Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_484/2011

Arrêt du 2 novembre 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
A.________,
représenté par Me Pierre Heinis, avocat,
recourant,

contre

B.B.________ et C.B.________,
intimés.

Objet
bail à loyer; hausse de loyer,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 17 juin 2011 par la Cour de cassation civile du
Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Faits:

A.
B.B.________ et C.B.________ sont depuis le 1er avril 2008 locataires d'un appartement de quatre pièces et d'une surface de 88 mètres carrés sis dans un immeuble à ........ (NE). Le loyer initial s'élevait à 1'200 fr., montant auquel s'ajoutait un acompte pour charges de 280 fr. Par voie successorale, A.________ est ultérieurement devenu propriétaire de l'immeuble dont la surface habitable totale est de 1'020 mètres carrés.
Par avis du 10 décembre 2009 donné sur formule officielle, le bailleur a notifié, pour le 1er avril 2010, une hausse de loyer de 144 fr. par mois ainsi qu'une diminution de 65 fr. par mois de l'acompte pour les charges. Sur la formule, l'augmentation de loyer est motivée par des travaux à plus-value et par l'adaptation du taux hypothécaire, de l'indice des prix à la consommation ainsi que de la hausse des coûts, et il est renvoyé à une lettre annexée où les travaux réalisés et le calcul de la hausse sont détaillés. Les locataires ont contesté cette augmentation auprès de l'autorité de conciliation; la tentative de conciliation n'a pas abouti.

B.
B.a Le 25 février 2010, le bailleur a ouvert action devant le Tribunal civil du district de Neuchâtel, concluant à une augmentation du loyer mensuel de 144 fr. Les locataires ont admis une augmentation mensuelle de 45 fr. Par jugement du 2 septembre 2010 envoyé aux parties le 30 septembre 2010, la présidente du Tribunal civil a admis qu'une hausse mensuelle de 80 fr. était justifiée; elle a en conséquence fixé le loyer mensuel net à 1'280 fr. dès le 1er avril 2010.
B.b Le bailleur a interjeté recours auprès de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal, concluant à ce que le loyer soit augmenté de 144 fr. par mois. Les locataires, assistés d'une avocate de l'ASLOCA neuchâteloise non inscrite au registre neuchâtelois des avocats, ont pour leur part déposé un recours joint, concluant à ce que la hausse mensuelle soit fixée à 45 fr. Par arrêt du 17 juin 2011, la Cour a admis une augmentation de 77 fr. et fixé le loyer mensuel dû dès le 1er avril 2010 à 1'277 fr., sur les bases suivantes:
Les travaux pouvant être répercutés sur les loyers s'élèvent à 561'427 fr.; le 60% de cette somme, soit 336'856 fr., est à prendre en considération comme créant une plus-value; il y a lieu d'en déduire diverses aides et subventions ascendant à 53'682 fr.; le montant investi déterminant pour le calcul de la hausse de loyer est ainsi de 283'174 fr.; il est à amortir sur trente-cinq ans, ce qui correspond à un montant annuel de 8'090 fr. 70.
Le taux hypothécaire de référence (au 1er avril 2010) est de 3%; la rémunération annuelle du capital, calculée sur la base d'un taux de 3,5% sur la moitié du capital, équivaut à 4'955 fr. 55. Les frais d'entretien sont fixés au 10% des montants dus au titre d'amortissement et de rémunération, soit à 1'304 fr. 60 par an.
Le bailleur peut ainsi répercuter 14'350 fr. 85 (8'090.70 + 4'955.55 + 1'304.60) sur les loyers de l'immeuble entier. Le montant à charge des locataires en cause, calculé en proportion de la surface habitable totale de l'immeuble (88/1'020), est ainsi de 1'238 fr. par année ou 103 fr. par mois. De ce montant, il faut encore déduire 25 fr. 90 pour tenir compte d'une diminution du taux hypothécaire de 3,25% à 3% et d'une variation de l'indice des prix à la consommation de 107,3 à 103,9 (sic!). Il en résulte finalement une hausse admissible de 77 fr. par mois.

