4A_636/2012 - 2013-04-02 - Droit des contrats - bail à loyer; contestation du loyer initial

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_636/2012

Arrêt du 2 avril 2013
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Corboz et Niquille.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
F.X.________, représentée par
Me Viviane J. Martin,
recourante,

contre

1. Y.________,
2. Z.________,
tous deux représentés par Me Pierre Stastny,
intimés.

Objet
bail à loyer, contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 8 octobre 2012.

Faits:

A.
En 1990, F.X.________ et feu son époux H.X.________ ont acheté, pour le prix de 890'000 fr. payé entièrement en fonds propres, des actions de la Société Immobilière " A.________ ", leur conférant l'usage d'un appartement au 6ème étage de l'immeuble sis ... à Genève. En 2002, F.X.________ est devenue propriétaire de l'appartement sous la forme d'une propriété par étages, la société immobilière ayant été liquidée.
Alors qu'elle s'apprêtait à entrer dans un EMS, F.X.________ a décidé de rénover l'appartement - ce qui lui a coûté 140'533 fr. pour des travaux exécutés en 2008 et 2009 - en vue de le louer.
Les premiers locataires ont été Y.________ et Z.________. Ils ont négocié le loyer parce qu'ils estimaient que le montant demandé était trop élevé. Le contrat a été signé le 1er juin 2009. Le loyer, indexé, a été fixé à 4'800 fr. par mois, soit 57'600 fr. par année, sans les frais de chauffage, d'eau chaude et de téléréseau. Il était indiqué, sur la formule officielle, qu'il était conforme aux loyers usuels. La durée du bail a été fixée à cinq ans, soit du 1er juin 2009 au 31 mai 2014, sans clause de reconduction. Une garantie de loyer de 14'400 fr. devait être fournie à la conclusion du bail.

B.
Par requête du 25 juin 2009, les locataires ont contesté le loyer initial auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève. Ils ont soutenu que le loyer était, d'une part, abusif et, d'autre part, excessif par rapport à celui d'un logement comparable. Non conciliée, la cause, enregistrée sous le no 1, a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du même canton.
Par lettre du 26 mars 2010, le mandataire des locataires a demandé au département compétent si les travaux de rénovation effectués par la propriétaire avaient fait l'objet d'une autorisation. Cette démarche a entraîné l'ouverture d'une procédure administrative. Estimant qu'elle avait été victime d'une délation, la bailleresse, par des avis séparés du 18 mai 2010 adressés aux locataires, a résilié le contrat de bail pour le 31 août 2010 en invoquant l'art. 266g al. 1 CO (congé extraordinaire pour de justes motifs).
Par requête du 17 juin 2010 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont demandé la constatation de l'inefficacité de la résiliation, subsidiairement son annulation. Non conciliée, la cause, enregistrée sous le n° 2, a été portée devant le Tribunal des baux et loyers.
Par requête du 5 octobre 2010 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, la bailleresse a demandé l'évacuation immédiate des locataires. Non conciliée, cette cause, enregistrée sous le n° 3, a été portée devant le Tribunal des baux et loyers.
Les trois causes (1, 2 et 3) ont été jointes.
Par jugement du 15 novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 35'040 fr., charges non comprises, le loyer annuel de l'appartement dès le 1er juin 2009, réduit la garantie qui devait être fournie à trois mois du loyer ainsi fixé, ordonné la restitution du trop-perçu, annulé le congé donné le 18 mai 2010 et débouté les parties de toutes autres conclusions.
La bailleresse a appelé de ce jugement auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise, concluant pour l'essentiel à la validité du loyer initial, à la validité du congé extraordinaire et à l'évacuation des locataires.
Ces derniers ont conclu à la confirmation du jugement attaqué, demandant toutefois principalement que le congé soit déclaré inefficace et seulement subsidiairement qu'il soit annulé.
Par arrêt du 8 octobre 2012, la Chambre des baux et loyers a confirmé le jugement attaqué, sauf qu'il a prononcé l'inefficacité du congé, au lieu de son annulation.

C.
F.X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant l'arbitraire dans l'établissement des faits ainsi qu'une violation des art. 2 CC, 8 CC, 266g CO et 270 CO, elle conclut à la réforme du jugement attaqué, à la validité du loyer initial convenu (57'600 fr. par an), à la validité du congé donné le 18 mai 2010, à l'évacuation des locataires, à leur condamnation à payer solidairement 4'800 fr. par mois, plus charges, à titre d'indemnité pour occupation illicite dès l'extinction du bail et tant qu'ils occuperont les lieux; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause à l'une des deux juridictions cantonales. Sa requête d'effet suspensif a été admise par ordonnance présidentielle du 15 novembre 2012.
Les intimés proposent l'irrecevabilité, subsidiairement le rejet du recours.
La recourante a répliqué.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par une partie qui a succombé dans ses conclusions touchant ses droits personnels et qui a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi .

