4A_155/2008 - 2008-04-24 - Vertragsrecht - Mäklervertrag; Provision

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 155/2008 /len

Urteil vom 24. April 2008
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Ulrich Grauer,

gegen

Erbengemeinschaft B.________,
bestehend aus:
1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
4. F.________,
Beschwerdegegner,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Martin Keiser.

Gegenstand
Mäklervertrag; Provision,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Thurgau vom 29. Januar 2008.

Sachverhalt:

A.
Die Liegenschaftenmäklerin B.________ (Klägerin) versuchte seit 1994, einen Kaufvertrag über eine im Eigentum von A.________ (Beklagte und Beschwerdeführerin) stehende Liegenschaft zu vermitteln. Obwohl die Beschwerdeführerin den von B.________ im Oktober 1994 entworfenen schriftlichen Vermittlungsvertrag nicht unterzeichnet hatte, entwickelte B.________ auf die Vermittlung gerichtete Tätigkeiten. Im Frühsommer 2001 führte sie G.________ durch die Liegenschaft, der von seiner Tochter H.K.________, einer Architektin, begleitet wurde. Das von ihm unterbreitete Angebot lag allerdings unter dem von der Beschwerdeführerin genannten Mindestpreis, weshalb kein Kaufvertrag zustande kam. Im August 2001 wurde die Liegenschaft an L.________ verkauft. Dieser übte nach einigen Monaten ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht aus. Als H.K.________ davon erfuhr, wandte sie sich an B.________, um nunmehr nicht mehr das Interesse ihrer Eltern, sondern ihr eigenes am Kauf der Liegenschaft kundzutun. Im August 2002 verkaufte die Beschwerdeführerin - ohne die Beteiligung von B.________ - die Liegenschaft an das Ehepaar H.K.________ und I.K.________.

B.
Mit Weisung des Friedensrichteramts Steckborn vom 16. Februar 2005 erhob B.________ beim Bezirksgericht Steckborn Klage gegen die Beschwerdeführerin auf Zahlung von Fr. 77'706.-- zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. September 2003. Sie verlangte damit die Zahlung einer Provision von 3 % für den Verkauf der Liegenschaft an H.K.________ und I.K.________.
Mit Urteil vom 22. Juni 2006 wies das Bezirksgericht Steckborn die Klage ab. Es kam zum Schluss, zwischen B.________ und der Beschwerdeführerin habe nur bis zum Verkauf der Liegenschaft an L.________ ein Mäklervertrag bestanden und der Verkauf an das Ehepaar K.________ könne, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt noch ein Mäklerverhältnis bestanden hätte, nicht auf eine massgebliche und damit provisionsauslösende Tätigkeit von B.________ zurückgeführt werden.

C.
Gegen dieses Urteil erhoben C.________, D.________, E.________ und F.________ (Beschwerdegegner), die Erben der am 20. August 2007 verstorbenen B.________, Berufung und beantragten dem Obergericht des Kantons Thurgau die Gutheissung der Klage. Mit Urteil vom 29. Januar 2008 schützte das Obergericht die Klage und verpflichtete die Beschwerdeführerin, den Beschwerdegegnern Fr. 77'706.-- zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. September 2003 zu bezahlen. Es kam zum Schluss, dass zwischen B.________ und der Beschwerdeführerin im Verlauf der 1990er Jahre ein Vertrag über die Vermittlung der fraglichen Liegenschaft zustande gekommen sei. Dieser sei zwar mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beschwerdeführerin und L.________ beendet worden, es bestehe aber ein psychologischer Zusammenhang zwischen den Bemühungen von B.________ und dem Verkauf an das Ehepaar H.K.________ und I.K.________. Das Gericht bejahte deshalb den Anspruch auf einen Mäklerlohn.

D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 31. März 2008 beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 29. Januar 2008 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Streitsache an die kantonalen Vorinstanzen zu weiteren Beweisabnahmen und zur Neuentscheidung zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht verlangt die Beschwerdeführerin die Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Die Beschwerdegegner beantragen in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht des Kantons Thurgau beantragt unter Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil die Abweisung der Beschwerde.

E.
Mit Verfügung vom 2. April 2008 wurde der Beschwerde superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:

1.
Mit vorliegendem Entscheid wird das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung hinfällig.

2.
Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art. 97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt. Entsprechende Beanstandungen sind vergleichbar mit den in Art. 106 Abs. 2 BGG genannten Rügen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der Beschwerdeschrift nach den erwähnten gesetzlichen Erfordernissen darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willkürlich bzw. unter Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind. Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf
einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.).

