121 III 460
89. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 6 décembre 1995 dans la cause B. et consorts contre Société coopérative C. (recours en réforme)
Regeste (de):
- Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG).
- Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3).
- Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).
Regeste (fr):
- Introduction du système des coûts effectifs avec paiement d'acomptes pour la perception de frais accessoires précédemment compris dans le loyer. Formule officielle et obligation de motiver (art. 257a al. 2 , 257b al. 1 , 269d al. 3 CO, art. 19 al. 1 let. b
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen
1 Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: a Für Mietzinserhöhungen: a1 den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; a2 den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; a3 den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; a4 die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; a5 bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. b Für andere einseitige Vertragsänderungen: b1 die Umschreibung dieser Forderung; b2 den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; b3 die klare Begründung dieser Forderung. c Für beide Fälle: c1 die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; c2 das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. 1bis Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 2 Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 3 Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 4 Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. - A défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont compris dans le loyer net. En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, le bailleur peut modifier unilatéralement ce système au détriment du locataire qui peut contester cette modification (consid. 2). L'art. 269d al. 3 CO ne subordonne pas la modification unilatérale du contrat par le bailleur à la survenance de circonstances nouvelles (consid. 3).
- La désignation des prétentions unilatérales du bailleur et les motifs justifiant ces prétentions doivent figurer sur la formule officielle, en satisfaisant aux exigences de la forme écrite qualifiée (consid. 4).
Regesto (it):
- Spese accessorie; passaggio al sistema dei costi effettivamente sostenuti dal locatore mediante il versamento di acconti (art. 257a cpv. 2 , 257b cpv. 1 , 269d cpv. 3 CO, art. 19 cpv. 1 lett. b OLAL).
- In assenza di un accordo speciale, le spese accessorie sono comprese nella pigione netta. Nell'ambito della locazione di locali d'abitazione o commerciali, il locatore può modificare unilateralmente tale sistema a svantaggio del conduttore, il quale può contestare questa modifica (consid. 2). L'art. 269d cpv. 3 CO non subordina la modifica unilaterale del contratto da parte del locatore all'insorgere di nuove circostanze (consid. 3).
- Alfine di soddisfare le esigenze della forma scritta qualificata, le modifiche unilaterali del contratto devono essere comunicate e motivate mediante modulo ufficiale (consid. 4).
Sachverhalt ab Seite 460
BGE 121 III 460 S. 460
A.- B., les époux P., J., F., D., les époux C., les époux L., ainsi que les époux M. sont tous locataires d'un appartement dans l'immeuble locatif appartenant à la société coopérative C., et ce depuis 1984 ou 1985 selon
BGE 121 III 460 S. 461
les cas. Leurs contrats de bail fixent un loyer net minimum, ainsi qu'un montant d'acompte pour le chauffage et l'eau chaude. Sous réserve des charges de préférence et taxes publiques, d'autres frais accessoires n'ont pas été mis à leur charge. Par courrier recommandé du 8 novembre 1991, la société coopérative C. les a informés de l'introduction du système des coûts effectifs, avec versement d'acomptes, pour la perception de certains frais accessoires précédemment compris dans le loyer; y étaient annexées une formule de notification de nouvelles prétentions et une formule de notification de hausse de loyer.
B.- Les locataires ont contesté cette modification de leurs contrats de bail devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. La conciliation ayant échoué, la société coopérative C. a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Par jugement du 8 avril 1994, celui-ci a jugé que les nouvelles prétentions émises le 8 novembre 1991 n'étaient pas abusives et a confirmé les nouveaux loyers et acomptes de frais accessoires. Saisie d'un recours en réforme des défendeurs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejeté et a confirmé le jugement attaqué par arrêt du 26 juillet 1994.
