la demanderesse qui a succombé dans ses conclusions condamnatoires et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1



1.2 L'acte de recours doit contenir l'indication exacte des points attaqués de la décision et des modifications demandées (art. 55 al. 1 let. b

sur celui-ci.
1.3 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1




remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
2.
La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
2.1 Selon l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 258 - 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
|
a | welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen; |
b | die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259). |
En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 s.; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publié in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197; plus récemment Weber, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
2.2 Le fait que le chantier de Y.________ ait été d'intérêt public signifie seulement que les nuisances qui y sont liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. Il ne veut toutefois pas dire qu'une réduction de loyer fondée sur l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 679 |
|
1 | Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen. |
2 | Entzieht eine Baute oder eine Einrichtung einem Nachbargrundstück bestimmte Eigenschaften, so bestehen die vorstehend genannten Ansprüche nur, wenn bei der Erstellung der Baute oder Einrichtung die damals geltenden Vorschriften nicht eingehalten wurden.583 |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 684 |
|
1 | Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. |
2 | Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht.596 |
Weber, op. cit., n. 2 ad art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
Pour le surplus, la doctrine relève à juste titre la différence entre la protection contre les immissions dans le domaine du droit du voisinage et la prétention en réduction de loyer du locataire selon l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
2.3 L'argument de la demanderesse, selon lequel seules les nuisances excédant celles inhérentes au fait de vivre dans une cité devraient être prises en considération, ne pourrait être suivi qu'en tant que l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |

2.4 Il en va de même s'agissant de la critique de la demanderesse relative à une prétendue violation de l'art. 8

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
Pour toutes les prétentions relevant du droit privé fédéral, l'art. 8

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
L'argumentation que la demanderesse présente à l'appui de son grief de violation de l'art. 8

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
2.5 Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que l'objet loué était entaché d'un défaut au sens de l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
3.
La demanderesse critique également le pourcentage de la réduction de loyer accordée au défendeur. Elle soutient que la réduction de loyer compensable peut être admise à concurrence de 30% pendant deux mois.
3.1 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 4 - Wo das Gesetz das Gericht auf sein Ermessen oder auf die Würdigung der Umstände oder auf wichtige Gründe verweist, hat es seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen. |
son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 508; 129 III 380 consid. 2 p. 382, 715 consid. 4.4 p. 725; 128 III 428 consid. 4 p. 432).
3.2 En l'occurrence, la cour cantonale a approuvé la méthode de calcul appliquée par le premier juge, qui avait distingué chronologiquement quatre phases, indiquant pour chacune d'elles la source des nuisances endurées par le locataire (chantier immeuble contigu et/ou Y.________) et le pourcentage de réduction de loyer auquel il avait droit, avant d'indiquer que la diminution de loyer global correspondait à environ 37% du montant du loyer qui aurait dû être payé pendant la période de vingt-sept mois.
3.3 La fixation du montant de la réduction de loyer selon les règles de l'équité est correcte, dans la mesure où un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'était pas possible. Il s'ensuit que le procédé choisi, consistant à distinguer chronologiquement quatre phases selon l'intensité des immissions, n'est pas critiquable, puisque l'état défectueux s'est prolongé sur une longue période, soit vingt-sept mois, au cours desquels l'intensité des nuisances a varié. C'est précisément dans ce genre de cas qu'il sied d'évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, car les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (cf. Lachat, op. cit., Lausanne 1997, n. 3.4 p. 169).
Comme précédemment relevé (cf. consid. 2.4), il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (cf. arrêt 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4), ainsi que le Tribunal fédéral l'a par exemple fait dans un cas où plusieurs parties d'un bâtiment étaient excessivement sales (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 4b p. 666), de même que dans un autre où les travaux effectués dans le cadre d'un chantier avaient engendré différents désagréments (arrêt 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa).
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve diminué (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 129 ss, spéc. p. 140). Cette appréciation doit tenir compte des particularités de chaque cas d'espèce (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
réduction de loyer globale de 37%, n'aboutit en outre pas à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante. Le Tribunal fédéral n'a ainsi aucune raison d'intervenir (cf. consid. 3.1).
4.
La demanderesse se plaint enfin d'une violation indirecte de droits constitutionnels, plus particulièrement d'arbitraire dans la constatation des faits et de la preuve ainsi que d'une motivation insuffisante.
Il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur ces critiques. Certes, la voie du recours en réforme est celle par laquelle il faut agir lorsqu'un droit constitutionnel est violé de manière indirecte, mais que le problème soulevé touche en réalité la bonne application du droit fédéral (cf. Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 p. 1 ss, spéc. 35). Cela ne signifie à l'inverse pas que le grief selon lequel une violation du droit fédéral constituerait également une violation indirecte d'un droit constitutionnel, notamment de l'interdiction de l'arbitraire, ait une portée propre.
Dans la présente affaire, dans laquelle la voie du recours en réforme est ouverte, le Tribunal fédéral pouvait examiner librement le reproche de violation des art. 8

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |

Au vu de l'ensemble des considérations qui précèdent, le recours est mal fondé et doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
5.
Compte tenu de l'issue du litige, la demanderesse supportera l'émolument de justice et versera au défendeur une indemnité à titre de dépens (art. 156 al. 1

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la demanderesse.
3.
La demanderesse versera au défendeur une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des par-ties et à la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois.
Lausanne, le 2 décembre 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: