. 75. meu ask :. Zivilebteilung vom 7. Oktober me i. S. Helfer, Beklagter,
gegen Fischer und Peterhans, Kläger.
G rundstückkauf. Behandlung einer als Vorvertrag bezeichneten
Vereinbarung, die alle wesentlichen Bestandteile eines eigentlichen
Kaufvertrages enthält. Massgebende Bestimmungen für ihre
Anfechtung. Annahme einer absichtlichen Täuschung, darin liegend, dass
der Verkäufer dem Käufer unzutreffende Angaben über die Rentabilität
des Kaufgegenstandes gemacht hat.
A. Durch Urteil vom _5. Mai 1916 hat das Obergericht des Kantons Aargau
erkannt:
Dispositiv } des bezirksgerichtlichen Urteils ist bestätigt. '
(Das Bezirksgericht Bremgarten hatte den Beklagten pilichtig erklärt,
den am 8. Januar 1914 mit den Klägern abgeschlossenen Vorvertrag zu
halten und demgemäss zum Abschluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten,
und die fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu bezahlen.)
B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig die Berufung an das
Bundesgericht erklärt, mit den Anträgen :
Das Urteil sei aufzuheben und die Klage gänzlich abzuweisen.
Eventuell seien die Akten an die Vorinstanz zurückzuweisen zur
Feststellung des Minderwerts der verkauften Liegenschaft, und die Klage
in dem Sinne abzuweiscn, dass der Kaufpreis von 18,000 Fr. um den Betrag
des Minderwerts herabgesetzt und demgemäss die eingeklagte Anzahlung
ganz oder teilweise als dahingefallen erklärt werde.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
]. Die Kläger schrieben anfangs Dezember 1943Obligationenrecht. N° ?5. 495
eine Liegenschaft in Dottikon, bestehend ,aus einem Wohnhaus und einem
Garten mit Treibhaus, im Offertenblatt der Schweizer. Handelsgärtner als
& konkurrenzlose Gärtnerei in aufbliîhender, industriereicher Ortschaft
zum Verkaufe aus. Am 15. Dezember 1913 teilten sie dann dem Beklagten
auf Befragen mit, einem tüchtigen Fachmanne biete diese Gelegenheit
zweifelsohne eine sichere Existenz, es habe hier ein Gärtner mit zwei
Mann das ganze Jahr zu tun, indem einige Herrschaftsgärten da seien und
ihm auch die Friedhofgärtnerei übertragen würde. Die Gemeindekanzlei
ihrerseits erteilte dem Beklagten günstige Auskunft. Nach erfolgter
Besichtigung der Liegenschaft entschloss er sich, sie zu kaufen.
Am 8. Januar 1914 wurde der Vertrag in Dottikon von beiden Parteien
unterzeichnet ; dabei wurde dem Beklagten in letzter Stunde mitgeteilt,
dass die Herren Fischer ihre Privatgärten durch einen eigenen Gärtner
besorgen liessen und die Friedhofgärtnerei für das Jahr 1914 bereits
vergeben sei. Der Vertrag, welcher von Notar Meyer öffentlich beurkundet
wurde, hat folgenden Wortlaut :
Vorvertrag.
Verkäufer : 1. Theodor Emil Fischer, Jakob Josefs, Steinlieferant,
geb. 1889, von und in Dottikon, und 2. Friedrich-Emil Peterhans,
Josef Marius Schmiede meister, geb. 1877, von Fislisbach in Dottikon
ver pflichten sich, an Käufer: Gottlieb Helfer, Gärtner, Franzen,
geb. 1874 von Lurtigen bei Murten, in Ragaz, zu verkaufen folgendes
Grundstück im Gemeindebann Dottikon :
a) 41,16 Aren Hausplatz und Garten mit Gärtnerei, Steuerschatzung
. . . . Fr. 4,290
b) Ein Wohnhaus mit Treibhaus sub '
N° 200 des Lagerbuches Dottikon einge tragen, geschätzt und
brandversichert zu ,11,300
Gesamtschatzung . . . . . . . . . . Fr. 15,590
496 Obligationenrecht. N° 75.
Der Kaufpreis beträgt 18,000 Fr. schreibe achtzehn tausend Franken. .
. sämtliche auf dem Kaufobjekt haftende Grund pfandschulden sind von
den Verkäufern abzuheben und ein neuer Schuldhrief von 15,000 Fr. mit
jährlichen Abschlagszahlungen zu errichten. Diese neue Schuld summe
von 15,000 Fr. ist dem Käufer auf Rechnung der Kaufsumme zu überbinden
und der Rest von 3000 Fr., ausmachend die Kaufsumme von 18,000 Fr.,
bis 20. Januar 1914 bar zu bezahlen.