C.
Le bailleur (ci-après: le recourant) interjette un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Il conclut principalement à ce que les locataires (ci-après: les intimés) soient condamnés à lui payer une augmentation de loyer de 144 fr., avec intérêts à 5% l'an sur les montants impayés dès l'échéance de chaque mensualité de loyer.
Les recourants ont été invités à se déterminer. L'ordonnance leur a été adressée personnellement (cf. art. 40 al. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 40 Patrocinatori - 1 Nelle cause civili e penali sono ammessi come patrocinatori dinanzi al Tribunale federale soltanto gli avvocati che la legge del 23 giugno 200013 sugli avvocati o un trattato internazionale autorizza a esercitare la rappresentanza in giudizio in Svizzera.
1    Nelle cause civili e penali sono ammessi come patrocinatori dinanzi al Tribunale federale soltanto gli avvocati che la legge del 23 giugno 200013 sugli avvocati o un trattato internazionale autorizza a esercitare la rappresentanza in giudizio in Svizzera.
2    I patrocinatori devono giustificare il loro mandato mediante procura.
LTF; art. 6 al. 1 et art. 8 al. 1 let. d
SR 935.61 Legge federale del 23 giugno 2000 sulla libera circolazione degli avvocati (Legge sugli avvocati, LLCA) - Legge sugli avvocati
LLCA Art. 8 Condizioni personali
1    Per poter essere iscritto nel registro, l'avvocato deve adempiere le condizioni personali seguenti:
a  avere l'esercizio dei diritti civili;
b  non aver subito condanne penali pronunciate per fatti incompatibili con la professione di avvocato, salvo che tali condanne non figurino più nell'estratto per privati di cui all'articolo 41 della legge del 17 giugno 201610 sul casellario giudiziale;
c  non essere gravato da attestati di carenza di beni;
d  essere in grado di esercitare in piena indipendenza; può essere impiegato soltanto di persone iscritte a loro volta in un registro cantonale.
2    L'avvocato impiegato di un'organizzazione di pubblica utilità riconosciuta può chiedere di essere iscritto nel registro se adempie le condizioni di cui al capoverso 1 lettere a-c e se la rappresentanza in giudizio si limita esclusivamente a mandati affidatigli nell'ambito dello scopo perseguito da tale organizzazione.
LLCA, RS 935.61), avec copie à l'ASLOCA Neuchâtel. Ils n'ont pas répondu dans le délai fixé.
L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

Considérant en droit:

1.
La valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
1    Il valore litigioso à determinato:
a  in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
b  in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
c  in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
d  in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
2    Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
3    Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
4    Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.
LTF); si la durée de prestations périodiques est indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 51 al. 4
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
1    Il valore litigioso à determinato:
a  in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
b  in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
c  in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
d  in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
2    Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
3    Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
4    Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.
LTF). En l'espèce, en instance d'appel, le recourant demandait une augmentation de 144 fr. par mois, que les intimés n'acceptaient qu'à hauteur de 45 fr.; la différence de 99 fr. par mois, annualisée et capitalisée sur vingt ans, donne un montant de 23'760 fr. La voie du recours en matière civile est ainsi ouverte (art. 74 al. 1 let. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
1    Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
a  15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
b  30 000 franchi in tutti gli altri casi.
2    Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
a  se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
b  se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
c  contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
d  contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
e  contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.
LTF).
Le recours doit être succinctement motivé (art. 42 al. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
LTF), ce qui suppose que le recourant discute au moins brièvement les considérants de l'arrêt attaqué (ATF 134 II 244 consid. 2.1); cette exigence est une condition de recevabilité (cf. art. 108 al. 1 let. b
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
1    Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
a  la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
b  la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
c  la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
2    Può delegare questo compito a un altro giudice.
3    La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.
LTF). Seuls les griefs invoqués et suffisamment motivés sont examinés (ATF 134 II 244 consid. 2.1; 133 III 545 consid. 2.2).