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe nicht beachtet, dass der Kontakt zwischen G.________ und der Beschwerdeführerin auch ohne B.________ zustande gekommen wäre und es deshalb bereits an einem Kausalzusammenhang zwischen den Besichtigungen bzw. den Vertragsverhandlungen mit G.________ und der Mäklertätigkeit von B.________ fehle. Weiter habe die Vorinstanz zu Unrecht einen psychologischen Zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsabschluss bejaht.

3.1 Der Mäklerlohn ist gemäss Art. 413 Abs. 1 OR verdient, sobald der Vertrag infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Dafür genügt es, dass diese den Dritten bloss mitbestimmt hat, den Vertrag abzuschliessen. Auch braucht der Abschluss nicht die unmittelbare Folge der Mäklertätigkeit zu sein; es reicht aus, wenn diese lediglich zu einer entfernteren Ursache des Entschlusses des Dritten geworden ist. Es muss nur dargetan werden, dass überhaupt ein psychologischer Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Mäklers und diesem Entschluss besteht (Urteil 4C.259/2005 vom 14. Dezember 2005 E. 2, publ. in SJ 2006 I 216; BGE 84 II 542 E. 5 S. 548 f., je mit Hinweisen). Der ursächliche Zusammenhang zwischen Vermittlung und Abschluss genügt; der Zeitpunkt des Abschlusses ist bedeutungslos (BGE 84 II 542 E. 3 S. 546).
Ein rechtlich erheblicher Zusammenhang ist in der Regel zu verneinen, wenn der Vertrag nicht mit dem vom Mäkler bearbeiteten Interessenten zustande kommt, sondern mit einem Dritten; denn in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen aktiven Einwirkung des Mäklers auf den Willensentschluss des Vertragskontrahenten. Das gilt grundsätzlich auch dort, wo der Dritte durch den vom Mäkler bearbeiteten ursprünglichen Interessenten veranlasst wird, den Vertrag zu schliessen. Doch können in derartigen Fällen besondere Umstände den Zusammenhang erstellen, so wenn zwischen dem ersten Interessenten und dem Dritten ein besonders enger menschlich-sozialer Zusammenhang besteht und sie darum gewissermassen eine Einheit bilden. Diese Voraussetzung ist beispielsweise erfüllt, wenn der Bearbeitete und der Dritte der gleichen Familie angehören. Hier darf infolge der persönlichen Verbundenheit zwischen Bearbeitetem und Abschliessendem nach der Erfahrung des Lebens davon ausgegangen werden, dass die Tätigkeit des Mäklers auf die übrigen Glieder der Gemeinschaft ausgestrahlt habe. Eine scharfe Begrenzung des Zusammenhanges auf die Person des Bearbeiteten erschiene daher unbillig und würde Missbräuchen zum Nachteil des Mäklers Tür und Tor öffnen
(BGE 76 II 378 E. 3 S. 382 f.).

3.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz zeigte B.________ die fragliche Liegenschaft dem Interessenten G.________ mindestens einmal im Beisein von H.K.________. Diese Besichtigung ging auf ihre Mäklertätigkeit zurück. H.K.________ wandte sich, als sie vom Rücktritt von L.________ vom Kaufvertrag erfahren hatte, zuerst und ganz spontan an B.________, um ihr Interesse am Kauf der Liegenschaft kundzutun. Ihr Kaufentschluss hatte seinen Ursprung in der seinerzeitigen Vermittlungstätigkeit, die B.________ nur deshalb nicht zu Ende führen konnte, weil die Beschwerdeführerin ihr das untersagt hatte. Unter diesen besonderen Umständen ist der psychologische Zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsschluss zu bejahen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin setzt die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht zwingend voraus, dass der Vertragsschluss mit dem Dritten im Interesse der vom Mäkler ursprünglich bearbeiteten Person liegt. Soweit die Beschwerdeführerin ihren Ausführungen einen anderen Sachverhalt als den im angefochtenen Entscheid festgestellten zugrunde legt, ohne eine qualifizierte Rüge zu erheben, ist sie nicht zu hören (vgl. E. 2). Die Vorinstanz hat kein Bundesrecht verletzt, wenn sie den
Anspruch auf Mäklerlohn als gegeben ansah.

4.
Aus den genannten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. April 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Hürlimann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 413 - 1 Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
¹	Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
²	Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
³	Soweit dem Mäkler im Vertrage für Aufwendungen Ersatz zugesichert ist, kann er diesen auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.