Verschiedene Bestimmungen :
1. Nutzen und Gefahr -der Kaufgegenstände gehen mit dem 8. Januar 1914
auf den Erwerber über.
2. Die Stipulationskosten dieses Vorvertrages, sowie _die Stipulationsund
Grundbuchkosten des zu errichten den Schuldbriefes und des Hauptvertrages
zahlen die Verkäufer und der Käufer je zur Hälfte.
3. Die Verkäufer verpflichten sich, dem Käufer auf dem neuzuerrichtenden
Schuldbrief per 15,000 Fr., welche Pfandsumme dem Käufer sodann
überhand-m wird, als solidarische Biirgen zu unterzeichnen.
4. Für allfäll. Mängel am verkauften Gebäude wird keine Währschaft
getragen.
Der Beklagte bezog die Liegenschaft. Bald darauf erklärte er jedoch den
Klägern, er trete von dem Vertragezurück und ziehe aus, weil "er Mängel
entdeckt habe, welche die Liegenschaft zur Betreibung einer Gärtnerei
untauglich machten ; sie sei derart feucht, dass sogar die Wohnung direkt
ungesund sei; die Kläger hätten ihm diese Mängel arglistig verschwiegen
und ihn dadurch getäuscht. Hierauf reichten die Kläger die vorliegende
Klage ein, mit dem Begehren, der Beklagte sei pflichtig zu erklären,
den am 8. Januar 1914 mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag zu halten
und demgemäss zum Abschluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten und
die-Ohligationem-echt. N° 75. ' 497
fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu bezahlen. Der Beklagte beantragte
Abweisung der Klage. Diese wurde indessen von beiden kantonalen Instanzen
geschützt.
2. Mit der Vorinstanz ist zunächst die von der Minderheit des
Bezirksgerichts Bremgarten vertretene Auffassung zurückzuweisen,
der streitige Vertrag sei ein einseitiger, indem er nur die Kläger
als Verkäufer, nicht aber den Beklagten als Käufer verpflichtet
habe. Demgegenüber genügt es, darauf hinzuweisen, dass letzterer selber
nie der Meinung gewesen ist, er sei nicht auch verpflichtet : er ist
auf die Liegenschaft gezogen und hat nachträglich erklärt, dass er den
Vertrag wegen Täuschung und lrrtums nicht gelten lasse ; auch im Prozess
hat er jenen Standpunkt nicht eingenommen.
Handelt es sich also um einen zweiseitigen Vertrag, so ist darin im
Gegensatz zur Vorinstanz nicht ein blosser Vorvertrag. sondern ein
eigentlicher Kaufvertrag zu erblicken. Denn die Vereinbarung enthält alle
wesentlichen Bestandteile eines solchen, und es ist nicht ersichtlich,
' was im Hauptvertrage noch weiter hätte bestimmt
werden sollen : der Kaufgegenstand ist genau bezeichnet, der Kaufpreis
bestimmt festgesetzt, die Art und Weise der Abzahlung ist geordnet, und
ebenso der Nutzensund Gefahrsübergang..Es liegt also trotz der äusseren
Form, auf die es nicht ankommt, ein vollständiger Kaufvertrag vor, welcher
der Erfüllung durch Abschluss eines weiteren Vertrages nicht bedurfte,
sondern selbst schon, seine Gültigkeit vorausgesetzt, alle Rechtsfolgen
des Kaufes namentlich die Notwendigkeit der Eintragung in das Grundbuch
(Art. 656 Abs. 1
|
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 656 - 1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. |