2.
Le recourant critique en premier lieu le fait que l'autorité précédente n'a pas fait de distinction entre le coût des améliorations énergétiques et le coût des autres investissements lorsqu'elle a déterminé la part des coûts ayant créé une plus-value.

2.1 L'autorité précédente a retenu que l'investissement du bailleur à prendre en compte s'élevait au total à 561'427 fr.; ce montant n'est pas remis en cause. Le recourant reproche cependant à l'autorité précédente de ne pas avoir constaté que dans ce montant figurent 353'496 fr. pour des améliorations énergétiques devant entièrement être prises en compte au titre d'améliorations à plus-value.
L'autorité cantonale ne s'est pas prononcée à ce sujet. Elle a estimé que le recourant était lié par les motifs de hausse indiqués dans ses observations adressées à l'autorité de conciliation où il avait uniquement fait référence au coût total des travaux, sans distinguer ceux relatifs aux travaux d'amélioration énergétique. Elle a considéré qu'en invoquant ces derniers chiffres, le recourant sortait du cadre qu'il avait lui-même fixé pour motiver la hausse de loyer.

2.2 L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit être donné au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
1    Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
2    L'aumento è nullo se il locatore:
a  non lo comunica mediante il modulo prescritto;
b  non lo motiva;
c  lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
3    I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
CO). Les motifs peuvent aussi figurer dans une lettre d'accompagnement s'il y est expressément fait référence sur la formule (art. 19 al. 1bis
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO)
1    Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
a  Per gli aumenti di pigione:
a1  l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;
a2  l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;
a3  la data dell'entrata in vigore dell'aumento;
a4  i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
a5  in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
b  Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:
b1  la designazione di tale pretesa;
b2  il momento in cui la modificazione entra in vigore;
b3  i motivi precisi della pretesa.
c  In ambedue i casi:
c1  l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
c2  l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
1bis    Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20
2    Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21
3    I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22
4    I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.
OBLF, RS 221.213.11); à défaut d'un tel renvoi, les motifs doivent figurer sur la formule même et la lettre peut uniquement les expliciter (ATF 121 III 6 consid. 3a). Le bailleur est lié par les motifs donnés; il ne peut pas invoquer après coup d'autres motifs que ceux qui figurent dans l'avis de majoration (ATF 121 III 364 consid. 4b). Les motifs doivent être précis; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 121 III 460 consid. 4a/bb). Toutefois, en cas de hausse de loyer fondée sur une augmentation des coûts ou une amélioration avec plus-value, la comparaison de l'ancien et du nouveau loyer permet sans autre de mesurer la portée de la modification, si bien qu'il n'est pas nécessaire que l'avis officiel contienne le calcul précis à l'origine de la hausse (arrêt 4A_136/2011 du 10 juin 2011 destiné à
la publication, consid. 3.3); le locataire peut au surplus toujours exiger du bailleur qu'il motive l'augmentation avec des chiffres précis et présente les pièces justificatives (art. 20
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 20 Obbligo di motivazione del locatore - (art. 269d cpv. 2 e 3 CO)
1    In caso di aumenti di pigione dovuti a incremento delle spese oppure a migliorie di valorizzazione da parte del locatore, il conduttore può esigere che la differenza richiesta venga giustificata numericamente. Il termine di contestazione di 30 giorni rimane intatto.
2    Nella procedura di conciliazione, il conduttore può esigere che ogni motivo addotto per l'aumento venga documentato.
OBLF).
Le locataire qui estime l'augmentation de loyer abusive peut la contester devant l'autorité de conciliation (art. 270b al. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 270b - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
1    Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
2    Il capoverso 1 si applica anche se il locatore modifica in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
CO), puis devant le juge (art. 274d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 270b - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
1    Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
2    Il capoverso 1 si applica anche se il locatore modifica in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
aCO, applicable en l'espèce en vertu des art. 404
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 404 Applicabilità del diritto previgente - 1 Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
1    Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
2    La competenza per territorio si determina secondo il nuovo diritto. Nondimeno, una competenza esistente in base al diritto previgente permane.
et 405
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 405 Impugnazioni - 1 Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione.
1    Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione.
2    Alla revisione di decisioni comunicate secondo il diritto previgente si applica il nuovo diritto.
CPC; cf. art. 200
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 200 Autorità paritetiche di conciliazione - 1 Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica.
1    Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica.