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art.
106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie qui invoque l'arbitraire dans l'appréciation des preuves doit motiver son grief d'une manière qui réponde aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 LTF).
En l'espèce, la recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir retenu qu'elle aurait allégué le fait que la pénurie de logements à Genève est insuffisante pour contester le loyer initial. Dès lors qu'elle affirme ne pas avoir nié ce fait, cette question est sans importance pour l'issue du litige (cf. art. 270 al. 1 let. a CO), de sorte qu'il n'y a pas lieu de procéder à une rectification (art. 97 al. 1 LTF). Sur d'autres points, la recourante semble se plaindre plutôt de l'appréciation juridique des faits, puisqu'elle énonce des éléments factuels qui figurent bel et bien dans l'arrêt attaqué. Elle voudrait apparemment ajouter d'autres faits qu'elle extrait du dossier et qu'elle estime favorables à sa cause. Mais cette manière de procéder ne suffit toutefois pas à établir que l'état de fait cantonal aurait été arrêté arbitrairement. Quant aux faits et moyens de preuve qui n'ont pas été invoqués en temps utiles selon les règles de la procédure, ils ne sauraient être présentés pour la première fois devant le Tribunal fédéral. L'art. 99 al. 1 LTF exclut par ailleurs la prise en compte de faits ou de moyens de preuve postérieurs à l'arrêt attaqué, tels que l'arrêt de la Chambre administrative du 11 décembre 2012 qui a été produit.
Il convient donc de s'en tenir à l'état de fait contenu dans la décision attaquée, la recourante n'ayant pas démontré, d'une manière répondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF, que l'état de fait aurait été dressé de manière arbitraire.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Des constatations cantonales il résulte à l'évidence, en procédant à une qualification juridique, que les parties ont conclu un contrat de bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.
Les locataires ont contesté le loyer initial, c'est-à-dire le loyer convenu dans le contrat (cf. art. 270 CO).
Il convient de distinguer soigneusement les conditions posées par l'art. 270 al. 1 CO qui permettent à un locataire de contester le loyer initial et les motifs de fond prévus par les art. 269 et 269a CO, lesquels, dans l'hypothèse où la contestation du loyer initial est possible, déterminent si le loyer convenu est ou non abusif (arrêt 4A_491/2012 du 6 décembre 2012, consid. 3.1.2 destiné à la publication; ATF 136 III 82 consid. 3.3 p. 88).

2.2 Il faut donc examiner en premier lieu, à la lumière de l'art. 270 al. 1 CO, si les intimés pouvaient contester le loyer initial.
Selon cette disposition, le locataire peut contester le loyer initial dans trois hypothèses: s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (art. 270 al. 1 let. a , première hypothèse, CO), s'il a été contraint de conclure en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 270 al. 1 let. a , seconde hypothèse, CO) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer pour la même chose par rapport au précédent loyer (art. 270 al. 1 let. b CO).
Ces trois conditions sont alternatives, si bien qu'il suffit que l'une d'entre elles soit réalisées pour qu'il faille entrer en matière sur la contestation du loyer initial (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84). Il appartient au locataire de prouver que l'une de ces trois conditions est réalisée (arrêts 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.2; 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1).
La contrainte, dont parle l'art. 270 al. 1 let. a CO, suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, parce que les motifs de nécessité personnelle ou familiale ou la situation sur le marché local du logement sont tels qu'une renonciation serait déraisonnable (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 84 s. et les références citées).
S'agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour apprécier le caractère déraisonnable d'une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé que la situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie - comme c'est le cas à Genève - est constatée, sur la base d'une étude statistique sérieuse, par le gouvernement cantonal (ATF 136 III 82 consid. 2 p. 85). Lorsqu'une telle constatation officielle existe, le locataire est dispensé d'apporter des preuves pour démontrer l'état de pénurie (arrêt 4A_250/2012 déjà cité, consid. 2.2).
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'on se trouve dans un cas où le droit cantonal rend obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail. Or, en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, une telle exigence suppose l'existence d'une situation de pénurie. On peut donc considérer qu'il s'agit d'un fait notoire, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer et de prouver (ATF 135 III 88 consid. 4.1 p. 89). En raison de cet état de pénurie, il aurait été déraisonnable que les intimés renoncent à une occasion qui se présentait, alors même que le loyer leur paraissait trop élevé. En admettant dans ces circonstances que l'une des conditions posées par l'art. 270 al. 1 CO était réalisée et que les intimés pouvaient donc contester le loyer initial, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral.