|
| 1 | Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. |
| 2 | Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist. |
3. Hieraus folgt, dass die Beurteilung der Anfechtung des Vertrages durch
den Beklagten sich in erster Linie nach den speziellen kaufrechtlichen
Bestimmungen,insbesondere nach den Vorschriften über die Gewährleistung
wegen Mängel der Kaufsache richtet, was nicht ausschliesst, dass daneben
die Bestimmungen des allgemeinen
498 Obugationenrecht. N 0 75.
Teils des OR über absichtliche Täuschung beim Vertragsschlusse
herangezogen werden können (vergl. USER, Komm. zu Art. 197
|
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. |
|
| 1 | Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. |
| 2 | Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat. |
a) Die Haupteinrede der absichtlichen Täuschung ist von den kantonalen
Instanzen zu Unrecht abgewiesen worden. Zwar ist eine solche Täuschung
nicht schon in der allgemeinen Offerte der Kläger in der Fachzeitschrift
zu erblicken, wenn auch andrerseits sich der Aufiassung nicht beipflichten
lässt, es sei ein Zeitungsinserat hiezu überhaupt ungeeignet, weil es
sich an unbestimmte Personen wende. Denn unter diesen befindet sich
auch der konkrete Vertragskontrahent, und er kann durch das Inserat
in einen für den' Vertragsabschluss kausalen Irrtum versetzt worden
sein. Im vorliegenden Falle war indessen die Anpreisung im Offertenblatt
der Handelsgärtner doch zu allgemein gehalten, als dass darin eine
absichtliche Täuschung gesehen werden könnte. Es fragt sich aber weiter,
ob eine solche nicht in der Zuschrift der Kläger vom 15. Dezember 1913
an den Beklagten liege, worin gesagt ist, die Gärtnerei biete einem
tüchtigen Fachmanne zweifelsohne eine sichere Existenz, es habe ein
Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, indem in Dottikon auch einige
Herrschaftsgärten bestünden und dem Käufer überdies die Friedhofgärtnerei
übertragen Würde. Die Anpreisung ist nach dem Expertengutachten objektiv
unrichtig, da ein Gärtner auf der angebotenen Liegenschaft nur ein
mittelmässiges Auskommen erzielen könnte, und eine Täuschung ist auch
nicht deshalb abzulehnen, weil die Anpreisung sich noch in dem Masse von
Treu und Glauben im landesüblichen Verkehr hielt &. Diese Auffassung
der Vorinstanz geht zu weit. Richtig ist dagegen, dass der Beklagte
unmittelbar vor Unterzeichnung des Vertrages darüber aufgeklärt wurde,
dass die Herrschaitsgärten in der Hauptsache von einem Privatgärtner
besorgt würden und dass auch die Fiiedhofgärtnerei für das Jahr 1914
bereits vergeben sei. DieFrage, ob dadurch der Kausalzusammenhang zwischen
der Täu-
Obligationenrecnt. N° 75. s 499
schung durch jene Angaben und dem Vertragsabschlusse zerstört worden sei,
kann unerörtert bleiben, weil die weitere bestimmte Zusicherung über den
Umfang des Geschäfts, es habe ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu
tun, aller Erfahrung nach für den Beklagten bestimmend sein musste. Es ist
klar, dass sie von den Klägern gemacht wurde, um ihn zum Kaufe zu bewegen,
und die Bemerkung des Bezirksgerichts, es sei anzunehmen, dass er auch
ohne diese Vorspiegelung den Kauf abgeschlossen hätte, wird durch nichts
gestützt; es Wäre Sache der Kläger gewesen, Anhaltspunkte für diese ganz
unwahrscheinliche Annahme vorzubringen fWenn endlich das Obergericht
ausführt, es gehe aus dem Beweisverfahren nicht zur 'Ueberzeugung des
Richters hervor, dass die Kläger das Bewusstsein der Täuschung hatten,
so ist darauf zu erwidern, dass sie nach der Sachlage zweifellos wissen
mussten, ihre Angabe stehe mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht in
Einklang. Es ist also anzunehmen, dass absichtliche Täuschung vorliegt.
I)) Was sodann die Mängelrüge nach Art. 197
|
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. |
|
| 1 | Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. |
| 2 | Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat. |
Bezirksgericht bestellten Sachverständigen schwere Mängel festgestellt,
die vom Käufer nicht sofort wahrgenommen werden konnten. Allerdings,
führen sie aus, hätte der Beklagte, wenn er erfahrener und weniger
leichtgläubig gewesen wäre, mehrere Mängel sehen und richtig würdigen
können, immerhin habe er die ungenügende Trockenlegung des Bauplatzes
nicht ahnen können, weil ein halbwegs ordentlicher Baumeister derartige
Fehler nicht begehe, die Feuchtigkeit mache das Haus zu Zeiten ungesund,
und ein unsicherer Wasserhaushalt sei auch ein bleibender Nachteil des
Bodens. Die für das Bundesgericht verbindlich festgestellten Mängel
(Wassergefahr, Feuchtigkeit und zu tiefe Lage des Hauses, unzweckmässige
Anlage des Treibhauses, steiniger Boden), sowie die zugesicherten,
tatsächlich aber nicht vorhandenen Eigenschaften, worunter auch die
Rentabilität der Gärtnerei zu rechnen ist, sind derart, dass eine
Wandelung '
AS jin 19m 34
M, ss Obligationeurecht. __N" 76... '
des Kaufes gerechtfertigterschiene, wenn man. überhaupt annehmen
wollte, ein solcher sei gültig zustande gekom- men. Denn deI Wert und
die Tauglichkeit der Kaufsachezu. dem vorausgesetzten Gebrauche werden
durch die zahlreichen Mängel nicht nur gemindsse1t, sondern geradezu
aufgehoben. Hieran vermöchte auch die Bestimmung? Im Yertrage nichts
zu andern, dass für allfällige Mängel am ' Gebäude keine Währsc'haft
getragen werde : einmal urntagst die Wegbedingung nur die Mängel des
Heures, nicht der übrigen Liegenschaft, und sodann ist nach Art. 199 QR
eine Vereinbarung über Aufhebung oder Beschränkung der Gewährsptlicht
ungültig, wenn der Verkäufe1, was hie1 anzunehmen ist, dem Käufer die
Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat.