2    Nelle controversie secondo la legge federale del 24 marzo 199584 sulla parità dei sessi l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica di datori di lavoro e lavoratori, del settore pubblico e privato; ambo i sessi vi devono essere pariteticamente rappresentati.
CPC). Non seulement l'autorité de conciliation, mais aussi le juge de première instance saisi ultérieurement établissent les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO; cf. art. 243 al. 2 let. c
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
1    La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
2    Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
a  secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
b  per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
c  in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
d  intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
e  secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
f  derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
3    La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.
et art. 247
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
1    Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
2    Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
a  nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
b  fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
b1  nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
b2  nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.
CPC). Cette maxime inquisitoriale sociale n'oblige pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle lui impose d'interroger les parties et de les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (ATF
136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a).
Les hausses de loyer justifiées par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusives (art. 269a let. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
CO). A teneur de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
OBLF, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values sont réputés être des prestations supplémentaires du bailleur; cette disposition énonce en outre que les frais causés par d'importantes réparations sont en général considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Ce taux forfaitaire est une mesure de simplification, car en cas d'importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien couverts par le loyer actuel et travaux à plus-values justifiant une hausse de loyer; le taux forfaitaire ne représente toutefois qu'une simple alternative à la détermination exacte des plus-values créées par de tels travaux (ATF 118 II 415 consid. 3a).
En outre, certaines améliorations énergétiques énoncées à l'art. 14 al. 2
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
OBLF sont également considérées comme des prestations supplémentaires. Cette disposition a été introduite au 1er janvier 2008 suite à l'adoption d'une motion correspondante par les Chambres fédérales (Motion 02.473 du 21 février 2006 de la CEATE-CN; BO CN 2006 954, CE 2007 256, CN 2007 782). Constatant que la répercussion du coût des mesures d'économie d'énergie sur les locataires suscitait un certain nombre d'incertitudes susceptibles de dissuader les propriétaires d'investir dans ce domaine important, la motion demandait que les améliorations écologiques soient considérées comme des prestations supplémentaires au sens du droit du bail; elle précisait toutefois que pour protéger les locataires, ces investissements seraient considérés comme prestations supplémentaires dans la seule mesure où leur coût excéderait les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. Lors de l'adoption de la motion, il a été relevé que selon l'avis des deux conseils, il n'y avait plus-value que si cela se répercutait sous la forme bien réelle des frais accessoires de chauffage (BO CN 2007 782 intervenant Nordmann). Il en découle que les
investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 482; cf. aussi SARAH BRUTSCHIN, Die Mietzinsgestaltung bei energetischen Verbesserungen gemäss Art. 14 VMWG unter besonderer Berücksichtigung der Förderbeiträge von Bund und Kantonen, mp 2010, p. 5 ss).

2.3 A titre liminaire, il y a lieu de constater que contrairement à ce qu'affirme le recourant, les intimés n'ont pas admis des améliorations énergétiques pour un montant de 353'496 fr. Une telle constatation ne ressort pas de l'arrêt attaqué. Le passage du jugement de première instance cité par le recourant ne dit rien de tel non plus; il y est seulement précisé que selon les intimés, seuls les travaux apportant une amélioration énergétique devaient être pris en considération à un taux de 70%; il n'y est fait aucune référence au montant précité. Enfin, le passage du mémoire d'appel joint des intimés auquel le recourant se réfère ne contient pas de reconnaissance de ce montant; les intimés y contestent une plus-value de 100% pour les travaux d'améliorations énergétiques allégués par le recourant, estiment la plus-value à 70% et précisent que seul le surcoût (et non l'entier du montant) pourrait être pris en considération.
Cela précisé, il y a lieu de constater qu'il ressort du jugement de première instance que le recourant avait allégué des coûts de 353'496 fr. pour des travaux d'améliorations énergétiques et qu'il a demandé à ce qu'ils soient pris en compte à 100%; cela correspond aux allégués présentés dans la demande en justice du 25 février 2010 et repris dans le mémoire d'appel. Par contre, ce montant ne ressort pas de la formule de hausse ni de la lettre d'accompagnement; on n'y trouve que le montant total des coûts reportés, sans autre précision. Et dans une lettre du 28 janvier 2010 adressée à l'autorité de conciliation, la régie immobilière représentant le recourant expliquait sans autre précision avoir opté, par simplification, pour un taux de répercussion et d'amortissement de 60% sur vingt ans, plus frais d'intérêts et d'entretien; elle a joint les factures des travaux requises par l'autorité de conciliation et un récapitulatif des coûts.