2.3 La recourante soutient que les intimés, en contestant le loyer initial, commettent un abus de droit au sens de l'art. 2 CC, parce qu'ils adoptent une attitude contradictoire.
Il est vrai que l'on peut voir une contradiction dans le fait d'accepter un loyer en signant le contrat, puis de le contester devant la commission de conciliation. Le législateur a cependant admis cette manière de procéder en adoptant l'art. 270 al. 1 CO, de sorte que l'on ne peut y voir un comportement que le droit ne protège pas.
Autre circonstance pourrait rendre abusive l'attitude des intimés. Il n'y a en effet rien de contradictoire dans le fait de négocier un loyer que l'on trouve trop cher et ensuite de le contester parce qu'on le trouve toujours trop élevé.

2.4 Dès lors qu'il faut entrer en matière sur la contestation du loyer initial, la détermination du loyer admissible relève des art. 269 et 269a CO.
Les locataires ont soutenu que le loyer était abusif (art. 269 CO) et qu'il était également excessif compte tenu des loyers usuels (art. 269a let. a CO).
Il résulte de la structure légale que la règle de l'art. 269 CO prime les cas énoncés à titre d'exemples par l'art. 269a CO; en conséquence, même si le loyer se tenait dans les limites des loyers usuels (art. 269a let. a CO), le locataire pourrait toujours faire valoir qu'il procure au bailleur un rendement abusif au sens de l'art. 269 CO; en conséquence, le calcul de rendement selon la méthode absolue - au moins lorsqu'il ne s'agit pas d'une acquisition ancienne - constitue la voie à suivre pour déterminer le loyer admissible (cf. ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312).

2.5 Pour effectuer le calcul de rendement, il faut tout d'abord déterminer quels sont les fonds propres investis; pour cela, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174). En l'espèce, il n'est pas contesté que le prix de revient s'est élevé, en 1990, à 890'000 fr.
Les fonds propres investis doivent ensuite être adaptés au renchérissement, mais leur réévaluation ne saurait dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174; 120 II 100 consid. 5 p. 101 ss). Les juges de première instance ont ainsi déterminé le total des fonds propres réactualisés au montant de 1'008'156 fr. (cf. jugement du Tribunal des baux p. 9). Le chiffre de 1'800'156 fr. figurant dans l'arrêt attaqué (arrêt p. 21), lequel fait référence au jugement de première instance, procède d'un lapsus calami, qui doit être rectifié d'office en application de l'art. 105 al. 2 LTF.
Quant aux frais de rénovation, fixés à 140'000 fr., ils ne sont pas contestés. La bailleresse n'a pas tenté de distinguer concrètement entre les investissements à plus-value et les frais d'entretien. C'est donc à juste titre que l'autorité cantonale a appliqué la règle simplificatrice de l'art. 14 al. 1 OBLF. Dire, entre 50 et 70%, quel est le pourcentage qu'il faut choisir comme part de plus-value est une question d'appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu'avec retenue (arrêts 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.6; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1). Les témoignages conduisent à penser qu'il n'y a pas eu de rénovation importante depuis longtemps; il n'apparaît donc pas que la cour cantonale ait abusé de son large pouvoir d'appréciation en fixant à 50% la part à plus-value. La manière dont les travaux à plus-value ont été pris en compte dans le calcul n'est pas discutée par la recourante, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir (art. 42 al. 1 et 2 LTF).
Quant au rendement admissible sur les fonds investis, les juges de première instance ont constaté que les deux parties avaient admis un taux de 3,25%. Ce taux n'a pas été discuté en appel. Comme l'objet du litige (le montant du loyer) est à la libre disposition des parties, celles-ci pouvaient convenir librement d'un taux de rendement et il n'y a donc pas lieu d'examiner la question.
Pour déterminer le loyer admissible, il n'y avait pas à tenir compte d'intérêts débiteurs sur des capitaux empruntés, dès l'instant où il a été constaté que le prix de revient de l'appartement avait été financé entièrement par des fonds propres.
Quant aux charges courantes d'exploitation (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174), la cour cantonale a constaté que la recourante - bien qu'elle y ait été invitée - n'avait pas fourni des pièces permettant de les établir par une moyenne sur trois ans. Il s'agit là d'une pure question d'appréciation des preuves apportées, que le Tribunal fédéral ne pourrait revoir que sous l'angle restreint de l'arbitraire. La recourante n'ayant pas formulé un tel grief, le point n'a pas à être examiné (art. 106 al. 2 LTF).
La recourante revient sur des frais d'acquisition qui auraient dû être pris en compte. La cour cantonale a admis cet argument, mais elle a retenu que ces frais devaient être compensés avec des bénéfices de liquidation que la recourante a touchés à la suite de la dissolution de la société immobilière. Ce raisonnement, qui repose essentiellement sur des faits que le Tribunal fédéral ne peut pas revoir, résiste à la critique.
Ainsi, le loyer admissible a été fixé, sans violer le droit fédéral, à 35'040 fr. par an, charges non comprises.