C.- Les défendeurs interjettent un recours en réforme au Tribunal fédéral contre cet arrêt, concluant à ce que les nouvelles prétentions de la demanderesse, qu'ils considèrent comme abusives, soient rejetées. La demanderesse conclut au rejet du recours et à la confirmation de l'arrêt attaqué. Le Tribunal fédéral a admis le recours.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. D'après l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3 CO autorise la demanderesse à modifier unilatéralement le contrat et à introduire le système de la perception de certains frais accessoires selon la méthode des coûts effectifs. Les défendeurs lui reprochent d'avoir violé l'art. 257a
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
BGE 121 III 460 S. 462
a) aa) Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, ils comprennent les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation (art. 257b al. 1 CO). La loi exige donc que les parties s'entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 13 ad art. 257a
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
BGE 121 III 460 S. 463
l'introduction de nouveaux frais accessoires et la diminution des prestations du bailleur. Une telle diminution est notamment réalisée lorsque le bailleur demande le paiement séparé de frais accessoires jusque-là compris dans le loyer, sans réduire pour autant le montant de celui-ci (USPI, op.cit., n. 46 ad art. 269d
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
3. Pour l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3 CO ne subordonne pas la modification unilatérale du contrat par le bailleur à un changement des circonstances. Les défendeurs considèrent que cette interprétation est contraire à la loi. Selon eux, seules les modifications rendues nécessaires par de nouvelles charges seraient admissibles. a) Selon son texte, l'art. 269d al. 3 CO s'applique à toutes les modifications au détriment du locataire, autres que la majoration du loyer visée par l'al. 1. A titre d'exemples, il mentionne la diminution des prestations du bailleur et l'introduction de nouveaux frais accessoires. Sous l'empire de l'ancien droit, le Tribunal fédéral n'a tranché que des cas de charges nouvelles (ATF 108 II 140, ATF 107 II 264); il n'a pas eu l'occasion de se prononcer sur la facturation séparée de frais précédemment compris dans le loyer. Selon la doctrine, le bailleur peut, en respectant les règles applicables aux majorations du loyer, non seulement modifier le
BGE 121 III 460 S. 464
mode de paiement, la composition des frais accessoires, le montant du forfait ou de l'acompte (OBERLE, op.cit., p. 43), mais également introduire des frais accessoires nouvellement survenus et aussi facturer séparément des frais accessoires inclus jusqu'ici dans le loyer (OBERLE, op.cit., p. 44 et 48; GRATZ, op.cit., p. 143). b) La survenance de circonstances nouvelles n'est pas exigée par le texte de l'art. 269d al. 3 CO. La perception séparée de frais accessoires précédemment compris dans le loyer constitue même un cas de diminution des prestations du bailleur au sens de cette disposition si elle ne s'accompagne pas d'une baisse proportionnelle du montant du loyer. A fortiori, une modification des prestations du bailleur avec réduction proportionnelle du loyer est visée par l'art. 269d al. 3 CO. Cette modification peut donc être apportée unilatéralement par le bailleur et, s'il l'estime abusive, le locataire peut la contester. Partant, le recours des défendeurs est infondé sur ce point.
4. Pour l'autorité cantonale, l'obligation de motiver ne doit pas être aussi stricte pour une modification unilatérale du contrat que pour une hausse de loyer. Certes, la mention "introduction des frais accessoires selon les dépenses effectives" qui figure sur la formule officielle ne révèle pas les véritables motifs du changement proposé. Elle ne saurait cependant porter préjudice à la demanderesse parce que, d'une part, l'art. 269d al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
BGE 121 III 460 S. 465
Selon la doctrine, les autres modifications unilatérales du contrat doivent respecter les règles applicables aux hausses de loyer (HIGI, op.cit., n. 22 ad art. 257a
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
|
1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
BGE 121 III 460 S. 466
autre moyen que la formule officielle peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs mentionnés sur l'avis formel, mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indication omise. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme; il ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et les arrêts cités). Ainsi, lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206 consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6 consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c). b) En l'occurrence, la formule de notification de nouvelles prétentions précise, sous la rubrique "Désignation", qu'il s'agit de l'"introduction des frais accessoires selon les dépenses effectives (art. 257a
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen |
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1 | Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten: |
a | Für Mietzinserhöhungen: |
a1 | den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a2 | den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; |
a3 | den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; |
a4 | die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen; |
a5 | bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. |
b | Für andere einseitige Vertragsänderungen: |
b1 | die Umschreibung dieser Forderung; |
b2 | den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird; |
b3 | die klare Begründung dieser Forderung. |
c | Für beide Fälle: |
c1 | die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung; |
c2 | das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. |
1bis | Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20 |
2 | Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21 |
3 | Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22 |
4 | Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Gemeindekanzleien auflegen. |
BGE 121 III 460 S. 467
indication des motifs les justifiant. Or, en l'espèce, ces différents frais accessoires ne sont pas détaillés sur la formule officielle, ce qui est déjà en soi une cause de nullité. Ensuite, les motifs à l'appui du nouveau mode de facturation ne sont pas simplement incomplets ou incorrects, mais font totalement défaut: ils ne résultent ni de la formule officielle, ni non plus de la lettre d'accompagnement. De plus, alors que la formule officielle est intitulée "hausse de loyer", il en ressort que le loyer net a été réduit d'un montant correspondant à l'acompte des nouveaux frais accessoires. Recevant une telle formule de "hausse de loyer", les défendeurs ne pouvaient pas déterminer si le montant du nouvel acompte correspondait à des coûts effectifs, ni non plus savoir si leur loyer net avait réellement subi une majoration, voire une majoration abusive. C'est à tort que la demanderesse soutient que l'exigence de motivation précise relèverait dans ce cas d'un formalisme excessif. En effet, on ne saurait taxer de formalisme excessif l'exigence imposée par la loi de renseigner le locataire de façon à lui permettre d'apprécier la portée de la modification et de décider en toute connaissance de cause de l'opportunité de la contester ou non. Partant, le recours en réforme est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que les nouvelles prétentions émises par la demanderesse à l'égard des défendeurs le 8 novembre 1991 sont déclarées nulles.