2.4 Sur la formule, le recourant a justifié la hausse en particulier par des travaux à plus-value dont il a indiqué le montant total dans la lettre d'accompagnement, sans autre précision sur le mode de calcul ayant conduit à l'augmentation litigieuse. Devant l'autorité de conciliation, il a présenté un récapitulatif des coûts et les factures correspondantes et expliqué avoir déterminé la hausse par un calcul dit simplifié en répercutant le 60% de ce montant sur une durée de vingt ans, ce qui correspond à 3% annuellement, auquel il avait ajouté les frais d'intérêts et d'entretien.
La conciliation ayant échoué, le recourant devait démontrer devant le juge que les motifs invoqués dans la formule officielle, dont en particulier les investissements consentis, justifiaient la hausse demandée dans le sens qu'elle n'était pas abusive au sens de la loi. On ne discerne pas en quoi il n'aurait pas été en droit, à ce stade de la procédure, de se prévaloir de toutes les possibilités légales d'imputer les coûts sur le loyer, en particulier de celle d'imputer à 100% certains travaux effectués, dans la mesure où ces coûts figuraient sur la formule de hausse de loyer. Face à une requête sans ambiguïté du recourant, le juge de première instance devait se saisir de la question et, si nécessaire, l'instruire d'office. C'est donc à tort que l'autorité précédente a rejeté le grief que le recourant a soulevé à cet égard.

3.
Le recourant critique le taux de 60% retenu au titre de plus-value des investissements autres que les améliorations énergétiques; à son avis, il fallait retenir 70%.
A titre liminaire, il faut relever que contrairement à ce que soutient le recourant, les intimés ont admis un taux de 70% uniquement pour les améliorations énergétiques et non pas pour les autres investissements. Il ne peut donc rien tirer d'un prétendu accord des intimés.
L'autorité précédente a retenu le taux moyen de 60% pour le seul motif que le recourant avait articulé ce pourcentage dans sa détermination à l'autorité de conciliation. Le recourant conteste être lié par une telle indication. Dans l'écriture précitée, il avait effectivement retenu, dans le cadre de ce qu'il avait qualifié de calcul simplifié, un taux de 60% sur une durée d'amortissement de 20 ans. L'autorité précédente n'a pas retenu 20 ans, mais 35 ans. La proportion entre les travaux ayant créé une plus-value et ceux d'entretien ne dépend certes pas de la durée à prendre en compte pour l'amortissement; les deux chiffres ne sont pas liés. Néanmoins, pour les motifs déjà exposés, on ne discerne pas pourquoi le recourant n'aurait pas été en droit, devant le juge de première instance, de s'écarter de son calcul simplifié présenté en conciliation pour essayer de démontrer que la hausse, sur la base des investissements indiqués sur la formule officielle et la lettre d'accompagnement, n'était pas abusive au sens de la loi; les chiffres pris par le recourant pour le calcul simplifié ne constituent pas un aveu judiciaire le liant dans la procédure judiciaire subséquente dominée par la maxime d'office atténuée.
Pour le surplus, l'autorité précédente n'a pas constaté les faits pertinents pour fixer le taux à l'intérieur de la fourchette légale (à ce sujet, cf. LACHAT, op. cit., p. 481; BERNARD CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 19 ss). La Cour de céans n'est pas en mesure d'examiner si le taux retenu est conforme à la loi.