,4. Ist danach die Be1ui'ung gutzuheissen und die Klage abzuweisen,
so erübrigt es sieh, die weiter vom Beklagten erhobene Einrede des
wesentlichen Irrtums heim Vertragsabschlusse zu prüfen.
Demnach hat das Bundesgericht e 1 k a n 11 t:
,Die Beiul'ung wird gutgeheissen und damit, in Auflies --
bung. des Urteils des Ohergeriehts des Kantons Aargau vom 5. Mai 1916,
die Klage gänzlich abgewiesen.;
76. III-ten der 11. Zivilaliteilung vom-11; oktober-1916 i. S.Ste_gmü11er,
Beklagter, gegen Stégmfiller, Klägerin
Durch den Eheabschluss bedingte Schenkung des Ehe mannes an seine
Frau. Rückforderungsansprueh des.
Sehenkers bei Scheidung der Ehe.
_A. Im Jahre 1913 trat der am 16. März 1852 ge-x borene, __Verwitwete
Beklagte zu der am 30 Oktober 1860 gehetjenem eheniallsverwitweten
Klägerin' In ein näheres. Bekanntschaftsverhältnis; Der Beklagte machte
der Kia wngatlouenreem. . m. .Mi
;gerinHeiratsanträ'ge. gegen deren Annahme die Klägerin
Aue-Ist ';Bedenken trug, weil-der Beklagte eine dreissig-
njährigavpflegebedüritige geistesschwache Tochter hatte
und-zu jener Zeit irn-Rufe. stand, mit einer gewissen Rosa Neuenschwander
Beziehungen zu unterhalten. Am 22. Oktober 1913 trat der Beklagte der
Klägerin sein III-Wehen bei der Solothurner Kantonal-ErsparniskasSe
imBetrage von 98,45, Fr. 65'Cts. nebst 4 lsiss % Zins seit .L:
Januar 1913 ab; die Schuldnerin wurde von dieser Abtretung in Kenntnis
gesetzt und das ,Guthaben . aus den Namen der Klägerin umgesehriehen. Am
folgenden Tag meldeten die Parteien beim Zivilstandsamt Bàrsch_wilsi-ssihr
EheverSprechen an. Währendder gesetzlichen vleiäinspkuehsiIkist erhob Rosa
N euensehwander Einsprache gegen die Eheschliessung mit der Begründung,
der Beklagte habe ihr die Ehe versprochen. Auf diese Einsprachc hin
äusserte die Klägerin die Absicht, vom Verlöbnis zurückzutreten;
sie liess sich aber beschwichtigen, worauf die Ehe am 12. November
1913 abgeschlossen wurde. . ;,Am 21. Mai 1915 reichte die Klägerin
heim Richteraml Qarneck Thiersteiii Klage gegen den Beklagten ein, mit
der sie Scheidung derEhe und Verurteilung des Beklagten zur Bezahlung
einer Entschädigungsund Genugtqung snmme von 5000 Fr. verlangte. Der
Beklagte schloss aus Aiiszjviskzeisung der Klage ; eventuell, d. h. für
den Fall der Scheidung, beantragte er Verurteilung der Klägerin zur
Rückerstattung des ihr am 27. Oktober 1913 zedierter finthabens von 9845
F1. 65 Cts. nebst Zins. .
{...E , Du1csih Entscheid vom 15. Dezember 1915 11111 das Amtsgericht
Dorneck-Thierstein die Ehe de1_Parteien zgkksxtITItztIIUkv Art. 142
|
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. |
|
| 1 | Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. |
| 2 | Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat. |
ZGB. geschieden, den Beklagten als .schuldigen Teil erklärt,zwischen den
Litiganten die Gütertrennung ausgesprochen und soWohldas Begehren gie;
ÄKlägerin auf Verurteilung des Beklagten zur Bezahlung vonöOOO Fr.,
als auch das Begehren des Beklagten auiYerurteilung der; Klägerin
zur. Rückerstattung. des abgetlsetenen Betrages Van 9845 Fr.-65
Cts. abgewiesen;