2.6 Il en résulte que le trop-perçu doit être restitué et que la garantie à fournir par le locataire doit être limitée à trois mois du loyer ainsi déterminé (art. 257e al. 2 CO). Ces points ne sont d'ailleurs pas remis en cause.

3.
3.1 La bailleresse a adressé aux locataires un congé extraordinaire pour justes motifs fondé sur l'art. 266g CO.
Si les conditions légales d'un congé extraordinaire ne sont pas réunies, le congé est inefficace (ATF 122 III 92 consid. 2d p. 95).
Lorsque les conditions légales d'un congé extraordinaire ne sont pas réalisées, le juge ne peut pas transformer d'office le congé extraordinaire en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444 s.).
La bailleresse a soutenu que les locataires l'avaient menacée de la dénoncer à l'autorité administrative afin de faire pression sur elle et de l'amener à accepter un loyer moins élevé.
La cour cantonale a constaté que la bailleresse n'avait prouvé aucune déclaration des locataires dans ce sens. Dès lors que l'arbitraire n'a pas été invoqué sur ce point (art. 106 al. 2 LTF) et que l'on ne voit pas pourquoi l'état de fait cantonal serait sur ce point manifestement inexact (art. 105 al. 2 LTF), on ne peut pas raisonner avec l'état de fait invoqué par la recourante.
Sur la base des constatations retenues par la cour cantonale - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) -, les locataires ont signalé les travaux au département compétent. A la différence d'un travailleur (art. 321a CO), un locataire n'est pas tenu par un devoir particulier de fidélité. Il n'y a rien d'illicite à signaler à l'autorité compétente une éventuelle violation de la loi. Le comportement des locataires ne constitue donc ni une violation du contrat ni un acte illicite. Ils espéraient manifestement que l'autorité administrative se penche, selon les règles qui lui sont propres, sur le montant maximum du loyer, afin d'en tirer des arguments dans la procédure civile. Il n'est pas possible de reprocher à un locataire d'essayer de faire triompher les prétentions qu'il formule de bonne foi en utilisant des voies qui ne sont prohibées ni par la loi ni par le contrat. Une fois les faits dénoncés, la procédure administrative se poursuivait nécessairement d'office, de sorte qu'il n'apparaît pas que les locataires aient pu l'utiliser pour exercer une pression indue sur la bailleresse. Comme l'état de fait retenu ne correspond pas à une situation de menace ou de chantage telle que la bailleresse l'a décrite, il faut
constater, étant observé qu'elle continue de recevoir le loyer, qu'il n'y a pas de justes motifs rendant insupportable la continuation du bail jusqu'à son terme.
Les conditions de la résiliation anticipée prévue par l'art. 266g CO n'étant pas réalisées, c'est à juste titre que le congé a été déclaré inefficace.

3.2 Il suit nécessairement de là que la demande d'évacuation était infondée.

4.
En conséquence, le recours doit être entièrement rejeté.
Les frais judiciaires et les dépens seront mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 2 avril 2013

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
¹	Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
²	Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
^a	se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
^b	sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
^c	se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
^d	ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
^e	ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
^f	n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
¹	Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
²	Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
^a	les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
^b	les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
^c	les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
^d	les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
^e	le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
³	Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
^3bis	Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
⁴	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
⁵	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^e - 1 Si le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire.
¹	Si le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire.
²	Lorsqu'il s'agit de baux d'habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.
³	La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés.
⁴	Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 321^a - 1 Le travailleur exécute avec soin le travail qui lui est confié et sauvegarde fidèlement les intérêts légitimes de l'employeur.
¹	Le travailleur exécute avec soin le travail qui lui est confié et sauvegarde fidèlement les intérêts légitimes de l'employeur.
²	Il est tenu d'utiliser selon les règles en la matière les machines, les instruments de travail, les appareils et les installations techniques ainsi que les véhicules de l'employeur, et de les traiter avec soin, de même que le matériel mis à sa disposition pour l'exécution de son travail.
³	Pendant la durée du contrat, le travailleur ne doit pas accomplir du travail rémunéré pour un tiers dans la mesure où il lèse son devoir de fidélité et, notamment, fait concurrence à l'employeur.
⁴	Pendant la durée du contrat, le travailleur ne doit pas utiliser ni révéler des faits destinés à rester confidentiels, tels que les secrets de fabrication et d'affaires dont il a pris connaissance au service de l'employeur; il est tenu de garder le secret même après la fin du contrat en tant que l'exige la sauvegarde des intérêts légitimes de l'employeur.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.