4.
Le recourant critique le fait que les subventions par lui reçues aient été déduites du montant de la plus-value créée et non du coût total des travaux.
Le bailleur peut augmenter le loyer uniquement en fonction des investissements ayant créé une plus-value. Savoir si des subventions reçues par le bailleur sont à déduire de ces investissements-là ou au contraire du coût total des travaux entrepris dépend du but dans lequel les subventions ont été versées.
Le recourant a reçu en tout 53'682 fr. au titre de subventions pour travaux d'améliorations énergétiques. A défaut d'indices contraires ressortant du dossier ou du recours, il faut retenir que ces montants n'étaient pas alloués pour des travaux d'entretien, mais bien pour des améliorations énergétiques créant une plus-value au sens défini par la loi (art. 14 al. 2
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
et 3
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
OBLF). Le montant des subventions reçues par le recourant doit en conséquence être déduit de tels investissements ayant créé une plus-value (cf. BRUTSCHIN, op. cit., pp. 12-14 ch. IV.1 et p. 17 s.). Le grief est infondé.

5.
Le recourant conteste la durée d'amortissement de 35 ans retenue par l'autorité précédente. Il critique la façon dont l'autorité précédente a estimé cette durée moyenne pour l'ensemble des travaux à plus-value; à son avis, l'autorité précédente devait individualiser le calcul installation par installation ou fixer une valeur moyenne au prorata de la valeur de chaque installation.
Déterminer la durée de vie probable d'une installation n'est, selon la jurisprudence, pas une question de fait, mais une question d'appréciation (ATF 118 II 415 consid. 3c/bb pp. 419 et 421). Le Tribunal fédéral contrôle certes librement la décision rendue dans l'exercice de ce pouvoir, mais il fait néanmoins preuve de réserve afin de ne pas empiéter sur le pouvoir d'appréciation accordé au juge cantonal; il n'intervient que si celui-ci s'est écarté sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence, s'il s'est appuyé sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle ou, à l'inverse, a méconnu des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération, ou enfin, si la décision rendue en vertu d'un pouvoir d'appréciation aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 135 III 121 consid. 2).
En l'espèce, l'autorité précédente a motivé son choix; elle s'est notamment fondée sur la table de longévité des installations, établie par la Fédération romande immobilière et l'ASLOCA romande (cf. LACHAT, op. cit., p. 867 ss). Le recourant ne démontre pas en quoi elle aurait outrepassé son pouvoir d'appréciation. Il se limite à exiger un calcul plus détaillé; mais il n'y procède pas lui-même, alors qu'il disposait de tous les éléments pour le faire, et ne tente ainsi pas de démontrer ni a fortiori ne démontre que la solution contestée est manifestement injuste et que la façon de procéder qu'il préconise conduirait nécessairement à un résultat très différent de celui auquel a abouti l'autorité précédente. Il n'y a pas à entrer en matière faute de motivation satisfaisant aux exigences légales.

6.
Le recourant critique le refus de l'autorité précédente de répercuter sur le loyer, au titre de frais d'entretien des nouvelles installations, un montant correspondant à 1% des investissements à plus-value. Elle a retenu à ce titre 10% des intérêts et de l'amortissement, selon ce que le recourant avait lui-même proposé dans la procédure de consultation.
La Cour de céans a déjà jugé par le passé que les deux façons de procéder étaient adéquates et relevaient de l'appréciation (ATF 118 II 415 consid. 3 c/cc). Le recourant ne tente pas de démontrer qu'il en irait différemment dans la présente cause. Le grief est irrecevable faute de motivation suffisante.

7.
Le recourant conteste enfin le refus de l'autorité précédente de prendre en considération une hausse forfaitaire des coûts (charges courantes et charges d'entretien) de 0,5% par an.
La jurisprudence exige la prise en compte des coûts effectifs; pour déterminer leur évolution, il faut comparer la moyenne des coûts des années antérieures à la précédente fixation de loyer avec la moyenne des coûts des années postérieures, lesquelles précèdent la hausse actuellement contestée. Une exception à cette règle suppose qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, par exemple parce que certaines données ne sont plus accessibles ou parce que les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés faussant toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2).
Le recourant n'invoque pas de tels motifs; il objecte uniquement qu'un seul exercice sépare les deux fixations de loyer et qu'il n'est pour ce motif pas possible de procéder selon la jurisprudence. En réalité, deux ans séparent les dates déterminantes dans le cas d'espèce. On ne discerne dès lors pas en quoi il ne serait pas possible de calculer des moyennes fiables; la jurisprudence a d'ailleurs considéré une période de deux ans précédant la dernière notification de loyer comme base suffisante pour une comparaison (ATF 111 II 378 consid. 2). Le refus de retenir un taux forfaitaire ne prête pas à critique.

8.
Le recourant obtient partiellement gain de cause; les intimés, même s'ils n'ont pas pris de conclusions, succombent partiellement. Il se justifie de répartir les frais judiciaires par moitié entre le recourant et les intimés (art. 66 al. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
et 5
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
LTF; cf. ATF 128 II 90 consid. 2b; 123 V 156 consid. 3c). Il y a lieu de répartir les dépens de la même façon (art. 68 al. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
, 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
et 4
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
LTF); les intimés n'ayant aucune prétention à ce titre, ils verseront au recourant un montant correspondant à la moitié de dépens ordinairement alloués.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est partiellement admis.

2.
L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à l'autorité cantonale.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis par moitié à la charge du recourant et par moitié solidairement à la charge des intimés.

4.
Les intimés verseront solidairement 1'250 fr. au recourant à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 2 novembre 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

La Greffière: Monti
Informazioni decisione   •   DE • FR • IT • EN
Documento : 4A_484/2011
Data : 02. novembre 2011
Pubblicato : 01. dicembre 2011
Sorgente : Tribunale federale
Stato : Inedito
Ramo giuridico : Diritto contrattuale
Oggetto : bail à loyer; hausse de loyer


Registro di legislazione
CO: 269a 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
a  sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
b  sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
c  ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
d  servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
e  garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
f  non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
269d 
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
1    Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
2    L'aumento è nullo se il locatore:
a  non lo comunica mediante il modulo prescritto;
b  non lo motiva;
c  lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
3    I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
270b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto
CO Art. 270b - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
1    Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
2    Il capoverso 1 si applica anche se il locatore modifica in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
CPC: 200 
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 200 Autorità paritetiche di conciliazione - 1 Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica.
1    Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica.
2    Nelle controversie secondo la legge federale del 24 marzo 199584 sulla parità dei sessi l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica di datori di lavoro e lavoratori, del settore pubblico e privato; ambo i sessi vi devono essere pariteticamente rappresentati.
243 
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
1    La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
2    Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
a  secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
b  per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
c  in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
d  intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
e  secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
f  derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
3    La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.
247 
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
1    Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
2    Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
a  nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
b  fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
b1  nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
b2  nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.
274d  404 
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 404 Applicabilità del diritto previgente - 1 Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
1    Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
2    La competenza per territorio si determina secondo il nuovo diritto. Nondimeno, una competenza esistente in base al diritto previgente permane.
405
SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile
CPC Art. 405 Impugnazioni - 1 Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione.
1    Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione.
2    Alla revisione di decisioni comunicate secondo il diritto previgente si applica il nuovo diritto.
LLCA: 8
SR 935.61 Legge federale del 23 giugno 2000 sulla libera circolazione degli avvocati (Legge sugli avvocati, LLCA) - Legge sugli avvocati
LLCA Art. 8 Condizioni personali
1    Per poter essere iscritto nel registro, l'avvocato deve adempiere le condizioni personali seguenti:
a  avere l'esercizio dei diritti civili;
b  non aver subito condanne penali pronunciate per fatti incompatibili con la professione di avvocato, salvo che tali condanne non figurino più nell'estratto per privati di cui all'articolo 41 della legge del 17 giugno 201610 sul casellario giudiziale;
c  non essere gravato da attestati di carenza di beni;
d  essere in grado di esercitare in piena indipendenza; può essere impiegato soltanto di persone iscritte a loro volta in un registro cantonale.
2    L'avvocato impiegato di un'organizzazione di pubblica utilità riconosciuta può chiedere di essere iscritto nel registro se adempie le condizioni di cui al capoverso 1 lettere a-c e se la rappresentanza in giudizio si limita esclusivamente a mandati affidatigli nell'ambito dello scopo perseguito da tale organizzazione.
LTF: 40 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 40 Patrocinatori - 1 Nelle cause civili e penali sono ammessi come patrocinatori dinanzi al Tribunale federale soltanto gli avvocati che la legge del 23 giugno 200013 sugli avvocati o un trattato internazionale autorizza a esercitare la rappresentanza in giudizio in Svizzera.
1    Nelle cause civili e penali sono ammessi come patrocinatori dinanzi al Tribunale federale soltanto gli avvocati che la legge del 23 giugno 200013 sugli avvocati o un trattato internazionale autorizza a esercitare la rappresentanza in giudizio in Svizzera.
2    I patrocinatori devono giustificare il loro mandato mediante procura.
42 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
51 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
1    Il valore litigioso à determinato:
a  in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
b  in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
c  in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
d  in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
2    Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
3    Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
4    Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.
66 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
68 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
74 
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
1    Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
a  15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
b  30 000 franchi in tutti gli altri casi.
2    Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
a  se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
b  se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
c  contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
d  contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
e  contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.
108
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
1    Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
a  la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
b  la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
c  la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
2    Può delegare questo compito a un altro giudice.
3    La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.
OLAL: 14 
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore - 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
1    Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell'articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione.
2    Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche:
a  le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici;
b  le misure volte a razionalizzare l'uso dell'energia;
c  le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici;
d  le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili;
e  la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico.
3    Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.
3bis    I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall'importo della prestazione suppletiva.13
4    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento.
5    Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.
19 
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO)
1    Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
a  Per gli aumenti di pigione:
a1  l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;
a2  l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;
a3  la data dell'entrata in vigore dell'aumento;
a4  i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
a5  in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
b  Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:
b1  la designazione di tale pretesa;
b2  il momento in cui la modificazione entra in vigore;
b3  i motivi precisi della pretesa.
c  In ambedue i casi:
c1  l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
c2  l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
1bis    Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20
2    Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21
3    I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22
4    I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.
20
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)
OLAL Art. 20 Obbligo di motivazione del locatore - (art. 269d cpv. 2 e 3 CO)
1    In caso di aumenti di pigione dovuti a incremento delle spese oppure a migliorie di valorizzazione da parte del locatore, il conduttore può esigere che la differenza richiesta venga giustificata numericamente. Il termine di contestazione di 30 giorni rimane intatto.
2    Nella procedura di conciliazione, il conduttore può esigere che ogni motivo addotto per l'aumento venga documentato.
Registro DTF
111-II-378 • 118-II-415 • 121-III-364 • 121-III-460 • 121-III-6 • 122-III-257 • 123-V-156 • 125-III-231 • 128-II-90 • 133-III-545 • 134-II-244 • 135-III-121 • 136-III-74
Weitere Urteile ab 2000
4A_136/2011 • 4A_484/2011
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
 plusvalore • autorità di conciliazione • tribunale federale • mese • prima istanza • d'ufficio • mozione • formulario ufficiale • potere d'apprezzamento • calcolo • ricorso in materia civile • tribunale cantonale • spese di manutenzione • lavori di manutenzione • locazione • aumento • autorizzazione o approvazione • ricorso adesivo • spese giudiziarie • diritto civile
... Tutti
BO
2006 CN 954 • 2007 CN 782
mp
2010 S.5